Договор социального найма жилого помещения

Приведем пример из судебной практики:

Ш. состоял в трудовых отношениях с ООО «Х», в настоящее  время ООО «ХХ» и работал в  структурном подразделении предприятия - Бобровском линейно-производственном управлении магистральных газопроводов. В связи с работой ему была предоставлена двухкомнатная квартира №Х, дома №Х, п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, по договору коммерческого  найма №Х от 06.02.2007г., принадлежащая  работодателю на праве собственности. Срок действия договора установлен на 3 года с 06.02.2007г. по 06.02.2010г.

        На  основании приказа от 31.10.2007г., №116-л/с  трудовой договор Ш. с ООО  «ХХ» расторгнут по причине  выхода работника на пенсию.

       В настоящее время собственник жилого помещения обратился в суд с иском, просит признать Ш. утратившим право пользования вышеназванным жилым помещением и выселить его без предоставления другого жилого помещения. Основанием исковых требований является увольнение Ш. с работы и утверждение истца о том, что ответчик в данном жилом помещении в настоящее время не проживает.

      В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования. Ответчик и его представитель с иском не согласны.

      Выслушав представителя истца, ответчика, его представителя, исследовав материалы дела и заслушав заключение прокурора, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

     По пояснениям представителя истца, ООО «ХХ» не занимается предоставлением жилых помещений гражданам для извлечения материальной выгоды, а предоставляет только в связи с трудовыми отношениями. По этой причине, основным условием договоров найма является его срок, на период трудовых отношений. Данное условие продиктовано спецификой возникновения трассового поселка Лыхма, призванного создать бытовые условия для работников структурного подразделения предприятия, которые и в настоящее время нуждаются в жилище по месту работы.

        Вместе с тем, по мнению суда, собственник спорного жилого помещения не обратил внимание, что договор коммерческого найма вышеназванного жилого помещения содержит условия его расторжения, а не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением. То есть, предметом иска может являться расторжение договора найма жилого помещения, а не признание нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.

      Также, условия расторжения вышеназванного договора содержатся в разделе 4 данного договора и свидетельствуют о том, что собственник может потребовать его расторжения в порядке, установленном законодательством в случае не внесения нанимателем платы в течение шести месяцев, использование жилого помещения не по назначению, выезда на срок более шести месяцев, сдачи жилого помещения в поднаем, в других случаях, установленных законодательством. Таким образом, в перечне условий расторжения договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения.

         При таких обстоятельствах, исковые требования не подлежат удовлетворению и суд решил ООО «ХХ» филиалу Бобровского ЛПУ МГ в иске к Ш. о признании утратившим право пользования жилым помещением, квартирой №Х, дома №Х в п.Лыхма, Белоярского района, Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, Тюменской области, на основании договора коммерческого найма жилого помещения, и выселении без предоставления другого жилого помещения, отказать.

        Решение было обжаловано истцом в кассацию. В кассационной жалобе представитель ООО «ХХ» просит ращение суда отменить, принять новое решение, об удовлетворении исковых требований не передавая дело на новое рассмотрение, указывая на неправильное толкование судом норм материального права и нарушение норм процессуального права.

         Отмечает, что судом в решении указано, что истец предоставляет жилые помещения гражданам только, в связи с трудовыми отношениями и основным условием договора найма является его срок - на период трудовых отношений. Однако в решении суда не указано, что данное условие - условие о сроке - закреплено в п. 1.5 Договора в котором стороны договорились при заключении данного Договора, которое является существенным условием. Кроме того, в разделе 1 договора: «Предмет договора. Срок», содержатся все существенные условия, в соответствии со ст. 432 ГК РФ. Более того, возможность при установлении срока договора ссылаться на наступление события предусмотрена ст. 190 ГК РФ. Так же, по мнению кассатора, является ошибочным вывод суда о том, что окончание срока договора не может являться условием о призвании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, поскольку в соответствии с ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина  право пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими Федеральными законами, договором или на оснований решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение. Также отмечает, что ответчиком в судебном заседании не доказан факт проживания в спорном жилом помещении. В возражении на кассационную жалобу представитель ответчика Ш. - Немцев Д.С. просит решение суда оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

        Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

         Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 000 «ХХ» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от 6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.

        Согласно п. 1.5 Договора», настоящий договор расторгается в порядке, установленном договором в случае увольнения «нанимателя».

       Приказом истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с трудовой договор с ответчиком прекращен в связи выходом ответчика на пенсию.

       В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

      В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.

      Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.

      Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

      Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.

      Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.

     На основании изложенного решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона и представленными доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

      Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «ХХ» - без удовлетворения⁴⁹.      

 

 

 

 

 

        

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 3. Особенности  заключения, изменения и расторжения  договора коммерческого найма жилого помещения. Ответственность сторон по договору коммерческого найма  жилого помещения

 

§ 1. Особенности  заключения, изменения и расторжения 

договора коммерческого  найма жилого помещения

В настоящее время подавляющее  большинство россиян, имеющих в  частной собственности жилые  помещения, сдают их без надлежащего  оформления договора коммерческого  найма жилого помещения, то есть «втемную». Самым распространенным суждением  о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого  найма, позволяет взглянуть на эту  проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом  ракурсе.

Действующее гражданское  законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися  в гл.35 ГК РФ. П.1 ст.671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым  одна сторона - собственник жилого помещения  или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование  для проживания в нем. Нанимателем  по договору найма жилого помещения  в соответствии с положениями  п.1 ст.677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам  жилое помещение может быть предоставлено  во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (п.2 ст.671 ГК РФ).

При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма  жилого помещения следует не только исходить из того, что регламентирующие его предписания содержатся в  разделе IV «Отдельные виды обязательств»  ГК РФ, но и учитывать нормативное  толкование Верховного Суда Российской Федерации, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».⁵⁰

В п.4 указанного Постановления  разъяснено, что жилое помещение  может выступать объектом как  гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в  виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым  помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в  коммерческий наем жилых помещений).

Жилое помещение, принадлежащее  на праве частной собственности  гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.

Договор коммерческого найма  жилого помещения является срочным - его продолжительность не может  превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным  на пять лет (п.1 ст.683 ГК РФ).

Анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя  и нанимателя, свидетельствует о  большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья  при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых  нанимателю, делает непривлекательным  заключение договора коммерческого  найма для собственников жилых  помещений - потенциальных наймодателей.

Так, ст.684 ГК РФ предоставляет  нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый  срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма  жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор  на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием - невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.

Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя  является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права  сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания  такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом  возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность  за нарушение режима ограниченного  пользования принадлежащим ему  жильем при невыполнении условия  о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме  того, наймодатель несет двойную  ответственность, так как признание  сделки недействительной в соответствии с п.2 ст.167 ГК РФ несет обязанность  для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке.

Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения  договора коммерческого найма жилого помещения.