Договор социального найма жилого помещения

 

Содержание

 

Введение…………………………………………………………………………..3

        Глава 1. Общие положения о договоре коммерческого найма жилого помещения……………………………………………………………..................6

§ 1. Понятие, элементы и значение договора коммерческого найма жилого помещения……………………………………………………………...................6 

§ 2. Законодательство Российской Федерации о договоре коммерческого  найма жилого помещения……………………………………………………….18

       Глава 2. Правомочия сторон по договору коммерческого найма жилого помещения……………………………………………………………..31

§ 1. Права и обязанности  наймодателя жилого помещения по договору коммерческого найма……………………………………………………………31

§ 2. Права и обязанности  нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма…………………………………………………………....42

     Глава 3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения……….....57

§ 1. Особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения……………………………………..57

§ 2. Ответственность сторон по договору коммерческого найма  жилого помещения………………………………………………………………………..67

     Заключение…………………………………………………………...……...74

    Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной литературы…………………………....77

 

 

 

 

 

Введение

 

Одной из основных социальных проблем  современной России, которая была и остается в центре внимания, является «жилищная проблема». С сожалением приходится констатировать тот факт, что государство долгое время  было «в долгу» у общества за отсутствие четкой, понятной, прозрачной и непротиворечивой системы жилищного законодательства.

До 1 марта 2005 г., т.е. до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ)¹, законодательство, регулирующее жилищные отношения, характеризовалось бессистемностью и большим количеством нормативных актов (акты приняты в разное время, на разном уровне - от инструкций до Федеральных законов).

Отсутствие единства правового  регулирования жилищных отношений  значительно усложняло осуществление  государством последовательной жилищной политики, способствовало неопределенности в осуществлении гражданами своих  жилищных прав. Кроме того, такое  положение давало почву для многочисленных злоупотреблений.

Тем не менее, сделки граждан с принадлежащим  им жильем, в частности договоры найма жилого помещения, никогда  еще не получали такого размаха, как  сейчас. Сегодня для многих собственников  жилья сдача квартиры внаем стала  источником дополнительного дохода. Чаще всего жилье сдают не от его  избытка, а с целью обеспечить себе существование.

Вместе с тем, на рынке жилья  активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность  граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них  условиях, нередко с помощью махинаций  лишают их законного жилища.

Следует отметить, что современный  рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки значительно расширился. Теперь в сделку кроме покупателя и продавца включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает  либо риэлтерская фирма, либо частный  маклер. В сделках на рынке жилья  все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

 Каждый имеет право на  жилище. Одним из способов реализации  данного права является договор  коммерческого найма жилого помещения.

Договор коммерческого найма жилого помещения является весьма актуальной «темой» в настоящее время, так  как получил широкое применение на практике. Распространение коммерческого  найма жилых помещений вызвано  объективными социально-экономическими причинами, а именно постоянно возрастающими  ценами на жилье и снижением объема его строительства, низкими доходами граждан и т.д. Не смотря на свою распространенность данный договор, имеет и свои проблемы применения. Регулирование договора найма жилого помещения сразу  двумя кодифицированными актами - Гражданским кодексом РФ² и Жилищным кодексом РФ - не могло не повлечь разночтений и неоднозначных толкований.

В связи со сказанным актуальность темы дипломной работы не вызывает сомнений.

Объектом исследования выступают  общественные отношения, возникающие  в связи с заключением, исполнением  и прекращением договора коммерческого  найма жилого помещения.

Предметом исследования являются гражданское  и жилищное законодательство РФ о  договоре коммерческого найма жилого помещения, судебная практика о данном договоре, а также труды ученых о договоре коммерческого найма жилого помещения.

Целью дипломной работы является проведение всестороннего комплексного исследования договора коммерческого найма жилого помещения. 

Указанная цель предопределила постановку и решение следующих задач:

- исследовать понятие, элементы  и значение договора коммерческого  найма жилого помещения; 

- проанализировать законодательство  Российской Федерации о договоре  коммерческого найма жилого помещения;

- рассмотреть  права и обязанности  наймодателя и нанимателя жилого  помещения по договору коммерческого  найма;

         - изучить  особенности заключения, изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения;

- исследовать ответственность сторон по договору коммерческого найма жилого помещения.

Методологию дипломного исследования составили следующие научные  методы: анализ, синтез, системный метод, исторический метод, метод сравнительного правоведения.

Структура дипломной работы предопределена указанными выше целью  и задачами дипломного исследования. Работа состоит из введения, трех глав, подразделенных на шесть параграфов, заключения, а также списка использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной  литературы.  

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Общие  положения о договоре коммерческого  найма жилого помещения

 

§ 1. Понятие, элементы и значение договора коммерческого  найма жилого помещения

По договору коммерческого  найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или  управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и  пользование для проживания в  нем. Гражданский кодекс РФ³, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах (договор коммерческого найма).

Коммерческий наем жилых  помещений, имея сходство с социальным наймом, отличается от последнего целым  рядом моментов. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения  осуществляется путем достижения сторонами  соглашения по всем существенным условиям договора. В данном случае будущему нанимателю не требуется прохождения  таких стадий, необходимых для  заключения договора социального найма, как постановка на учет нуждающихся  в улучшении жилищных условий  и стояния в очереди на получение  жилого помещения, получение ордера на вселение в жилое помещение  и т. д.

По ранее действовавшему законодательству договор коммерческого  найма именовался договором аренды (имущественного найма), но с принятием  части второй ГК РФ законодатель выделил  его в самостоятельный вид  гражданско-правового обязательства.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является двусторонним (взаимным), возмездным, консенсуальным.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя носят взаимный характер, т.е. договор является двусторонним. Например, наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в  состоянии, соответствующем условиям договора. В свою очередь наниматель обязан своевременно вносить плату  за предоставленную жилую площадь.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является возмездным: основанием исполнения обязательства  по передаче жилого помещения является получение встречного удовлетворения в виде арендной платы.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является консенсуальным, поскольку считается заключенным  с момента когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям. Существенными условиями являются предмет, цена и срок.

Объектом договора коммерческого  найма жилого помещения может  быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (квартира, жилой дом или  их части). Пригодность жилого помещения  для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В многоквартирном доме предметом  договора коммерческого найма жилого помещения, наряду с жилым помещением, занимаемым нанимателем, является также  часть общего имущества собственников  квартир.

Ценой в договоре коммерческого  найма жилого помещения выступает  плата за пользование жилым помещением, в том числе квартирная плата  и плата за коммунальные услуги. Плата вносится нанимателем самостоятельно в сроки, предусмотренные в договоре. Если срок в договоре не определен, то наниматель вносит ее ежемесячно не позднее десятого числа следующего за прожитым месяца. Как правило, размер платы устанавливается соглашением  сторон, причем к коммерческому найму  неприменимо правило о государственном  регулировании размера платы  за пользование жилым помещением. Закон лишь устанавливает максимальный размер платы. В интересах нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан, в законе закреплено правило о недопустимости в одностороннем порядке изменения размера платы за жилое помещение.

Отсутствие данного правила  могло бы существенно нарушить жилищные права нанимателя.

Как правило, при определении  размера платы за жилое помещение  стороны исходят из более или  менее устойчивых норм оплаты жилья, сложившихся в данном населенном пункте, исходя из общей площади  квартиры или комнаты с учетом повышающих или понижающих коэффициентов  в зависимости от месторасположения  жилья, его состояния, этажности, экологии района, транспортного сообщения  и т. п. При этом обе стороны  беспокоит вопрос о налогах. Стремясь снизить размер налогообложения, они  указывают в договоре одну сумму, а договариваются о другой, более  высокой. Однако при таком способе  ухода от налогов наймодатель  может оказаться в положении  обманувшего самого себя, так как  если наниматель захочет платить  ту сумму, которая зафиксирована  в договоре, никто не вправе заставить  увеличить ее до окончания срока  действия договора.

Договор коммерческого найма  жилого помещения имеет срочный  характер.  В данном договоре должен быть указан срок. В случае если такого положения не содержится, то договор  коммерческого найма считается  заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив  другую сторону за три месяца, если иной срок не установлен в договоре либо в законе.

В соответствии со ст.19 Жилищного  кодекса Российской Федерации (далее  – ЖК РФ)⁴ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный, социального и коммерческого использования.

Индивидуальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений  частного жилищного фонда, которые  используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также  юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.

Жилищный фонд коммерческого  использования представляет собой  совокупность жилых помещений, которые  используются собственниками таких  помещений для проживания граждан  на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.

В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического  учета индивидуального и коммерческого  жилищных фондов, так как жилые  помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального  оформления.

Действительно, следует согласиться, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых  договоров найма жилых помещений  составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риелторов, подготовивших сделку (что объясняется  возможными невыгодными для риелторов  финансовыми последствиями при  досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного  жилого помещения). Договор составляется на бланке риелторской компании, и  иногда риелторы даже выступают третьей  стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку п.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.