Договор социального найма жилого помещения

§ 2. Ответственность  сторон по договору

коммерческого найма  жилого помещения

Стороны договора найма жилого помещения, будучи участниками жилищных правоотношений, обязаны соблюдать  требования гражданского и жилищного  законодательства, и условия договора найма жилого помещения. В случае несоблюдения сторонами договора найма  жилого помещения его условий  в определенных законом или договором  случаях наступает административная или гражданско-правовая ответственность. Уголовная, а также материальная и дисциплинарная ответственность  за нарушение договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрены.

Ответственность есть санкция  за правонарушение, вызывающая для  нарушителя отрицательные последствия  в виде лишения субъективных прав, либо возложения новых или дополнительных обязанностей.

Административная ответственность  за нарушение договора найма жилого помещения наступает при наличии  в деянии (действии или бездействии) стороны договора всех признаков  состава административного правонарушения (объекта, объективной стороны, субъективной стороны и субъекта).

Гражданско-правовая ответственность  наступает при наличии в деянии стороны договора условий гражданско-правовой ответственности, а именно противоправного  или нарушающего условия договора поведения, вреда, причинно-следственной связи между противоправным или  нарушающим условия договора поведением и вредом, а также вины.

Согласно ст.401 ГК РФ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность  при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом  или договором предусмотрены  иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той  степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру  обязательства, оно приняло все  меры для надлежащего исполнения обязательства.

Административная ответственность  в виде предупреждения или штрафа за нарушение договора найма жилого помещения наступает при нарушении  правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов и придомовых территорий, нарушении правил эксплуатации жилых  домов, жилых помещений и инженерного  оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также при самовольном переоборудовании или перепланировке жилых помещений, использовании их не по назначению, порче жилых домов и жилых  помещений, их оборудования и объектов.

Гражданско-правовая ответственность  за нарушение договора найма жилого помещения наступает в случае:

1) невнесения нанимателем платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги в течение 6 месяцев - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семьи без предоставления жилой площади;

2) самовольного переустройства или перепланировки нанимателем жилого или подсобного помещения - в виде восстановления существовавшего ранее положения (приведения жилого помещения в прежнее состояние);

3) систематического разрушения или порчи жилого помещения нанимателем и членами его семьи; использования жилого помещения не по назначению; систематического нарушения правил общежития, делающих невозможным других лиц совместное с нанимателем проживание; лишения родительских прав, если совместное проживание лиц, лишенных родительских прав с детьми невозможно; признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц - в виде выселения в судебном порядке нанимателя и членов его семья без предоставления другого жилого помещения;

4) отказа наймодателя по договору коммерческого найма жилого помещения от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, если в течении года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом - в виде признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков;

5) причинения ущерба жилым домам, жилым помещениям, инженерному оборудованию, объектам благоустройства и зеленым насаждениям на прилегающих к домам участках - в виде возмещения причиненного ущерба.

 При пропуске нанимателем  сроков внесения платы за жилое  помещение начисляются пени за  каждый день просрочки.

Начисление пеней, установленных  договором, не освобождает стороны  от выполнения лежащих на них обязательств и устранения нарушений.

При нарушении правил пользования  жилым помещением и придомовой территорией  наниматель обязан возместить наймодателю, возникшие при этом убытки, в установленном  законом порядке.

Ликвидация последствий  аварий, происшедших по вине нанимателя, производится силами наймодателя с  последующей компенсацией нанимателем.

Наниматель может использовать жилое помещение в соответствии с целями заключенного договора, если жилое помещение свободно и пригодно для проживания, что должен обеспечить наймодатель в силу п.1 ст.676 ГК РФ. К другим обязанностям наймодателя  закон относит надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится  сданное в наем жилое помещение; предоставление коммунальных услуг или обеспечение возможности их предоставления; ремонт мест общего пользования и систем коммуникации.⁵⁴

Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма. Обязанность  наймодателя по осуществлению капитального ремонта социального жилья в  соответствии с нормами ЖК РФ носит  императивный характер. Кроме того, наймодатель должен обеспечить нанимателя жильем на время проведения капитального ремонта другим приемлемым в техническом  и санитарном отношении жильем, если ремонт невозможно произвести без выселения. Договор найма при этом не расторгается.

Лицо, предоставившее жилое  помещение по договору коммерческого  найма, не обременяется такой обязанностью. Если помещение нуждается в капитальном  ремонте настолько, что перестает  быть пригодным для постоянного  проживания, договор расторгается в  соответствии с п.3 ст.687 ГК РФ. В других случаях наймодателю придется дождаться  окончания срока договора.

По договору найма жилого помещения наниматель обязан: пользоваться жилым помещением в соответствии с его назначением; бережно относиться к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а  также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое  или иное оборудование, если такие  повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним  проживающих. Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с  письменного разрешения наймодателя.

Категорически запрещается  переоборудовать под жилые помещения  ванные и душевые комнаты, застраивать  пожарные проходы, а также переоборудовать  под жилые помещения террасы, веранды и лоджии. Наниматель обязан вносить квартирную плату, а также  плату за коммунальные услуги - водоснабжение, газ, электрическую и тепловую энергию  и другие услуги.

ГК РФ вводит новую категорию  лиц, участвующих в использовании  жилого помещения, выступающего объектом договора коммерческого найма, кроме  нанимателя и лиц, постоянно с  ним проживающих, сонанимателей (ст.677). Граждане, включенные в договор в  качестве постоянно проживающих, имеют  равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность  за их действия перед наймодателем несет наниматель. При участии  в договоре коммерческого найма  сонанимателей, возникает множественность  лиц в обязательстве, т.е. с одной  стороны, выступает наймодатель  – физическое или юридическое  лицо, которому принадлежит жилое  помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения или  оперативного управления, а с другой стороны, наниматель - два и более  гражданина одновременно, которые именуются  сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п.4 ст.677 ГКРФ).

В таком случае, как следует  из ст.323 ГК РФ, наниматель вправе требовать, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в  части долга.

Без согласия нанимателя, как  предусматривает и ЖК РФ, наймодатель  не вправе осуществить перепланировку или переоборудование, если они существенно  изменят условия пользования  жилым помещением (п.3 ст.681 ГК РФ и  ст.84 ЖК РФ). Разница состоит лишь в том, что в случае правоотношения по поводу социального найма жилого помещения согласие должны изъявить также и совершеннолетние члены  семьи нанимателя. Для лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем коммерческого жилья, среди которых могут быть и члены семьи, такая гарантия не предусмотрена.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности  полностью одним из должников  освобождает остальных должников  от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех  случаях, когда иное не установлено  соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший  солидарную обязанность, имеет право  регрессорного требования к остальным  сонанимателям в равных долях  за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных  сонанимателей. Такие же правила  действуют соответственно при прекращении  солидарного обязательства зачетом  встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей  вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей  должник вправе исполнять обязательство  любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью  одному из сонанимателей освобождает  наймодателя от исполнения остальным  сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям  в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Наниматель с согласия наймодателя и под свою ответственность  вправе передать часть или все  нанятое им жилье в пользование  поднанимателю на срок не свыше срока  договора найма за плату. Договор  поднайма может быть заключен, если размер жилой площади позволяет  соблюсти норму обеспечения на одного человека. Поднайм производен и зависим  от найма и не порождает для поднанимателя преимущественного права на перезаключение на новый срок.

В соответствии со ст.325 ГК РФ исполнение солидарной обязанности  полностью одним из должников  освобождает остальных должников  от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого помещения. В тех  случаях, когда иное не установлено  соглашением между сонанимателями, действуют правила, в соответствии с которыми: во-первых, наниматель, исполнивший  солидарную обязанность, имеет право  регрессорного требования к остальным  сонанимателям в равных долях  за вычетом его доли; во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на остальных  сонанимателей. Такие же правила  действуют соответственно при прекращении  солидарного обязательства зачетом  встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей  вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. Для предъявления требования одним из сонанимателей  должник вправе исполнять обязательство  любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью  одному из сонанимателей освобождает  наймодателя от исполнения остальным  сонанимателям. Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим сонанимателям  в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Споры, возникающие при  исполнении договора коммерческого  найма, рассматриваются в соответствии с действующим законодательством.

Заключение

Проведенное исследование договора коммерческого найма жилого помещения  позволяет сделать следующие  выводы.

Договор коммерческого найма  жилого помещения отличается от договоров  аренды и от договора социального  найма жилого помещения по предмету договора, правовому регулированию, объекту договора, субъектному составу, сроку действия договора и другим особенностям.

Договор коммерческого найма  жилого помещения имеет свой собственный  предмет, который составляют действия наймодателя по передачи жилого помещения  за плату во владение и пользование  нанимателю и материальный объект - изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого  найма жилого помещения могут  выступать жилые дома, квартиры в  многоквартирных жилых домах, а  также изолированные жилые комнаты  в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого  найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или  собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может  быть только гражданин, юридическим  лицам жилое помещение может  быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.