Оценка рыночной стоимости зелельных участков

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным  участком предполагает владение и пользование  участком, находящимся в государственной  или муниципальной собственности, без установленного срока. В постоянное (бессрочное) пользование земельные       участки       предоставляются       государственным       и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2012 г. Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане, имеющие земельные участки на праве постоянного пользования, имеют право приобрести их в собственность.

Право аренды земельного участка означает срочное  пользование им за плату на условиях договора аренды. Собственник земельного участка может предоставить арендатору по договору право ограниченного  распоряжения участком (безвозмездного срочного пользования, субаренды, залога).

Разрешенное использование  земель представляет собой эксплуатацию земельного участка с учетом его целевого назначения, имеющихся ограничений и сервитутов.

Типичными ограничениями являются:

-    запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

-    запрещение способов использования земельного участка, которые ведут к ухудшению окружающей природной среды, деградации земли и снижению плодородия почв;

-    требования к плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами;

-    запрет на размещение коммунально-бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка и другие ограничения, установленные актами исполнительных органов государственной власти, органов местного самоуправления или решениями суда.

Сервитут - это ограниченное вещное право на недвижимое имущество, заключающееся в праве одного лица пользоваться полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу. Нормы, регулирующие отношения по поводу сервитута, содержатся в ст.274-277 ГК РФ, а также в Земельном кодексе.

 

Правовое обеспечение  оценки стоимости земли включает рассмотрение следующих аспектов:

• Законодательное регулирование оценки стоимости земельного участка;
• Имущественные права на землю;
• Градостроительные и иные ограничения в использовании земли.

Все перечисленные  аспекты влияют на процесс проведения оценки и получаемые стоимостные  параметры.

 

1. Законодательное регулирование оценки стоимости земельного участка

 

В нашей  стране законодательное регулирование  процедуры оценки находится в  начальной стадии своего становления. Принятые нормативные документы  устанавливают только самые общие  принципы и понятия в сфере  оценки стоимости. Как показывает опыт других стран, принятие таких документов в целом оказывает благоприятное  действие на развитие института оценочной  деятельности и позволяет достичь  единства в толковании различных  терминов, понятий, методов приемов  определения стоимости и, тем  самым, избежать спорных и неясных  моментов, возникающих при определении  стоимости. Страны, не имеющие законодательно закрепленной дефиниции рыночной стоимости, при необходимости пользуются вместо этого положениями национальных профессиональных союзов или международных  союзов оценщиков.

В России существует четырехуровневая система  нормативных актов, регулирующих вопросы  определения стоимости земли:

1. федеральные законы;
2. постановления Правительства Российской Федерации;
3. ведомственные нормативные акты;
4. нормативные акты субъектов Российской Федерации.

 

К основным документам первого  уровня, регламентирующим оценку земли и определяющим сферу применения оценочных показателей, относятся:

• Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.
• Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ.
• Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года №137-ФЗ.

 

К документам второго уровня относятся:

1. Федеральные стандарты оценки, утвержденные Приказами МЭРТ РФ № 254, 255, 256 от 20 июля 2007 г.:

• ФСО № 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки";

• ФСО № 2 "Цель оценки и виды стоимости";
• ФСО № 3 "Требования к отчету об оценке";
• ФСО № 4 "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости", утвержденный Приказом МЭРТ РФ № 508 от 22.10.2010 г.

2. Постановление Правительства РФ от 28 мая 2007 г. № 324 «О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности».

 

К документам третьего уровня относятся нормативные документы министерств и ведомств, уполномоченных осуществлять регулирование оценочной деятельности и проводить оценку земли и иных природных ресурсов. К ним относятся методики, методические рекомендации и положения, устанавливающие порядок или процедуру определения тех или иных стоимостных показателей и их значение.

К таким документам относятся методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, методики государственной кадастровой оценки земель и др.

К нормативным актам субъектов  Российской Федерации относятся  различные документы, регулирующие процедуры определения тех или  иных стоимостных показателей, используемых при оценке земли или имущественных  прав, связанных с землей.

1.2.2. Имущественные  права на землю как объекты  оценки стоимости

 

С экономической точки зрения объектами  оценки стоимости земли являются различные имущественные права  на земельный участок.

Оценивая землю, мы всегда оцениваем  тот объем прав, которыми мы располагаем, используя тот или иной земельный  участок и которые дают нам  возможность получать определенные выгоды.

По действующему у нас в стране земельному законодательству предусматриваются  следующие виды прав на землю:

•   собственность;

•   постоянное бессрочное пользование;

•   пожизненное наследуемое владение;

•   безвозмездное срочное пользование;

•   аренда земельных участков;

•   ограниченное пользование чужим земельным участком (сервитут).

К иным видам прав на земельные  участки может относиться право  застройки, право заключения договора аренды, аренда земельных долей, субаренда, залог земельного участка, залог  арендных имущественных прав, коллективно-долевая  собственность.

Возможны и другие права, возникающие  в связи с использованием земельного участка.

Гражданским кодексом Российской Федерации  к вещным правам на землю наряду с правом собственности относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным участком; право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком; сервитуты.

Перечень вещных прав лиц, не являющихся собственниками земельных участков, не является закрытым.

К земельным участкам не применяется  предусмотренное гражданским законодательством  право хозяйственного ведения имуществом и право оперативного управления имуществом.

 

Право собственности  на землю.

Содержание  права  собственности  заключается  в правомочиях владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком. Владение земельным участком представляет собой обладание им как своим, например, для юридических лиц это возможность числить его на балансе. Пользование землей — это возможность получать определенные полезности, например, возводить постройки, выращивать сельскохозяйственные культуры и т.д. Собственник земельного участка имеет право для собственных нужд использовать общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и обособленные водные объекты.

Правомочие распоряжения землей —  это возможность для собственника определять юридическую судьбу земельного участка: дарить продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал, передавать в  пользование, владения, отдавать земельный  участок в залог и т.д.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению совершать в  отношении его любые действия, не противоречащие закону, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц и не наносящие ущерба окружающей среде.

Все функции собственности на землю  подразделяются на общие и специальные, т.е. свойственные всем земельным отношениям и имеющие специфические особенности в зависимости от категории земель и условий их использования.

К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли. Например, каждый землевладелец имеет право самостоятельно хозяйствовать, отчуждать свой участок, получать компенсации за его изъятие государством, за ограничение прав, ухудшение земель и т.п. Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяется целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника.⁶

Возможность использовать земельный  участок по своему усмотрению ограничена правовым режимом земель, видом разрешенного использования земли, требованиями градостроительных регламентов, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими и иными правилами и нормами.

Право собственности на земельный  участок распространяется на находящиеся  в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой, замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под  поверхностью земли, если иное не предусмотрено  законами о недрах и не нарушает права третьих лиц.

 

Постоянное (бессрочное) пользование земельным участком.

Данное право означает возможность  использовать земельный участок (извлекать  полезные свойства) без установления конечного срока пользования.

Можно самостоятельно использовать участок  в целях, для которых он предоставлен, включая возведение зданий, сооружений и др.

В советский период данное право  было единственно возможным правом на землю граждан и юридических  лиц. Земельные участки предоставлялись  в постоянное (бессрочное) пользование  бесплатно.

Бессрочное пользование осуществляется не на основании договора, а на основании  решения уполномоченного государственного или муниципального органа. Собственником  земли, предоставленной на праве постоянного (бессрочного) пользования, является государство (Российская Федерация или ее субъекты) и муниципалитеты.

По новому Земельному кодексу право  постоянного (бессрочного) пользования  земельным участком предоставляется  только государственным и муниципальным  учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам  государственной власти и органам  местного самоуправления.

Другие юридические лица, владеющие  землей на этом праве, обязаны были до 1 января 2006 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, либо выкупить земельный участок в собственность.

При продаже зданий на таком участке  данное право также должно быть переоформлено  на право аренды или земельный  участок должен быть выкуплен.

Гражданам земельные участки на таком праве не предоставляются. Однако право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками (сдавать в аренду, передавать в безвозмездное срочное пользование). Также не допускается внесение этого  права в уставные капиталы коммерческих и некоммерческих организаций.