Договор социального найма жилого помещения

Граждане, постоянно проживающие  совместно с нанимателем, обладают равными правами пользования  жилым помещением. Вместе с тем  по общему правилу ответственность  этих граждан по обязательствам, вытекающим из договора коммерческого найма, не является солидарной: ответственность  за их действия, связанные с нарушением условий договора коммерческого  найма, несет сам наниматель. Это  не исключает возможности заключить  соглашение с нанимателем, по которому граждане, постоянно с ним проживающие, обязуются нести солидарную ответственность  перед наймодателем; последний должен быть уведомлен о состоявшемся соглашении.

Право нанимателя на вселение поднанимателей и временных жильцов (ст.680, 685 ГК РФ). Поднаем жилого помещения  по договору коммерческого найма допускается с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих совместно с нанимателем, и требует соблюдения условия о норме общей площади на одного человека. Договор поднайма может заключаться на часть (изолированная комната) либо на все помещение. Срок договора поднайма определяется соглашением сторон, однако не может превышать срока самого договора коммерческого найма.

В ГК РФ нет требований к  форме договора поднайма, что допускает  его заключение в любой форме, в том числе устной. Поднаем  жилого помещения является возмездным договором. Размер и сроки внесения платы за пользование предоставленным  помещением определяются соглашением  сторон.

Поднаниматель не приобретает  самостоятельного права пользования  жилым помещением и должен освободить его по окончании срока действия договора поднайма. ГК РФ не содержит каких-либо специальных норм об основаниях и  последствиях расторжения договора поднайма жилого помещения, но они могут  содержаться в конкретных договорах  поднайма.

Правовое регулирование  проживания временных жильцов в  помещении, предоставленном по договору коммерческого найма, аналогично соответствующей  регламентации, содержащейся в ЖК РФ. Прекращение договора коммерческого  найма, в том числе досрочное, влечет безусловную обязанность  временных жильцов покинуть жилое  помещение

Право нанимателя на переустройство и реконструкцию жилого помещения (п.2 ст.678 ГК РФ). Это право обусловлено  получением согласия наймодателя; цель переустройства значения не имеет. Однако с учетом того, что граждане, постоянно  проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права, для  переустройства и реконструкции  требуется и их согласие. Реконструкция  жилого помещения означает изменение  параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, объема и  качества инженерно-технического обеспечения). Данное определение позволяет характеризовать  работы по реконструкции как относящиеся в целом к ведению наймодателя, а не нанимателя; поэтому более правильно говорить о праве нанимателя не на реконструкцию, а на перепланировку жилого помещения.

Право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст.684 ГК РФ). Окончание срока договора коммерческого  найма не является безусловным основанием для его расторжения. В целях  защиты прав нанимателя как более  слабой стороны договора ГК РФ предусматривает  его преимущественное право заключить  договор на новый срок. Вместе с  тем наймодатель вправе предложить нанимателю заключить договор на иных условиях.

На тех же условиях и  на тот же срок договор продлевается: 1) если наниматель не отказался от продления  договора; 2) если наймодатель не позднее  чем за 3 месяца до окончания срока  договора не предложил нанимателю заключить  договор на иных условиях. Для продления  договора на других условиях, в том  числе и по сроку его действия, необходимо согласие нанимателя. При  согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа  лиц, постоянно с ним проживающих.

Дополнительной гарантией  защиты прав нанимателей от необоснованного  отказа наймодателя продлить ранее  заключенный договор служит положение  п.4 ст.684 ГК РФ, в соответствии с которым  отказ от пролонгации договора обусловливается  невозможностью для наймодателя  в течение года сдавать это  жилое помещение внаем. Невыполнение данной обязанности и сдача внаем  жилого помещения другому лицу могут  повлечь за собой признание такого договора недействительным в судебном порядке по требованию первоначального  нанимателя. Кроме того, наниматель вправе требовать возмещения убытков.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого  найма в общем виде перечислены  в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии. Обязанность  использовать жилое помещение только для проживания не вполне согласуется с положениями п.2 ст.17 ЖК РФ, которая допускает использование жилого помещения и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности.

Наниматель обязан своевременно вносить наймодателю плату за жилое помещение (плату за наем). Что касается платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также  за коммунальные услуги, то она вносится управляющей организации, если многоквартирный  дом, в котором находится сданное  в коммерческий наем жилое помещение, управляется такой организацией (п.4 ст.155 ЖК РФ). Договором может быть установлена обязанность нанимателя вносить соответствующие платежи  наймодателю.

Права и обязанности нанимателя по договору краткосрочного найма жилого помещения. Права нанимателя по договору краткосрочного коммерческого найма  значительно уже. Как правило, по такому договору наниматель не вправе вселять новых граждан, а лица, вселившиеся вместе с нанимателем, не имеют равного с ним права  пользования жилым помещением. Нанимателю запрещено вселять временных  жильцов и поднанимателей, а по истечении срока такого договора он не вправе требовать заключения договора на новый срок. Наниматель по договору краткосрочного найма не может быть заменен другим нанимателем  из числа граждан, проживающих совместно  с ним.

Фактически наниматель жилого помещения по краткосрочному договору найма может использовать предоставленное  жилое помещение исключительно  в целях проживания, а также  переустраивать его с согласия наймодателя. В обязанности нанимателя по такому договору входит обеспечение сохранности  жилого помещения, поддержание его  в надлежащем состоянии, проведение текущего ремонта, своевременное внесение платы за жилое помещение и  коммунальные услуги.

Ответственность нанимателя и наймодателя по договору коммерческого  найма может носить административный либо гражданско-правовой характер. Особой формой ответственности является выселение виновных лиц в случаях, предусмотренных законом (ст.687 ГК РФ).

В качестве пользователя жилым  помещением наниматель наделяется следующими правами:

Вселять по взаимному согласию с наймодателем и гражданами, постоянно  проживающими с нанимателем, в жилое  помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей  такое согласие не требуется;

Разрешать по взаимному согласию с гражданами, постоянно проживающими с нанимателем, и с предварительным  уведомлением наймодателя безвозмездное  проживание в жилом помещении  временных жильцов;

Передавать с согласия наймодателя часть или все  жилое помещение в поднаем³⁹;

С согласия наймодателя произвести переустройство и реконструкцию  жилого помещения (ст.678 ГК РФ). При этом необходимо также согласование предполагаемых изменений с уполномоченными  государственными органами⁴⁰.

Пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме (п. 2 ст. 673 ГК РФ);

Проведения текущего ремонта  общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в  жилом помещении;

Осуществления переоборудования занимаемого по договору жилого помещения, если это переоборудование существенно  не изменит условия пользования  жилым помещением;

Заключения договора найма  на новый срок по истечении срока  действия существующего договора найма  жилого помещения. Такое право закон  называет преимущественным (ст.684 ГК РФ);

Расторжения договора (с  согласия других граждан, постоянно  проживающих с нанимателем) с  обязательным письменным предупреждением  наймодателя за три месяца (п.1 ст.687 ГК РФ);

Замены его (при согласии наймодателя и граждан, постоянно  проживающих с ним) одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих  с ним (п.1 ст.686 ГК РФ)⁴¹.

Замена первоначального  нанимателя при отказе наймодателя  допускается, т.к. разрешается жилищным законом. Требуется исключительно  взаимная согласованность сторон на перемену первоначального нанимателя: и совершеннолетних лиц, совместно  с ним проживающих, с одной  стороны, и наймодателя, с другой. Хотя споры, возникающие связи с  признанием какого-либо из постоянно  проживающих с нанимателем, разрешаются  в судебном порядке, суд, руководствуясь ст.686 ГК РФ, не может обязать наймодателя  заключить договор с новым  нанимателем при возражениях  со стороны наймодателя⁴².

На объем прав нанимателя влияет классификация договоров  на долгосрочный и краткосрочный. Закон  выделяет в особую группу договоры краткосрочного найма, которые заключаются  на период до одного года. Краткосрочный  коммерческий наём уменьшает объем  жилищных прав и обязанностей у их носителей. Они лишаются ряда прав: права быть вписанными персонально  в договор найма жилого помещения (п. 2 ст. 677 ГК РФ). Вселение граждан осуществляется по правилам ст. 697 ГК РФ, т.е. с согласия наймодателя, нанимателя и совместно  с ним постоянно проживающих; права вселять временных жильцов  и поднанимателей; преимущественного права возобновить договор на новый срок; права на замену нанимателя в договоре; льготного годичного срока, отводимого судом для устранения разрушений или порчи жилья (чтобы приостановить выселение)⁴³.

Однако эти правила  диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма  может быть наделен соответствующими правами.⁴⁴

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого  найма в общем виде перечислены  в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения  и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить  плату за жилое помещение. Если договором  не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Жилое помещение предоставляемое  для проживания, и поэтому наниматель обязан использовать жилое помещение  по назначению, целевому использованию⁴⁵.

Не все авторы соглашаются  с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для  осуществления профессиональной или  индивидуальной предпринимательской  деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым  должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания.⁴⁶

В свою очередь мы придерживаемся мнения о том, что предоставляемое  наймодателем нанимателю жилое помещение  по договору коммерческого найма  имеет назначением удовлетворение жилых потребностей нанимателя. Также  следует отметить, что договор  коммерческого найма относят  к гражданско-правовым договорам, а  не к жилищным и следовательно  необходимо руководствоваться ст. 678 ГК РФ. А действие ст.17 ЖК РФ должно распространяться только на жилищные договоры, на наш  взгляд это должно быть обозначено в самой статье.

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует  понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и  иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а  также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое  или иное оборудование, если такие  повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним  проживающих.⁴⁷

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ  по сохранению конструкций, отделки  помещений, предотвращающих преждевременный  их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих  в процессе эксплуатации жилья, а  также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.).

Наниматель не вправе производить  переустройство и реконструкцию  жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК РФ).

Внесение наемной платы  – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение  определяется по соглашению сторон в  договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем  ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера  платы не допускается, за исключением  случаев, предусмотренных законом  или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ).⁴⁸