Оценка стоимости предприятия: состояние и перспективы развития (на примере «ООО «Вкус хлеба»)

В нашем случае имеется  достаточное количество продаж аналогичных  земельных участков на территории района. Поэтому, для оценки применим метод сравнительных продаж. При применении указанного метода оценки стоимость участка определяется путем анализа цен продажи аналогичных земельных участков с последующей их корректировкой в соответствии с имеющимися различиями между оцениваемым земельным участком и аналогами.

Основные этапы применения метода сравнения продаж:

- изучение и выбор информации  по продажам;

- выбор параметров сравнения;

- сравнение объекта и  аналогов по элементам сравнения  и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки;

- согласование данных  по аналогам и получение стоимости  свободного земельного участка.

Рисунок 3.1 - Здание ООО «Вкус  хлеба»

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

 

Аналоги, их анализ и поправочные  коэффициенты приведены в таблице  3.2.

Таблица 3.2 - Анализ и корректировка цен продажи аналогов

Объект	Функцио- нальное назначение	Пло- щадь, Га	Цена за 1 Га, в руб	Поправочные коэффи	циенты, %		Стои- мость, руб
				Распо- ложение	Пло- щадь	Назна- чение
3.Участок в черте  города	Пекарня	0,136	15 021 762 000	-8	+6	-10	18330

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

Стоимость земельного участка методом сравнения продаж равна:

15023 р/га х 0,53 га = 8 000 млн. руб.

 

3.2 Оценка стоимости зданий и сооружений

 

Здание мини пекарни - объект 1987 года постройки. Двухэтажное, стены из кирпича, фундамент - бетонные столбы, колонны железобетонные, перекрытия ж/б плиты, крыша - кровельное железо, оконные проемы -деревянные глухие; дверные проемы металлические ворота, полы - цементные.

Площадь 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м.

Анализ наиболее эффективного использования  объекта оценки

Анализ   направлен   на  определение  наиболее  эффективного использования объекта оценки, как  земельного участка с уже имеющимися улучшениями. При этом выявляется вариант, который обеспечивает максимальную  доходность  в  долгосрочной  перспективе.  Анализ  основывается на 4 критериях, а именно, вариант должен быть физически  возможным, законодательно разрешенным, экономически оправданным и приносить  максимальную прибыль. В качестве физически  возможного и экономически оправданного наилучшего варианта использования  объекта предлагается принять вариант  текущего использования.

Экономика

Рынок недвижимости (для типов  недвижимости, связанных с возможным  использованием оцениваемого объекта) выглядит следующим образом:

Спрос - высокий;

Предложение - крайне ограниченное;

Наиболее вероятные покупатели – предприятия торговли, возможно предприятия общественного питания;

Местоположение и транспортная доступность объекта - объект имеет  в качестве подъездных путей проезд с твердым покрытием;

Развитость инженерной инфраструктуры - имеется подключение к электросети, водоснабжение, водоотведение;

Типичное использование  окружающей недвижимости – недвижимость сельскохозяйственного назначения, жилая недвижимость.

Выводы: По информации, предоставленной риэлтерами, работающими на рынке недвижимости объектов недвижимости такого типа выставленных на продажу немного из-за небольшого предложения на такие объекты недвижимости в черте города и востребованости объектов такого типа. По информации http://realt.by/ большинство объектов ранее реализованных на территории Минска и Минской области имели скраповую стоимость из-за отсутствия какого либо ремонта в течении последних 10-15 лет. Сопоставляя вышеизложенные факты можно констатировать крайне высокий спрос на объекты недвижимости данного типа. Это связано, по мнению эксперта, в первую очередь с нахождением предприятия в черте.  Наиболее эффективным использованием данного объекта является эксплуатация его как предприятия торговли или ресторанного комплекса, однако для этого потребуются огромные вложения. Чтобы загрузить достаточно большие складские площади инвестор должен иметь высокий товарооборот.

Как показывает анализ общеэкономической  ситуации в Минске и Минской области, круг таких потенциальных покупателей на данный момент крайне ограничен.

Оценка объекта затратным подходом

Затратный подход, прежде всего, основывается на принципах воспроизводства  или замещения и предполагает то, что инвестор, проявляя должную  благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую  обойдется получение участка  под строительство и возведение аналогичного (по назначению и качеству) объекта в установленных временных  границах.

Стоимость объекта затратным  подходом  рассчитывается по следующей  формуле 3:

С = СЗ + (ПВС - И)                                                                                    (3.1)

 

где СЗ - стоимость земельного участка,

ПВС - полная восстановительная  стоимость объекта оценки

И - накопленный износ объекта.

Определение полной восстановительной  стоимости объекта

Восстановительная   стоимость   подразделяется   на   стоимость  воспроизводства и стоимость  замещения.

Стоимость воспроизводства определяется затратами в текущих ценах на строительство точной копии объекта (вновь построенного), с использованием таких же архитектурных решений, объемно- планировочных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ.

Стоимость замещения определяется расходами, в текущих ценах, на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезность, и сопоставимые технические характеристики объекта.

Последовательность выполнения расчетов в этом случае включает:

• выбор объекта-аналога из базы нормативных данных;
• корректировку показателя единичной стоимости объекта-аналога с учетом отличий от объекта оценки;
• определение стоимости объекта оценки в базисном уровне цен
• используемой нормативной базы;
• перевод стоимости из базисного уровня цен используемой базы данных в цены на дату оценки.

Восстановительная стоимость  возведения объекта-аналога принята  по Укрупненным показателям восстановительной  стоимости. Корректировка показателей  единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и  разъяснениями по применению общей  части УПВС.

Переход к ценам на дату оценки выполняется с применением  индекса цен на строительно-монтажные  работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений в региональном разрезе, переход от базовых цен  к ценам на дату оценки. В расчетах учитывается НДС в размере  20%.

Оценка накопленного износа объекта

При оценке объекта учитывается  его износ, который подразделяется на три вида: физический, функциональный и износ внешнего воздействия.

Физический износ

Физический износ в  общем виде - это потеря конструктивным элементом здания первоначальных физико-технических  свойств, он подразделяется на два основных вида:

• неустранимый физический износ;
• устранимый физический износ.

Износ начинается с момента  создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным  видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных  и иных требований, ведущих к функциональному  износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая  жизнь. В этот период они должны вносить  свой вклад в суммарную стоимость  недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость  улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает  разница между общими издержками на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных  видов износа. В тот момент, когда  улучшение уже не может прибыльно  использоваться, либо перестает вносить  вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической  жизни, износ улучшений достигает 100%.

Срок экономической жизни  представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно  использовать, извлекая прибыль. Это  полный период времени, в течение  которого улучшения вносят вклад  в стоимость недвижимости. Улучшения  достигают конца своей экономической  жизни, когда их вклад в стоимость  участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни  представляет собой период времени  в течение которого то или иное строение реально существует и годно  для обитания или работы в нем.

Эффективный возраст основан  на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и экономических  факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние и вид 13-летнего дома, то его и надо было бы оценивать как 13- летнее (с эффективным  сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст  дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете  стоимости он имеет небольшое  значение.

Срок оставшейся экономической  жизни здания представляет собой  период времени от даты оценки до конца  экономической жизни дома; его-то и должен рассчитывать оценщик.

Не следует исходить из предположения о равномерном  старении и износе недвижимого имущества. Часто ремонт, модернизация или переоборудование увеличивают срок жизни недвижимости, в то время как отсутствие нормального ухода сокращает экономическую жизнь.

Физический износ рассчитывался  методом эффективного возраста. Этот метод основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный  возраст так относится к типичному  сроку экономической жизни, как  накопленный износ к текущей  восстановительной стоимости.

Срок экономической жизни  определяется по нормативам, эффективный  возраст рассчитывается экспортно, с использованием техпаспортов на здания и результатов обследования.

функциональный износ

функциональный износ  заключается в не соответствии объекта  оценки современным стандартам с  точки зрения его функциональной полезности.

Признаки   функционального   износа:   несоответствие  объемно- планировочного и/или конструктивного  решения современным стандартам, включая  различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.

Функциональный износ  подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый - определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый - вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или   конструктивными   характеристиками   оцениваемых   зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком такого износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устаревание этих недостатков.

Износ внешнего воздействия (экономический  износ)

Износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения  его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или  другими факторами.

Источники информации для расчетов

1. Инструкция по оценке капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений как объектов недвижимого имущества (далее - Инструкция) разработана на основании Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. N 615 "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 2006 г., N 168, 1/7999),
2. СТБ 52.0.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Общие положения", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15
3. СТБ 52.3.01-2007 "Оценка стоимости объектов гражданских прав. Оценка капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов, изолированных помещений как объектов недвижимого имущества", утвержденного постановлением Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь от 14 марта 2007 г. N 15 (далее - СТБ 52.3.01), и применяется для оказания услуг по оценке следующих объектов оценки (за исключением жилых и не завершенных строительством объектов)

Восстановительная   стоимость  -   это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, с соблюдением тех же способов производства строительных работ и квалификацией рабочей силы, по такому же проекту, которые применялись при строительстве оцениваемого здания.

Переход к уровню цен на дату оценки

Восстановительная стоимость  оцениваемого здания в уровне цен  на дату оценки определяется путем  пересчета стоимости строительства  в уровне цен 1969 года сначала в  уровень цен 1984 года, а затем - в  уровень цен на дату оценки с использованием соответствующих коэффициентов  и индексов.

Переход к уровню цен 1984 года осуществляется умножением стоимости  в уровне цен 1969 года. С 1969 на индекс И69/84 изменения стоимости, принимаемый  в соответствии с данными, приведенными в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94.

И 69/84=1,17

Переход к уровню цен на дату оценки производится умножением стоимости в уровне цен 1984 года на индекс цен на строительные- монтажные  работы по характерным конструктивным системам зданий и сооружений И84/12 по состоянию на дату оценки.