Договор социального найма жилого помещения

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено  ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. П.2 ст.450 и ст.451 ГК РФ предусматривают  случаи расторжения договора в одностороннем  порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.

Так, в соответствии с  п.1 ст.687 ГК РФ наниматель жилого помещения  вправе с согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя  за три месяца. Наймодателю указанная  возможность законом не предоставлена.

Одностороннее расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:

- если помещение перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, а также в случае  его аварийного состояния;

- в других случаях,  предусмотренных жилищным законодательством.

Одностороннее прекращение  договора по инициативе наймодателя  может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст.684 ГК РФ, а также при его  расторжении наймодателем в следующих  случаях:

- невнесение нанимателем  платы за жилое помещение за  шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок (п.2 ст.687 ГК РФ);

- разрушение или порча  жилого помещения нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает (п.2 ст.687 ГК  РФ);

- использование жилого  помещения не по назначению  либо систематическое нарушение  прав и интересов соседей нанимателем  или другими гражданами, за действия  которых он отвечает (п.4 ст.687 ГК  РФ).

При этом процедура расторжения  договора в трех последних случаях  в судебном порядке осложнена  для наймодателя продолжительным  сроком осуществления данной процедуры  по усмотрению суда.

Хотелось бы отметить, что  на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров  найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения  договора по инициативе наймодателя отсутствуют, более того, один из разделов договора содержит следующие положения: "В случае одностороннего расторжения настоящего договора и при соблюдении всех пунктов договора обеими сторонами сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении". То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям п.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.

Так, нанимателю по решению  суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма  жилого помещения. Если в течение  определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или  не примет всех необходимых мер для  их устранения, суд по повторному обращению  наймодателя принимает решение  о расторжении договора найма  жилого помещения. При этом по просьбе  нанимателя суд в решении о  расторжении договора может отсрочить  исполнение решения на срок не более  года (п.2 ст.687 ГК РФ).

Следует признать, что расторжение  договора коммерческого найма может  затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее, не с позицией судебных инстанций, которые  должны рассматривать дела в установленный  законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в  документах. Например, заключенный  по своей сути и признакам договор  коммерческого найма был изначально "подменен" наймодателем договором "временного найма служебного жилого помещения". Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров  коммерческого найма встречаются  в судебной практике достаточно редко.

Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как  позволяет нанимателю в течение  длительного периода сохранять  право проживания в жилом помещении  собственника. Кроме того, в соответствии со ст.12 ГК РФ право на прекращение  или изменение договора служит одним  из способов защиты нарушенных гражданских  прав. Положения п.2 ст.687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю  право на защиту.

Следует отметить, что в  ГК РФ содержится положение о краткосрочном  найме жилого помещения, заключенном  на срок до одного года (п.2 ст.683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного  договора является более привлекательной  для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения  статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников  жилых помещений дополнительными  обязанностями при расторжении  договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор  коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя  в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении  установленного договором срока  платежа (п.2 ст.687 ГК РФ).

Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для  наймодателей-собственников жилых  помещений, так как последние  должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место  как в следствие расторжения  договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому  понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма  жилого помещения – это волевой  акт, являющийся по своей юридической  природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.⁵¹

Таким образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при  наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и  независимо от их волеизъявления (в  случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые  из них: прекращение обязательства  его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением  должника и кредитора в одном  лице, например, наниматель как наследник  становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение  обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст. 416 ГК); прекращение обязательства  смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст. 418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией  юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст.419 ГК РФ).

 Прекращение договора  может наступить по причине  отказа от продления договора  наймодателем в связи с решением  не сдавать в течение не  менее года жилое помещение  в наем. В этом случае наймодатель  обязан не позднее чем за  три месяца предупредить об  этом нанимателя (ст.684 ГК РФ).

ГК РФ содержит специальные  правила, посвященные основаниям и  порядку расторжения договора коммерческого  найма (ст.687 ГК РФ). Особенность данной статьи состоит в том, что она  допускает субсидиарное применение жилищного законодательства (п.3 ст.687 ГК РФ). При этом согласно ст. 688 ГК РФ последствием расторжения договора коммерческого найма является выселение из жилого помещения на основании решения суда как самого нанимателя, так и других граждан, которые к моменту расторжения договора проживали в указанном помещении.⁵²

Основания и порядок расторжения  договора коммерческого найма устанавливаются  ст. 687 ГК РФ:

Наниматель жилого помещения  вправе с согласия других граждан, постоянно  проживающих с ним, в любое  время расторгнуть договор найма  с письменным предупреждением наймодателя  за три месяца.

Договор найма жилого помещения  может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя  в случаях:

 Невнесения нанимателем  платы за жилое помещение за  шесть месяцев, если договором  не установлен более длительный  срок, а при краткосрочном найме  в случае невнесения платы  более двух раз по истечении  установленного договором срока  платежа;

Разрушения или порчи  жилого помещения нанимателем или  другими гражданами, за действия которых  он отвечает.

Любая из сторон договора коммерческого  найма жилого помещения может  потребовать расторжения договора в судебном порядке по основаниям, указанным в п. 3 ст. 687 ГК РФ и в  жилищном законодательстве, в частности  в ст. 83 ЖК РФ. К сожалению, в этом пункте содержится лишь общая отсылка  к жилищному законодательству, что  нельзя признать правильным. Расторжение  договора коммерческого найма жилого помещения влечет серьезные последствия  для сторон, поэтому в самой  ст.687 ГК РФ следовало бы указать  исчерпывающий перечень оснований  такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой. Для нанимателя право на расторжение договора, установленное  настоящим пунктом, не столь актуально, поскольку он в соответствии с п. 1 ст. 687 ГК РФ и так вправе в любое время без объяснения причин во внесудебном порядке односторонне расторгнуть договор. Таким образом, это право в основном - для наймодателя.

Если наниматель жилого помещения  или другие граждане, за действия которых  он отвечает, используют жилое помещение  не по назначению, либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор  найма жилого помещения (п. 4 ст.687).

В качестве последствия расторжения  договора коммерческого найма, как  уже отмечалось ранее, ст. 688 ГК называет выселение. Выселение - это принудительное изъятие жилой площади у лиц, которые не имеют на нее права  или право которых прекратилось по установленным законом основаниям. Данное последствие как принудительная мера применимо только к случаям  расторжения договора по инициативе наймодателя.⁵³

Можно сделать вывод о  том, что наниматель по договору коммерческого  найма жилого помещения более  защищен, чем наймодатель. Во-первых это проявляется в том, что  расторжение договора по инициативе наймодателя возможно только в судебном порядке, а по инициативе нанимателя в любое время. Во-вторых, при задолжности  по оплате суд исследует причины  образовавшейся задолжности и если он посчитает их уважительными договор  не расторгается. В-третьих при разрушении или порче жилого помещения судебным решением нанимателю предоставляется  срок для восстановления пригодности  жилого помещения для проживания.

Прекращение жилищного правоотношения, возникающего из договора найма жилого помещения, может иметь место  как в следствие расторжения  договора найма, так и по другим основаниям (смерть одинокого нанимателя). Поэтому  понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма  жилого помещения - это волевой акт, являющийся по своей юридической  природе односторонней или двусторонней сделкой. Как любой гражданско-правовой договор, договор найма жилого помещения  может быть расторгнут по соглашению сторон.

Таким образом, договор коммерческого  найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен при  наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и  независимо от их волеизъявления (в  случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина-нанимателя, объявления его умершим, признания  безвестно отсутствующим).

Общие основания прекращения  договора коммерческого найма жилого помещения изложены в гл.26 ГК РФ «Прекращение обязательств», выделим некоторые  из них: прекращение обязательства  его надлежащим исполнением (ст.408 ГК РФ); прекращение обязательства совпадением  должника и кредитора в одном  лице, например, наниматель как наследник  становится собственником нанятого жилого помещения (ст.413 ГК РФ); прекращение  обязательства невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает, например разрушение жилого помещения, его утрата в связи со сносом дома и т.д. (ст.416 ГК РФ); прекращение обязательства  смертью гражданина (в данном случае только одиноко проживающего нанимателя в силу п. 2 ст. 686, ст. 675 ГК РФ) (ст.418 ГК РФ); прекращение обязательства ликвидацией  юридического лица (в данном случае юридического лица - наймодателя) (ст.419 ГК РФ).

Прекращение договора может  наступить по причине отказа от продления  договора наймодателем в связи с  решением не сдавать в течение  не менее года жилое помещение  в наем. В этом случае наймодатель  обязан не позднее чем за три месяца предупредить об этом нанимателя (ст.684 ГК РФ).