Договор социального найма жилого помещения

        Во-первых, в отличие от разрозненного  и фрагментарного регулирования  вышеуказанными актами арендных  отношений ГК РФ упорядочил  и почти полностью отрегулировал  отношения, вытекающие из договора  коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил  ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями  граждан, установив обязанности  наймодателя, преимущественное право  на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных  вопросов, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном "развел" в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом  которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует  из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст.71 Конституции РФ²⁶ их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст.72 Конституции РФ данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

Заключению договора коммерческого  найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение  ордера), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального  найма. В данном случае следует достичь  соглашения по всем существенным условиям договора.

В отличие от договора социального  найма, где размер предоставляемых  жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой  площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких  предельных размеров закон не устанавливает. Кстати, в Законе переходного периода - Законе РФ «Об основах федеральной  жилищной политики» - неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается без  ограничения размеров и площадей (ст.1 и п.1 ст.17).

ГК РФ ввел новую категорию  лиц, участвующих в использовании  жилого помещения, выступающего субъектом  договора коммерческого найма: наряду с нанимателем это лица, постоянно  с ним проживающие, и сонаниматели (ст.677).

В отличие от прежнего законодательства, где по поводу аналогичных отношений  употреблялось понятие "члены  семьи арендатора", ГК РФ исходит  из того, что при коммерческом найме  у арендаторов может и не быть семейных или родственных отношений. Как было показано выше, все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении, определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих, имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Заключая договор коммерческого  найма, лица, желающие проживать в  жилом помещении, вправе выступить  и как сонаниматели. В таких  ситуациях проявляется множественность  лиц в обязательстве, возникающем  из договора коммерческого найма, где  с одной стороны выступает  наймодатель- физическое или юридическое  лицо, которому принадлежит жилое  помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, а с другой - наниматель - два или более двух граждан одновременно, которые именуются  сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГКРФ). В таком случае, как  следует из ст. 323 ГК РФ, наймодатель  вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей-должников  совместно, так и от любого из них  в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Если наймодатель  не получил всю сумму долга  от одного из сонанимателей-должников, то он имеет право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В обзоре судебной практики за 1998 г. приведен пример рассмотрения судебными инстанциями различного уровня гражданского спора по жалобе ряда сотрудников Красноярского  государственного аграрного университета на действия администрации учебного заведения и профсоюзного комитета по поводу распределения жилья. Заявители  просили признать недействительным приказ ректора университета о распределении  жилья и обязать предоставить жилые помещения им в аренду в  соответствии с очередностью и жилищными  нормами. В обоснование своих  требований они указали, что при  распределении квартир во вновь  построенном доме администрация  и профсоюзный комитет не учли их права на льготное обеспечение  жилыми помещениями, чем нарушили их права и причинили моральный вред. Решением Центрального районного суда г. Красноярска, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, в удовлетворении заявленных требований было отказано. Далее президиум Красноярского краевого суда оставил протест прокурора Красноярского края без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ и Президиум Верховного Суда РФ не согласились с протестами заместителя Генерального прокурора РФ.

Красноярский аграрный университет  является учреждением и владеет, пользуется и распоряжается государственным  имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления на основании  договора от 7 декабря 1995 г. между ним  и Красноярским краевым комитетом  по управлению государственным имуществом. В договоре стороны предусмотрели, что университет помимо прочих полномочий, предоставленных ему уставом, договором  и действующим законодательством, вправе сдавать недвижимое имущество  в аренду. Поэтому суд первой инстанции  обоснованно констатировал, что  аграрный университет вправе распоряжаться  закрепленным за ним жилым фондом путем распределения жилых помещений  на условиях договора найма, аренды или  продажи жилья. В соответствии с  Законом Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. жилые помещения могут  предоставляться на условиях договора найма, аренды, а также путем продажи  жилья, относящегося к государственному, муниципальному и общественному  жилому фонду. Статья 17 Закона предусматривает, что порядок, сроки и условия  аренды определяются договором между  арендатором и собственником  либо уполномоченным собственником  лицом (органом). Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого на условиях договора аренды, определяются органами государственного управления различного уровня. Администрация  Красноярского края в специальном  постановлении предусмотрела, что  не менее 60% жилья руководители государственных  предприятий и учреждений могут заселять на условиях аренды, а не менее 10% - передавать в фонд социального использования. Это соотношение было соблюдено администрацией аграрного университета и профкомом при распределении спорных квартир. Доводы прокурора относительно неправомерности предоставления квартир на условиях договора аренды учреждением, даже с согласия собственника и произвольном их распределении, юридически несостоятельны. Закон в данном случае не требует соблюдения правил очередности, льготности и т.п. Суд обоснованно сослался на отличительные черты договора найма и договора социального найма жилого помещения.

      Таким образом,  приведенный пример судебной  практики наглядно подтверждает  необходимость учета вида жилищного  фонда при рассмотрении спора  по поводу возможности коммерческого  использования жилья. Здесь же  приняты за основу специфические  условия заключения договора найма жилого помещения, отличные от договора социального найма²⁷.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Правомочия сторон по договору коммерческого найма

жилого помещения

 

§ 1. Права и  обязанности наймодателя жилого помещения 

по договору коммерческого  найма

          Чаще всего коммерческий наем  применяется в индивидуальном  жилищном фонде: сторонами договора  в этих случаях являются наймодатель  - собственник жилого помещения  и гражданин, выступающий в  качестве нанимателя.

Гражданин - наймодатель - собственник  жилого помещения вправе вселять  в дом других граждан, а также  сдавать его внаем на условиях, определенных соглашением сторон.

В качестве наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения выступают также организации, образованные как частные собственники. Юридическим лицам жилое помещение  может быть предоставлено во владение и пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наем жилого помещения  в домах организаций осуществляется также, как правило, на коммерческих началах. Так, частная фирма, получившая по договору аренды от собственника жилое  помещение, не может использовать его  под свой офис, а вправе лишь сдать  это помещение для проживания своему сотруднику или другому гражданину по договору найма жилого помещения. То есть фирма должна использовать жилое помещение только по прямому  назначению, а именно для проживания граждан. Граждане - собственники жилых  помещений при сдаче жилых  помещений в коммерческий наем утрачивают право на льготы по содержанию, обслуживанию и ремонту жилых помещений.

Основными правами наймодателя  в договоре найма жилого помещения  следует признать право требовать  от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл.35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст.622 ГК РФ²⁸.

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые  соответственно усматриваются из корреспондирующих  им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право  требовать от нанимателя использования  жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности  и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может  без согласия наймодателя производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое  помещение и коммунальных платежей (ст.678)²⁹.

Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя³⁰. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

Во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст.676 ГК РФ).

Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или  временно, иные лица³¹. Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (п.1 ст.33 ЖК РФ, п.1, 2 ст.1137 ГК РФ). Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором  находится сданное внаем жилое  помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату  необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества  многоквартирного дома и устройств  для оказания коммунальных услуг, находящихся  в жилом помещении.

В-третьих, осуществлять капитальный  ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором  найма жилого помещения (ст.681 ГК РФ).

В-четвертых, не позднее, чем  за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор  на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи  с решением не сдавать в течение  не менее года жилое помещение  в наем (ст.684 ГК РФ).³²

Предоставляемое наймодателем нанимателю жилое помещение по договору коммерческого найма имеет назначением  удовлетворение жилищных потребностей нанимателя и членов его семьи. Целевое  назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. Наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в  состоянии, пригодном для проживания. Во время действия договора найма  наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст.676 ГК РФ).

В ГК РФ воспроизведены нормы  законодательства о распределении  обязанностей между сторонами договора найма по производству ремонта жилого дома (жилого помещения). Капитальный  ремонт сданного внаем жилого помещения  является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма  жилого помещения. Переоборудование жилого дома, в котором находится сданное  внаем жилое помещение, если такое  переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя не допускается (п.п.2, 3 ст.681 ГК РФ). Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя (ст.678 ГК РФ).

С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним  проживающих, в жилое помещение  могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих  с нанимателем. Если вселяются несовершеннолетние дети, то такого согласия не требуется. В качестве обязательного условия  для такого вселения требуется, чтобы  было соблюдено требование законодательства о норме жилой площади на одного человека. Соблюдение этого условия  не обязательно, если вселяются несовершеннолетние дети (ст.679 ГК РФ).

Сфера защиты прав пользователей  жилого помещения весьма многогранна: это защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг³³, защита прав пользователей электроэнергией в жилых домах³⁴, защита прав пользователей телефонными сетями в жилых помещениях³⁵, защита прав будущих нанимателей или собственников жилых помещений, пользующихся риелторскими услугами³⁶, защита прав пользователей жилыми помещениями как объектами, составляющими часть окружающей среды, имеющих право пользования безопасными с экологической точки зрения помещениями.

Существуют следующие  виды обязательств наймодателя как  лица, обеспечивающего потребительский  рынок услуг:

- обязанность надлежащего  информирования нанимателя о  сдаваемом жилом помещении;

- обязанность обеспечения  беспрепятственного пользования  нанимателем жилым помещением;

- обязанность своевременного  произведения ремонта или право  требовать замены бытовых приборов, мебели, сантехники и прочих обслуживающих  жилище устройств сданного жилого  помещения, если это предусмотрено  договором;

- обязанность своевременного  реагирования на заявления нанимателя  и решения возникших проблем  с органами, осуществляющими эксплуатацию  электросетей, тепло- и газообслуживания, телефонной станции с целью  устранить возникшие неполадки.