Договор социального найма жилого помещения

Во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с  дохода, полученного от сдачи жилья  в коммерческий наем.

Во-вторых, правовыми особенностями  расторжения договора коммерческого  найма по инициативе наймодателя, ставящими  его в невыгодное правовое положение  по сравнению с нанимателем-гражданином.

Действующее гражданское  законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися  в гл.35 ГК РФ. П.1 ст.671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем. Нанимателем  по договору найма жилого помещения  в соответствии с положениями  п.1 ст.677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам  жилое помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма  жилого помещения следует не только исходить из того, что регламентирующие его предписания содержатся в  разделе IV «Отдельные виды обязательств»  ГК РФ, но и учитывать нормативное  толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых  вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса  Российской Федерации»⁵.

Признаками договора коммерческого  найма будут являться:

- срочный характер договора. В соответствии с Гражданским кодексом РФ договор найма может быть краткосрочным (до 1 года) и долгосрочным (не более 5 лет). Жилое помещение является имуществом социального характера, обусловленным местом для проживания (в обычной человеческой жизни срок проживания составляет большее число лет, нежели пятилетний срок). В связи с этим целесообразно дополнить ст. 683 ГК РФ положением об автоматическом продлении договора найма, заключенного на срок до 5 лет, до наступления обстоятельств, вынуждающих изменить или прекратить правоотношение по пользованию жилым помещением. Такая практика давно известна договорному праву: "Договор покоится на соглашении сторон: поскольку они связали себя своим же соглашением, они могут таким же соглашением освободить себя от обязательств"⁶.

В отличие от договора социального  найма жилого помещения договор  коммерческого найма является срочным  договором, договором, заключаемым  на определенный срок. Договор найма  жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор  считается заключенным на пять лет (ст.683 ГК РФ).

По нашему мнению, указанная  норма требует корректировки. Наниматели по договору коммерческого найма, если это не краткосрочный договор, выражают намерение проживать в жилом  помещении как можно большее  количество времени, учитывая, что жилище является благом, необходимым человеку на протяжении всей его жизни.

Поэтому следует изменить положения Гражданского кодекса  РФ, касающиеся пятилетнего срока  найма жилого помещения как максимального  срока действия договора найма жилого помещения.

Нынешняя трактовка договорных сроков отталкивается от сроков исчисляемых, преклюзивных (пресекательных). Однако существуют и иные виды сроков. "На практике встречаются случаи заключения договоров без указания срока, но с привязкой к какому-нибудь событию"⁷, что имеет позитивную окраску. В последующем такое преобразование позволит создать для долгосрочного договора найма жилого помещения норму, где окончанием срока договора будет являться наступление тех или иных последствий, указанных в законе или в договоре.

Представляется, что актуальным будет подразделение сроков на две  категории:

определенные сроки, устанавливаемые  сторонами договора диспозитивно;

неопределенные сроки, по которым договоры будут действовать  до тех пор, пока какая-либо из сторон не будет намерена прекратить отношения.

Если в соответствии с  действующим законодательством  как максимальный, так и минимальный  сроки исполнения долгосрочного  договора найма жилого помещения  установлены, то в краткосрочном  договоре коммерческого найма жилого помещения минимальный срок договора не определен. В соответствии с принципом  «разрешено все, что не запрещено» краткосрочный  договор можно заключать как  на месячный срок, так и на более  короткие временные отрезки.

Возмездность как признак договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма является договором возмездным, поскольку получение прибыли (дохода) в данном договоре является основной целью этого договора с точки зрения наймодателя.

Следует отметить, что выгода (прибыль или доход), получаемая от сдачи помещения по договору коммерческого  найма, не обязательно должна быть выражена в деньгах. Плата может быть выражена в вещах, услугах, работах, скидках  на оплату, воздержании от действий. В случаях если плата по договору коммерческого найма жилого помещения  выражена не в денежных средствах, налогообложение  лиц, сдающих помещение, будет рассчитываться исходя из стоимости указанных услуг или вещей в соответствии с рыночным эквивалентом.

Плата по договору коммерческого  найма устанавливается соглашением  сторон и может в несколько  раз превышать тарифы, установленные  государством для договора социального  найма. В то же время представляется необходимым использование договора коммерческого найма жилого помещения  в государственном (муниципальном) жилищном фонде для обеспечения  малоимущих и иных указанных в  законе граждан при наличии у  них возможности и желания  пользоваться жилыми помещениями за доступную плату, незначительно  превышающую плату за проживание по договору социального найма.

Однако не согласимся с  утверждением, что "вмешательство  государства путем возможного установления максимального размера платы  за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма, как это предусматривает законодательство Российской Федерации (ст. 682 ГК РФ), должно быть исключено".⁸

Существующие ныне цены, устанавливаемые наймодателями, влекут необоснованный рост цен на квартиры и монополизацию сферы жилья⁹. Поэтому, на наш взгляд, формирование государством ценовой политики на рынке жилья посредством участия на этом рынке в качестве полноправного участника государства для договора коммерческого найма в государственном (муниципальном) жилищном фонде вполне допустимо. В случае необоснованного повышения цен в договоре коммерческого найма жилого помещения государство должно установить максимальный размер платы за жилое помещение посредством установления на законодательном уровне цен для договора коммерческого найма жилого помещения государственного (муниципального) жилищного фонда. В частном жилищном фонде государство также в соответствии с п. 1 ст. 682 ГК РФ вправе установить максимальный размер платы за жилое помещение.

Взаимообязывающий характер договора коммерческого найма. Договор коммерческого найма жилого помещения представляет собой двусторонне обязывающий договор, из которого, как отмечается в литературе по римскому праву,¹⁰ возникает равномерно двустороннее обязательство, так как каждая из сторон одновременно и непременно является и должником, и кредитором, а обязанности их носят встречный, взаимообусловливающий и взаимосвязанный характер.

По аналогии с порядком оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги в договоре социального найма, если иное не определено договором, плата  за пользование жилым помещением в договоре коммерческого найма  должна осуществляться не позднее 10-го числа месяца со дня заключения договора (ст. ст. 682, 687 ГК РФ).

Предпринимательский характер отношений. Свыше 50% жилищного фонда принадлежит частным лицам. Жилые помещения сдаются по договорам коммерческого найма и приносят доход (прибыль) их владельцам. Было бы справедливо, чтобы в случае получения прибыли, а не дохода также уплачивались налоги с такого ведения предпринимательской деятельности. В результате перехода к новому экономическому устройству поменялся и характер договора. Если ранее договор носил только потребительский характер¹¹, то теперь, с признанием жилого помещения объектом права собственности, он стал носить также и предпринимательский характер. "Предпринимательским является как договор, в котором обе стороны являются предпринимателями, так и договор, в котором лишь одна сторона представлена предпринимателем. Объясняется это тем, что правовые особенности предпринимательского договора предопределяются особенностями предпринимательской деятельности, а она имеет место и в том случае, когда предпринимателем в договоре является лишь одна из сторон. Поэтому ст. 2 ГК РФ относит к предпринимательским как отношения между предпринимателями, так и отношения с участием предпринимателей".¹²

Следует оговориться, что  предпринимательский характер договор  будет носить только в том случае, если наймодатель систематически получает прибыль (но не доход) от передачи помещения  по договору коммерческого найма  жилого помещения и целью своей  деятельности по передаче жилого помещения  ставит извлечение прибыли. В остальных  случаях договор коммерческого  найма жилого помещения не будет  носить характер предпринимательского договора.

В связи с этим появляется существенный как для теории, так  и для практики вопрос "Можно  ли признать наймодателя, систематически получающего прибыль, предпринимателем?"¹³. Соответственно, является ли деятельность по предоставлению помещений в коммерческий наем предпринимательской? Необходимо отметить, что статус предпринимателя несет серьезные гражданско-правовые последствия: ответственность у предпринимателей выше ответственности иных лиц, участвующих в гражданском обороте (п. 3 ст. 401 ГК РФ). "Гражданин, занимающийся предпринимательской деятельностью без государственной регистрации, не вправе ссылаться в отношении заключенных им при этом сделок на то, что он не является предпринимателем. В интересах потребителя суд может применить к таким сделкам правила об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности".¹⁴ Так, наймодатель - физическое лицо со статусом предпринимателя не вправе ссылаться на невозможность выполнить работу по причине плохой работы слесарей, так как нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств не являются обстоятельствами, снимающими ответственность с предпринимателя,  лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно передало его по договору коммерческого найма и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Для предотвращения занижения  цены по договору коммерческого найма  представляется обоснованным исчислять  цену получаемых денежных средств в  зависимости от стоимости квартиры и, исходя из этого, рассчитывать среднерыночную цену договора найма и получаемого  дохода (прибыли) соответственно.

Существует необходимость  регистрации договора коммерческого  найма в целях сбора налогов  с получаемых доходов и учета  жилищного фонда. Решение данной проблемы пока не найдено. Сегодня только формируются осознание самой  проблемы и поиск возможных способов ее решения. Так, Федеральная налоговая  служба РФ предложила обязать риелторские  организации представлять договоры коммерческого найма, заключаемые  с их клиентами. Однако не все граждане заключают договоры с помощью  услуг, предоставляемых риелторскими компаниями. В дополнение к этому  методу для решения указанной  задачи было бы целесообразно разработать  регистрационно-заявительную систему, по которой УФНС на основании представляемых им данных нанимателями и риелторскими компаниями могли бы рассчитывать налоги. Порядок расчета и уплаты налога должен быть установлен на федеральном  уровне.

Вторым признаком предпринимательской  деятельности является систематичность. Проблема заключается в отсутствии легального определения понятия "систематичность" в гражданском законодательстве, что может приводить к различным недоразумениям. Более того, эта проблема касается не только гражданского права, но и комплексного понимания права как системы, так как в других отраслях права данные дефиниции также встречаются.

Так, в уголовном праве  цифровые пороги систематичности начинаются с повторности деяния более трех раз¹⁵ (п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11 января 2007 г. № 2). В налоговом праве понятие "систематичность" означает повторность действий, получение прибыли два и более раза в течение календарного года (ст.120 Налогового кодекса РФ)¹⁶. Таким образом, понятие "систематический" означает повторяющееся хотя бы два раза событие.

Третьим признаком является деятельность, осуществляемая на свой страх и риск, характеризующаяся  экономической самостоятельностью. При этом ответственность за возможные  неблагоприятные результаты такой  деятельности может возникать не только по вине предпринимателя, но и  в иных случаях, не зависящих от него, за исключением действий обстоятельств  непреодолимой силы.

В соответствии с данными  признаками деятельность наймодателя, оформляемая договором коммерческого  найма, будет полностью подпадать  под определение предпринимательской  деятельности, так как сутью отношений  по поводу коммерческого использования  жилого помещения является получение  прибыли, а "если получение прибыли  как цель не ставится изначально, деятельность нельзя назвать предпринимательской, и она не носит коммерческого  характера"¹⁷.

В то же время существует мнение, что "данный договор если и можно назвать предпринимательским, то лишь в части, относящейся к  продавцу; иными словами, он являлся  бы предпринимательским лишь наполовину".¹⁸

Действительно, договор коммерческого  найма нельзя полностью отнести  к предпринимательским договорам, так как для другой стороны  договора, нанимателя, такая деятельность будет носить потребительский характер. Иначе такой договор можно  отнести к предпринимательскому договору второй группы - между предпринимателями  и потребителями.¹⁹В данном договоре в силу специфики субъектного состава возникает подчиненность различным правовым режимам: для наймодателей основополагающими будут нормы публичного и частного права, для нанимателей - только частного. Поэтому предлагается считать договор коммерческого найма жилого помещения договором, обладающим признаками предпринимательского договора, а деятельность наймодателя, предоставляющего жилое помещение с целью извлечения прибыли, - предпринимательской деятельностью.