Договор социального найма жилого помещения

Таким образом, в рамках договора коммерческого найма жилого помещения  интересы нанимателя будут защищаться также законодательством о защите прав потребителей.

Обязанность по капитальному ремонту может быть по соглашению сторон возложена на нанимателя (п.2 ст.681 ГК РФ).

ГК РФ не предусматривает  обязанности наймодателя по обеспечению  нанимателя жильем на время капитального ремонта. Поскольку договор коммерческого найма заключается на ограниченный срок - до пяти лет, у наймодателя есть возможность планировать ремонт таким образом, чтобы он не пришелся на период действия договора найма. При возникновении необходимости в капитальном ремонте, требующем выселения нанимателя, договор прекращается. Если наймодатель знал о необходимости капитального ремонта с выселением жильцов из жилого помещения, но тем не менее заключил договор коммерческого найма, он обязан возместить нанимателю причиненные досрочным прекращением договора убытки. Если необходимость капитального ремонта вызвана обстоятельствами непреодолимой силы, наймодатель освобождается от ответственности.

Вместе с тем законодательство не исключает возможности установления в договоре обязанности наймодателя  предоставить другое жилое помещение  при необходимости капитального ремонта сданного внаем жилья;

 не позднее чем за  три месяца до истечения срока  договора предложить нанимателю  заключить договор на тех же  или иных условиях либо предупредить  нанимателя об отказе от продления  договора в связи с решением  не сдавать не менее года  жилое помещение внаем. Если  ни одна из сторон не выразила  до истечения срока договора  намерения прекратить или изменить  его, договор считается продленным  на тех же условиях и на  тот же срок.

Если наймодатель отказался  от продления договора в связи  с решением не сдавать помещение  внаем, но в течение года со дня  истечения срока договора найма  жилого помещения заключил новый  договор с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить  с ним договор (ст.684 ГК РФ).

Наймодатель по договору найма  жилого помещения вправе:

1) с согласия нанимателя  переоборудовать жилой дом, в  котором находится сданное внаем  жилое помещение, если такое  переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Изменения, не носящие существенного характера, могут производиться без согласия нанимателя. Наймодатель не может без согласия нанимателя переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением (п.3 ст.681 ГК РФ), даже если при этом положение нанимателя или членов его семьи не ухудшается. К существенному переоборудованию, к примеру, можно отнести замену ванной душевой кабиной, остекление лоджии и т.д.;

2) запретить проживание  временных жильцов в жилом  помещении в случае несоблюдения  требований законодательства о  норме жилой площади на одного  человека.

За наймодателем следует  также признать право требовать  выселения временных жильцов, находящихся  в жилом помещении более срока, на который они были вселены;

3) отказать во вселении  новых проживающих совместно  с нанимателем лиц, кроме несовершеннолетних  детей, если в результате их  вселения будут нарушены требования  законодательства о норме жилой  площади;

4) требовать от нанимателя  внесения платы за пользование  жилым помещением и оплаты  коммунальных услуг (если только  оплата указанных услуг не  отнесена к обязанностям наймодателя).

Приведем пример из судебной практики:

Юридическое лицо 1 обратилось с иском к Б. о понуждении к  заключению договора найма жилого помещения, а именно двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ХХХ. В обоснование  исковых требований ссылалось на то, что спорная квартира расположена  в здании общежития, которое является собственностью юридического лица 1. 
 
       Ответчице и членам ее семьи в указанном доме была предоставлена собственником отдельная квартира. Плата за наем не взималась. 
       Истец полагает, что между сторонами сложились отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом фонде, ответчица и члены ее семьи продолжают пользоваться жилой площадью на тех же условиях, что и с момента вселения их в квартиру.  04.02.2010 года ответчице был направлен проект договора найма жилого помещения, где был установлен размер платы за жилое помещение.  Поскольку до настоящего времени отношения между сторонами не оформлены надлежащим образом, истец обратился в суд с иском о понуждении к заключению договора найма жилого помещения.

Б. обратилась в суд с  встречным исковым заявлением к  Юр.л. 1 о признании незаконным отказа в заключении договора приватизации занимаемого жилого помещения, о  признании занятия указанного помещения  на основании договора социального  найма, обязании заключить договор  социального найма.  В обоснование  своих исковых требований указывала, что спорная квартира была ей предоставлена  по внутреннему ордеру как работнику  организации арендаторов Юр.л. 2.

В результате дальнейших реорганизаций  Юр.л. 2 преобразовано в Юр.л. 1.

Распоряжением Администрации  Санкт-Петербурга от 11.11.2002 года № ХХ здание общежития квартирного типа переведено в категорию жилого дома для постоянного проживания при  условии предоставления Юр.л. 1 жилых  помещений гражданам, проживающим  в указанном общежитии на законных основаниях, в порядке и на условиях, предусмотренных действующим законодательством. Поскольку здание общежития не вошло  в уставной капитал, Б. считает, что  требование Юр.л. 1 о заключении договора коммерческого найма является необоснованным. Полагает, что у нее возникло право  на заключение договора социального  найма в отношении спорного жилья  с его последующей приватизацией.

Решением Красносельского  районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года исковые требования Юр.л. 1 удовлетворены частично. На Б. возложена обязанность заключить договор коммерческого найма, предложенный Юр.л. 1 сроком на 5 лет, п.п. 6 п. 6 раздела 2 изложен в следующей редакции: "Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги по настоящему договору наступает с момента подписания договора. Несвоевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги влечет взимание пеней в порядке и размере, которые установлены ст. 155 ЖК РФ и настоящим договором".

С Б. взысканы расходы по оплате государственной пошлины  в размере ХХ рублей.

В удовлетворении встречного иска Б. к Юр.л. 1 отказано.

В кассационной жалобе представитель  Юр.л. 1 считает указанное решение  суда незаконным в части изменения  редакции пункта 21 и п.п. 6 п. 6 раздела 2 договора, полагает, что судом нарушены нормы материального права, просит в указанной части решение  суда отменить.

Исследовав материалы  дела, обсудив доводы кассационной жалобы, дополнения к кассационной жалобе выслушав мнение участников процесса, судебная коллегия не находит оснований  для отмены решения суда.

Из материалов дела следует, что решением общего собрания коллектива Юр.л. 2 было преобразовано в Организацию  арендаторов Юр.л. 2 которое решением коллектива Организации от 24.01.1992 года преобразовано в Юр.л 3 (приказ № 36 от 23.03.1992 года) и распоряжением  Главы Администрации Октябрьского района Мэрии Санкт-Петербурга от 19.03.1992 года № ХХ Юр.л 3 было зарегистрировано, затем переименовано в Юр.л. 1.

В соответствии с Уставом  Юр.л. 1 является правопреемником Организации  арендаторов Юр.л. 2 в полном объеме. Здание общежития по адресу: ХХ находилось на балансе Юр.л. 4, затем было передано арендному предприятию Юр.л. 2. 18.12.1991 года арендное предприятие Юр.л. 2 приобрело  в коллективную собственность имущество  Юр.л. 4 в том числе и здание общежития по указанному адресу.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества  от 18.12.1991 года № ХХ, имущество, в  том числе здание указанного общежития, перешло в собственность коллектива Организации арендаторов с момента  оплаты полной стоимости и подписания договора - 18.12.1991 года.

Выкупленное здание общежития  по спорному адресу было реконструировано под здание общежития квартирного  типа для посемейного заселения  за счет денежных средств истца и  его силами.

Ответчица и члены ее семьи  зарегистрированы и проживают в  спорной квартире № ХХ с 1992 года. Указанная квартира была предоставлена  Б. по внутреннему ордеру как работнику  организации арендаторов Юр.л. 2.

При изложенных обстоятельствах  суд первой инстанции пришел к  правильному выводу, что по сути между собственником жилого помещения  Юр.л. 1 и Б. сложились отношения  по договору найма жилого помещения  в частном жилом фонде, принадлежавшем на праве собственности истцу, так  как ответчица и члены ее семьи, проживая в жилом доме в отдельной  благоустроенной квартире, продолжают пользоваться жилой площадью на тех  же условиях, что и с момента  вселения в квартиру.

Согласно статье 674 ГК РФ договор найма жилого помещения  заключается в письменной форме.   В силу статьи 671 ГК РФ по договору найма  жилого помещения одна сторона - собственник  жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение  за плату во владение и пользование  для проживания в нем.В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и  юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением  случаев, когда обязанность заключить  договор предусмотрена настоящим  Кодексом, законом или добровольно  принятым обязательством.

Принимая во внимание, что  между собственником жилого помещения  Юр.л. 1 и Б. сложились фактические  отношения по договору найма жилого помещения в частном жилом  фонде, Б. и члены ее семьи продолжают пользоваться принадлежащей истцу на праве собственности квартирой, не имея намерения ее освобождать, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае обязанность ответчицы заключить договор найма жилого помещения вытекает из добровольно принятого на себя обязательства.

Материалами дела установлено, что истец в феврале 2010 г. направил в адрес ответчицы для подписания проект договора найма жилого помещения, однако ответчица уклонилась от подписания договора найма жилого помещения  в предложенной редакции.   В  соответствии с ч. ч. 1, 4 ст. 445 ГК РФ в  случаях, когда в соответствии с  настоящим Кодексом или иными  законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение  об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту  договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Если сторона, для которой  в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в  суд с требованием о понуждении заключить договор.  В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при  заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании  статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Исследовав в совокупности все обстоятельства дела, суд счел возможным установить срок действия договора - 5 лет, как отвечающий балансу  интересов сторон, требованиям социальной ответственности наймодателя.

Условие договора найма жилого помещения о внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента подписания договора также не противоречит действующему законодательству. В договоре указаны  существенные условия, необходимые для заключения данного договора: предмет договора, разумная плата за жилое помещение, суд обоснованно понудил истца заключить договор найма жилого помещения, и признал заключенным договор найма на спорное жилое помещение в новой редакции.

Выводы суда, изложенные в решении, соответствуют обстоятельствам  дела. Нарушения или неправильного  применения норм материального права  судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела допущено не было.

В остальной части указанное  решение суда не обжалуется, следовательно, в силу ст. 347 ГПК РФ предметом  проверки суда кассационной инстанции  не является.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: Решение Красносельского  районного суда Санкт-Петербурга от 28 июля 2010 года оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.³⁷

§ 2. Права и  обязанности нанимателя жилого помещения 

по договору коммерческого  найма

Нанимателем в договоре коммерческого  найма жилого помещения может  быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ). По общему правилу гражданин-наниматель как сторона в договоре должен быть полностью дееспособным³⁸. Каких-либо особых требований, касающихся дееспособности граждан-нанимателей, гл.35 ГК РФ не устанавливает. Вместе с тем важно учитывать, что согласно п.2 ст.20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, а также граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей - родителей, усыновителей, опекунов. Таким образом, указанные граждане не могут быть стороной в договоре коммерческого найма жилого помещения. Обычно они относятся к гражданам, постоянно проживающим совместно с нанимателем в жилом помещении (ст.677 ГК РФ).

Наниматель и постоянно  проживающие с ним граждане (ст. 677, 679 ГК РФ). В отличие от договора социального найма, ГК РФ не называет вселяющихся с нанимателем (к  нанимателю) лиц членами его семьи. Вселяться с нанимателем либо к нанимателю и проживать вместе с ним могут любые граждане, но они должны быть указаны в договоре коммерческого найма. Независимо от того, в каких родственных (сестра, мать) или иных (супруг, иждивенец) отношениях состоит наниматель с этим лицом, его вселение требует соблюдения двух условий: согласия наймодателя  и граждан, постоянно проживающих  с нанимателем. Вселение возможно при  условии соблюдения требований о  норме общей площади, приходящейся на каждого проживающего. Исключением  является вселение несовершеннолетних детей любого лица, постоянно проживающего в жилом помещении. Они вселяются  независимо от согласия наймодателя, нанимателя и других лиц, постоянно проживающих  с нанимателем.