Договор социального найма жилого помещения

Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого  найма раскрываются в гл.35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация  договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает  объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Прекращение договора найма  жилого помещения, может иметь место  как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

Данный договор считается  заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор  вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т. к. взаимные права и обязанности  имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель  обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее  время договор найма жилого помещения  регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к  нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях  ГК РФ. Несмотря на регулирование этого  договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

Итак, подводя итоги нашему исследованию, можно сделать вывод, что потребность в изучении правовых вопросов договора найма жилого помещения  сегодня является актуальным, поскольку  по оценке практикующих адвокатов, не менее 80% вопросов, с которыми граждане обращаются к юристу, так или иначе, связано с жильем. Поток этих вопросов не только не иссякает, но, напротив набирает силу, поскольку преобразования, происшедшие  за годы реформ в жилищной сфере, настолько  изменили ситуацию в жилищном законодательстве, что многие даже очень опытные  юристы не всегда могут правильно  рассмотреть тот или иной вопрос, связанный с жилищем.

Несмотря на то, что уже  более половины жилых помещений  в домах государственного и муниципального жилищного фонда приватизированы  и с ними активно проводятся операции на рынке жилья, все же договор  найма жилого помещения остается основным договором в жилищных отношениях.   Его социальную значимость умалить нельзя, и, учитывая экономическую ситуацию в стране, он еще долгое время будет единственной возможностью удовлетворения гражданами России своего конституционного права на жилище.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных нормативно-правовых актов, материалов судебной практики и специальной  литературы:

 

                                 I. Нормативно – правовые акты: 

1.   Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосова-нием 12 декабря 1993 г. (с изм. от 22 апреля 2009 г.) // Российская газета. - 2009. - 21 января. - № 7.

2. Федеральный закон от 30 марта 1998 г. № 54-ФЗ «О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод и Протоколов к ней» // СЗ РФ. – 1998. - № 14. – Ст.1514.

3. Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» // СЗ РФ. - 1999. - № 14. - Ст.1650.

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 1997. - № 30. - Ст.3594.

5. Федеральный закон от 27.12.2002 № 184-ФЗ «О техническом регулировании» //СЗ РФ. 2002. № 52. Ст. 5140

6. Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» //СЗ РФ. 2005. № 1. (ч. 1). Ст. 15

7. Закон Российской Федерации от 04 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»// Ведомости СНД и ВС РСФСР. – 1991. - № 28. - Ст.959.

8. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая / Федеральный закон от 26 января 1996 г. (с изм. от 28 ноября 2011 г.) // СЗ РФ. – 1996. – № 14.– Ст.671.

9. Жилищный Кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. (с изм. от 29 июня 2012 г.) // СЗ РФ. – 2004. – № 188. – Ст.19.

10. Налоговый  кодекс Российской Федерации / Федеральный закон от 31 июля 1998 г. (с изм. от 03 марта 2012 г.) // СЗ РФ. – 1998. – № 146. – Ст.120.

11.  Постановление Правительства РФ от 18 декабря 2008 № 960 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2009-2011 гг.» // СЗ  РФ.- 2007.- N 27.- ст. 3292

12. Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями» //СЗ РФ.- 2006.- № 5.- Ст. 546

13. Постановление Правительства РФ от 23 мая 2006 № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» //СЗ РФ.- 2006.- № 22.- Ст. 2338.

14. Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» //СЗ РФ.-2006.- № 6.- Ст. 697.

15. Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 02 марта 2009 № 14 «Об утверждении СанПиН 2.1.8/2.2.4.2489-09». Зарегистрировано в Минюсте РФ 09 апреля 2009. Регистрационный № 13726.//Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти.- 2009. - N 17.

16. Постановление Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу (Госстроя России) от 27 сентября 2003г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» // Российская газета.-2003.-23 октября.- N 214.

17. Письмо Министерства регионального развития РФ от 02 мая 2007 № 8167-ЮТ/07 «О внесении платы за жилые помещения и коммунальные услуги» // Нормирование, стандартизация и сертификация в строительстве. -2007. - № 3.

18. Письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06 июля 2004 № 043-01/398 «О сдаче помещений в аренду (наем)» // Документ опубликован не был.

19. Государственный стандарт РФ «Услуги по ремонту и строительству жилья и других построек. Общие технические условия». Принят и введен в действие Постановлением Госстандарта России от 28.05.2003 № 162-ст. – М.: ИПК Издательство «Стандарт», 2003.

20. Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. - М., 2009. Концепция одобрена решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г., это решение подписано Президентом РФ 13 октября 2009 г. Пр-2745.

 

II. Материалы судебной  практики:

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Высшего Арбитражного суда Российской Федерации. -1996. - № 9.

2. Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. - 2009. - 8 июля. - № 123.

3. Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 ноября 2002 № А54-1245/02-С16 // Архив Федерального арбитражного суда Центрального округа, 2002. Дело № А54-1245/02-С16.

4. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1998 г. (по гражданским делам). Утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 6 мая 1998 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 1998. - № 9.

5. Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21 сентября 2010 г. № 33-13069/2010 // Архив Санкт-Петербургского городского суда, 2010. Дело № 33-13069/2010.

6. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2007 г. (по гражданским делам). Утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2008 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2008. - № 210.

7. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2005 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01 марта 2006 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2006. - № 5.

8. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2003 г. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 16 июля 2003 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. - 2004. - № 1.

9. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3.

 

III. Специальная  литература:

1. Агарков М.М. Обязательства  по советскому гражданскому праву  // Ученые труды. ВИЮН. – 1940. - Вып. 3.

2. Адьянова С. // Недвижимость и цены. - 2005. - № 42.

3. Андреева Л. Существенные  условия договора: споры, продиктованные  теорией и практикой // Хозяйство  и право. - 2000. - № 12.

4. Ансон В.Р. Основы договорного права. - М.: Международная книга, 1947. - С.328.

5. Аполлонов А.О. Жилищные отношения и законодательство в свете нового Жилищного кодекса // Жилищное право. - 2005. - № 11.

6. Аполлонов А.О., Страунинг Э.Л. О правилах пользования жилым помещением // Жилищное право. - 2006. - № 5.

7. Афонина А.В. О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг // Жилищное право. - 2006. - № 12. – С.13.

8. Батянов М.В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды //Закон. - 2005. – № 3.

9. Блинков О.Е. Наследование прав и обязанностей из договора оказания услуг телефонной связи // Арбитражный и гражданский процесс. - 2006. - №6. – С.11-14.

10. Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2000. - 800 с.

11. Бевзенко P.C. Юридическое значение акта государственной регистрации права на недвижимое имущество // Законодательство. - 2004. - № 9.

12. Витрянский В.В. Существенные условия договора // Хозяйство и право. - 1998. - № 7.

13.   Гетман Е.С. Наем жилого помещения // «Эж-Юрист». - 2006. - № 7.

14. Гришаев С.П. Вещные права на жилое помещение по новому ЖК. //Жилищное право. - 2006. - № 7.

15. Гражданское право: учеб. Ч. 2. / Под. ред. А.Г. Калпина. - М.: Статут, 2000. - 354 с.

16. Гражданское право: В 2 Т. Том 2. Полутом 1: учеб. / Отв. ред. Е.А. Суханов. - М.: Статут, 2000. - 529 с.

17. Грудцына Л.Ю. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ / Под ред. Н.М. Коршунова. - М.: ЭКСМО, 2005. - 335 с.

18. Далбаева H.H. Правовой статус постоянно проживающих граждан по договору коммерческого найма жилого помещения // Известия ИГЭА. - 2006. - № 5.

19. Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник. - М., 2005. - С.6.

20.Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещения // Нотариус. – 2007. - №4. 

21. Исаев А. Роль государства в сдерживании роста цен на жилье // Законность. - 2007. - № 3. – С.13.

22. Калемина В.В. Договорное право: учеб. пособие / В.В. Калемина, Е.А. Рябченко. - М.: ОМЕГА-Л, 2006. - С.126.

23. Касаткина Ю.О. Понятие и сущность договора найма жилого помещения в российском гражданском праве // Законодательство. - 2004. - № 4. - С.17 - 28.

24. Крашенинников П.В. Не так страшен новый Жилищный кодекс, как его малюют // Московский комсомолец. - 2005. – 23 августа. - С. 5.

25. Крашенинников П.В. Аренда жилых помещений // Жилищное право. - 2006. - № 3.

26. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. – 2007. - № 7. - С.34.

27. Кириченко О. В. Основания и порядок изменения, прекращения договора коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. - 2007. - № 3. - С.24 – 25.

28. Кириченко О. В. Жилищный фонд коммерческого использования.// Современное право. – 2007. - № 10.

29.Коханый И.В. Административные правонарушения в сфере осуществления риелторской деятельности // Административное право и процесс. - 2006. - № 2. – С.44.

30. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма КОНТРАКТ, Издательский Дом ИНФРА-М, 2004. – С.56.

31. Малков В. Понятие систематичности в уголовном законодательстве // Советская юстиция. - 1970. - № 1. - С.21.

32. Деркунский Д.В. К вопросу о понятии систематичности в составе статьи 117 Уголовного кодекса Российской Федерации // Российский следователь. - 2007. - № 9. – С.11.

33. Мошкович М. Сдаю квартиру внаем // ЭЖ-Юрист. - 2008. - № 5. – С.27.

34. Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики // Российский судья. - 2007. - № 2. - С. 15-21.

35. Обыденов А. Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. – 2003. – № 8. – С.61-67.

36. Покровский И.А. История римского права. - СПб., 1998. - С.425.

37. Прусаков О.В. Права граждан в случае продолжительного отключения электроэнергии // Юридический мир. - 2005. - № 11. – С.21.

38. Потапова Н.С. Круг субъектов вещных и обязательственных прав в отношении жилища // Нотариус. - 2005. - № 1(46). - С.46 – 47.

39. Молчанов А.О. Члены семьи собственника (нанимателя жилого помещения) и их правовое положение // Аспирантский сборник. – 2007. - №2. – С.79.

40. Рузанова В. Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. – 2005. – № 3. – С.15-20.

41. Рузанова В. Д. Правовое положение лиц, проживающих с нанимателем по договорам социального и коммерческого найма: сравнительный анализ // Семейное и жилищное право. – 2006. – № 4. – С. 22 – 26.