Оценка стоимости предприятия: состояние и перспективы развития (на примере «ООО «Вкус хлеба»)

И 1984/2012 ⁼ 61,41.

 Прочие удорожания

Прибыль девелопера.

Приобретение земельного участка, создание на нем улучшений  и последующая продажа (или эксплуатация) - это самостоятельный бизнес, требующий  вознаграждения. Это прибыль выражает вклад застройщика экспертизу строительства  и берущего на себя риск, связанный  со строительством.

Прибыль девелопера отражает затраты на управление и организацию  строительства, общий надзор и связанный  с девелопментом риск.

Мною в расчетах использовалась норма прибыли в 20 %.

Расчет стоимости объекта по затратным  подходом

Для начала найдем удельные веса конструктивных элементов  (таблица 3.3):

 

Таблица 3.3 - Удельные веса конструктивных элементов

Основные конструктивные элементы	Удельный вес  в общей стоимости, %
Фундамент	10
Стены	26
Перекрытия и  покрытия	8
Кровля	10
Полы	15
Проемы	12
Отделка внутренняя	6
Внутренние инженерные сети	7
Прочие	6
Долгоживущие  элементы	44
Короткоживущие  элементы	56
Всего	100

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

Определим восстановительную стоимость  объекта аналога 259 кв.м., объем строения 1264 куб.м. (таблица 3.4)

 

Таблица 3.4 - Определение восстановительной стоимости объекта аналога

Аналог	Стоимость един. Площ. Руб./м2	Стоимость един.объема, руб./м.куб		Стоимость приведена  в ценах
УПВС №18, табл. 49	-	21,8		1969г.
Корректировки
Элементы сравнения	Описание				Корект. коэфф.
	объект оценки		объект- аналог
Количество этажей	1		1		1
Класс капитальности	II		II		1
Общая площадь, м2	259		-		1
Объем, мЗ	1264		до 1000		1,26
Фундамент	бетонный		бетонный		1
Стены	Кирпичные		Кирпичные		1
Перекрытия	Ж/бетонные		Ж/бетонные		1
Крыша и кровля	Кров.железо		Кров.железо		1
11олы	Цементные		Цементные		1
Окна	Деревянные		деревянные		1
Отделка внутренняя	простая		простая		1
Внутренние инженерные сети	все		все		1

 

Продолжение таблицы 3.4

Общий корректирующий коэффициент		1,02
Поправка на климатический  район		1,09
Корректирующий  коэффициент перехода 69-84		1,17
И на 22.03.2012  г.		61,41
Стоимость объекта  в ценах на дату оценки, млн. руб.		1145,1
Прибыль предпринимателя, % от затрат	20	229,021
Стоимость восстановления объекта, млн.руб.		1374,125

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

Определение исправимого  физического износа представлено в  таблице 3.5

 

Таблица 3.5 - Определение исправимого физического износа

Конструкции и  элементы с признаками износа	Стоимость устройства нового эле- мента,млн.руб	% износа	Износ, млн. руб
1	2	3	4
Фундамент	137,41	20	274,82
Стены	357,27	30	107,18
Перекрытия и  покрытия	109,93	20	21,97
Кровля	137,41	30	412,23
Полы	206,12	5	103,05
Проемы	164,89	3	4,95
Отделка внутренняя	824,47	7	5,77
Внутренние инженерные сети	96,18	10	9,62
Прочие	82,44	5	4,12
Всего	137,41	0	232,64

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

Определение неисправимого  физического износа короткоживущих элементов представлено в таблице 3.6:

 

Таблица 3.6 - Определение неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Основные конструктивные элементы	Остаточная стоимос  ть	Фактический срок эксплуатации	Нормативн ый срок эксплуатации	износ, %	Износ тыс. рублей
Кровля	96188,75	16	20	80,00	76951,00
Полы	195812,81	3	55	5,45	10680,70
Проемы	159948,15	3	45	6,67	10663,21
Отделка внутренняя	76676,18	3	35	8,57	6572,24
Внутренние инженерные сети	86569,88	3	60	5,00	4328,49
Прочие	78325,13	16	100	16,00	12532,02
Всего	693520,89				121727,67

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

Расчет неисправимого  физического износа долгоживущих элементов представлен в таблице 3.6

Таблица 3.6 - Расчет неисправимого физического износа долгоживущих элементов

Параметры	Значения
Стоимость строительства  нового объекта, тыс.руб.	1374125
Исправимый физический износ, тыс. руб.	232639,36
Стоимость короткоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс. руб.	693520,89
Стоимость долгоживущих элементов с неисправимым физическим износом, тыс.руб.	447964,75
Фактический возраст  здания	16
Нормативный срок эксплуатации	100
Коэффициент к  определению износа	0,44
Неисправимый  физический износ долгоживущих элементов, тыс. руб.	76474,36
Общий износ, тыс. руб.	430842
Остаточная стоимость, тыс. руб.	943283

Примечание: Источник: Собственная  разработка

 

Определение функционального  износа

Значение функционального  износа принимаем равным нулю.

Определение внешнего износа

Экономический износ выражается в снижении стоимости объектов оценки, вследствие негативного изменения  внешней среды, обусловленный экономическими, политическими либо другими внешними факторами.

Причинами внешнего износа могут  быть общий упадок района, в котором  находится объект или действия налогообложения, страхования и т.д. В данном случае можно говорить об экономическом износе объекта оценки, вызванном как негативными внешними факторами, так и внутренним социально-экономическим   положением,   сложившимся   в   данном муниципальном образовании. А именно: предприятия расположенные в данном и находящихся рядом селах имеют задолженности по налоговым платежам в бюджеты всех уровней, кроме того, имущество этих предприятий арестовано Службой судебных приставов или рассматривается вопрос  о  применении  процедуры  банкротства.  На  основании вышеизложенного, по моему мнению, внешний износ для данного объекта оценки составляет 13 %.

Общий (совокупный) износ  зданий и сооружений определяется суммированием  всех трех видов износа: физического, функционального и внешнего.

Анализ восстановительной  стоимости объекта с учетом износа определяется по  следующей формуле:

 

Сизн.=ПВС-(ПВС х Иф)-(ПВС  х Им)-(ПВС х Иэ)        (3.2)

 

где Иф- физический износ,

      Им- функциональный  износ (моральный),

Иэ - экономический износ

Стоимость здания мини-пекарни ООО «Вкус хлеба» определенная затратным подходом, согласно расчетов, составляет (округленно) с учетом НДС: 533,56  млн. рублей

3.3 Оценка стоимости оборудования

 

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются  на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный) и доходный:

В зависимости от целей  и мотивов оценки объектом оценки могут выступать :

- отдельно взятая машина  или оборудование (типичный случай - определение страховой стоимости,  купля-продажа; передача в аренду);

- множество условно независимых  друг от друга единиц машин  и оборудования (типичный случай - переоценка основных фондов);

- производственно-технологические   системы;  комплекс  машин  и  оборудования с учетом имеющихся  производственно-технологических связей (типичный случай - при ликвидации  предприятия, когда имущество  распродается так, чтобы на  его основе потенциальный покупатель  мог организовать производство, при оценке машин и оборудования  как части оценки рыночной  стоимости всех активов).

На предприятии ООО  «Вкус хлеба» имеется следующее  хлебопекарное оборудование:

 

Взбивальная машина МС 12-15,

Машина тестораскаточная МРТ-601

Мукопросеиватель П-2П  «Пионер»

Машина тестомесильная МТМ-60M

Машина тестомесильная А2-ХТБ 

Машина тестомесильная DITOSAMAPRO35

Шкаф пекарный ШПСЭМ-3

Шкаф пекарный РЗХПГ-12Б 

Котел КНЭ-10М 

Холодильник производственный

Все агрегаты образуют одну линию по производству готовой продукции. Работа на оборудовании ведется в  две смены по 7 часов в смену. Производственный процесс описан в  п.2.1. настоящей работы, в котором  дается краткая характеристика предприятия.

Дата начала эксплуатации 2003 год.

Оборудование используется на полную мощность.

Состояние — хорошее.

Нормативный срок службы - 20 лет.

Фактический возраст - 2 года.

Эффективный возраст - 1,5 года.

При определении рыночной стоимости объекта используются три основных подхода: затратный  подход, сравнительный подход, доходный подход.

Затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. В основу данного подхода положен принцип замещения.

Затратный подход состоит  из трех этапов:

- Оценка полной стоимости  воспроизводства или полной стоимости

замещения объекта оценки.

- Оценка величины накопленного  износа объекта оценки.

- Определение рыночной  стоимости объекта оценки.

 

Оценка полной восстановительной  стоимости объекта оценки.

 

Полная восстановительная  стоимость объекта оценки определена с использованием метода сравнения  объекта оценки с ценой предприятия  изготовителя - ОАО «Торгтехника».

В процессе оценки было установлено  следующее:

1. В ноябре 2005 г. производитель  ОАО «Торгтехника» продавало подобное оборудование по цене 425000 тыс. рублей,

2. Затраты на доставку, монтаж и настройку оборудования  составляют -

10500 тыс.рублей.

3. Цены предприятия - изготовителя  с нового года выросли на  3%.

Таким образом, полная восстановительная  стоимость объекта оценки

составит: ПВС = 425000 + 10500 + 12750 = 448250 тыс. рублей.

 

Оценка величины накопленного износа

Накопленный износ - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная  различными причинами в связи  с физическим износом, функциональным и экономическим устареваниями.

Оценка величины накопленного износа определяется методом разбиения. При этом рассматриваются следующие  виды износа и устаревания объекта  оценки:

- физический износ;

- функциональное устаревание;

- экономическое устаревание.

Для определения совокупного  износа используем формулу 6:

СИ =1-[(1- Физ.И) х (1-Функц. Устарев.) х (1-Экон. Устарев.)] (формула 6)

где   СИ - совокупный износ

Физ.И - физический износ

Функц.Устарев. - функциональное устаревание

Эконом. Устарев - экономическое  устаревание

Физический износ - уменьшение стоимости имущества, вследствие

потери его элементами своих первоначальных свойств.

Величина физического  износа определена методом «срока жизни», который находится как отношение  эффективного возраста к сроку экономической  жизни (формула 3.3):

 

                       ЭВ

ФизИ == —————                                                                               (3.3)          

                     ЭЖ

где    ЭВ - эффективный возраст актива

ЭЖ - срок экономической жизни  объекта

Срок экономической жизни - 20 лет.

В процессе осмотра эффективный  возраст объекта был установлен - 1,5 года.

 

                  1,5

ФизИ= ——— =0,07          (по формуле 3.3)

                  20

Функциональное устаревание - это потеря стоимости объекта оценки, вызванная факторами, присущими самому объекту оценки, в результате развития новой техники, технологии, стандартов и т.д. Все это приводит либо к   нехватке   производственных  мощностей,   либо   к появлению сверхмощностей, что в конечном итоге увеличивает затраты и снижает полезность объекта в целом. В связи с разработкой и появлением нового аналогичного оборудования определяем коэффициент износа, который равен 0,15.