Договор строительного подряда

Возможен и третий вариант, отличающийся участием двух и  более генеральных подрядчиков (каждый применительно к определенному  набору работ).³⁷

В случаях, когда заказчик заключает договор генерального подряда, его контрагентом является генеральный подрядчик. Равным образом в договоре субподряда роль заказчика исполняет генеральный подрядчик.

Заключение договора строительного подряда составляет один из элементов инвестиционной деятельности, участниками которой являются инвесторы - те, кто осуществляет вложение собственных, заемных или привлеченных средств в форме инвестиций и одновременно обеспечивают их целевое использование. Инвесторы могут сами, от своего имени, выступать в договоре строительного подряда в качестве заказчиков. Возможны и такие варианты, при которых заказчиками являются те, кого инвестор уполномочил в силу инвестиционного договора. Инвесторам предоставляется возможность передавать по контракту (договору) в установленном законом порядке принадлежащие им полномочия гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам.³⁸

В случаях, когда на стороне  заказчика выступают несколько  инвесторов либо подрядчик и заказчик являются одновременно соинвесторами по отношению к предмету подрядного договора, возникает необходимость после завершения строительства осуществить раздел результата работ, в частности выстроенного здания. Здание как таковое является неделимой вещью, а значит, между соинвесторами могут быть распределены лишь идеальные доли.

Согласно п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор  считается заключенным, если между  сторонами в требуемой форме  достигнуто соглашение по всем существенным условиям. При отсутствии хотя бы одного существенного условия договор признается незаключенным.

Существенными являются условия о  предмете договора; те, которые в  законе или иных правовых актах названы  существенными или необходимыми для договоров данного вида; а  также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенными условиями договора строительного подряда является  предмет договора - обязанность подрядчика осуществить определенные строительные работы и обязанность заказчика  принять их результат, оплатить работы и содействовать в осуществлении строительства; а также цена работ или порядок ее определения. В связи с тем, что цена является существенным условием, к договору строительного подряда не применяется норма п. 3 ст. 424 ГК РФ. Согласно этой норме при отсутствии соответствующего условия цена работы определяется на основании цены, взимаемой за аналогичные работы при сравнимых обстоятельствах.

Устанавливая, что между  заказчиком и подрядчиком не согласован предмет договора (виды и объем  работ), а заказчиком не утверждена смета, суды признают договоры незаключенными (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23 сентября 2004 года N А82-136/2003-Г/7). Вместе с тем, если принявший результаты выполненных работ (это подтверждено подписанными обеими сторонами актами и справками о стоимости работ) заказчик отказывается их оплачивать, суд может встать на сторону подрядчика, даже признавая договор незаключенным. Противоположное решение принял ФАС Поволжского округа от 18 января 2005 года N А12-6866/04-С41. Стороны не согласовали ни техническую документацию на ремонт, ни смету. Был подписан лишь сам договор. Таким образом, стороны не определили ни объем, ни содержание, ни стоимость работ, иначе говоря - не установили существенных условий. Поэтому суд пришел к выводу, что договор подряда, подписанный сторонами, нельзя считать заключенным, а значит - подрядчик не может требовать оплату за выполненные работы.³⁹

Одним из существенных условий  договора строительного подряда  является срок выполнения работ. Как  следует из п.1 ст.708 Гражданского кодекса  Российской Федерации, в договоре подряда  указывают начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре также могут быть предусмотрены сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки).

Согласно п.4 информационного  письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 года N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» договор считается незаключенным, если не указан срок выполнения работы.

Однако даже несмотря на незаключенность договора подряда  в силу несогласованности одного из существенных условий, если результаты выполненных работ приняты заказчиком, что подтверждено подписанными обеими сторонами актами и справками о стоимости работ, но при этом заказчик отказывается оплачивать работы, суд может встать на сторону подрядчика, требующего оплаты выполненных работ (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20 апреля 2006 года N АЗЗ-24948/04-С2-Ф02-1532/06-С2). В пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 51 установлено, что признание договора строительного подряда недействительной сделкой не является безусловным основанием для отказа от оплаты работ. Аналогичные выводы сделаны в постановлении ФАС Уральского округа от 9 января 2007 года N Ф09-11750/06-С4.

Обязательным приложением  к договору строительного подряда  является утвержденная проектно-сметная  документация. Действующее законодательство не допускает осуществления строительных работ без проектно-сметной документации. Она нужна для определения количества ресурсов, необходимых для осуществления предусмотренных договором работ. Выявленные таким образом данные могут служить основанием для определения стоимостных показателей при формировании договорной цены на строительные работы.

 Смета может не  прилагаться к договору строительного  подряда, если ее составляющие  содержатся в его тексте или  ином приложении, названном, например, протоколом согласования договорной цены. В любом случае стороны договора подряда должны подписать какой-то документ, в котором будет определена цена работ. Тогда даже в случае отсутствия сметы как единого документа договор считается заключенным, если согласованы все его существенные условия, в том числе цена.

В одном из судебных решений  сказано, что смета как техническая  документация в силу ч.1 ст.743 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет цену работ. Отсутствие утвержденной в  установленном порядке сметы  не является безусловным основанием для признания договора подряда незаключенным (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 8 февраля 2005 года N Ф04-75/2005(8198-А46-10)).⁴⁰

Форма договора строительного  подряда в большинстве случаев  письменная, причем договор составляется в виде единого документа, подписываемого сторонами. Текст договора может быть подготовлен как заказчиком или подрядчиком, так и совместно сторонами. До подписания основного договора строительного подряда заказчик и подрядчик вправе заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии разработки и согласования проектной документации.

Договор строительного  подряда считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем содержащимся в  нем условиям и документ подписан сторонами или их уполномоченными представителями. По общему правилу с этого момента он становится обязательным для заказчика и подрядчика.⁴¹

Содержание договора строительного подряда составляет права и обязанности сторон. Содержание отдельного договора строительного подряда может зависеть от масштаба стройки, желаний сторон, состава субъектов договора и их юридической подготовки и т.д.

2.2. Исполнение  договора строительного подряда

Стороны, заключившие  договор строительного подряда, должны надлежащим образом исполнять взятые на себя обязательства.

Нормы действующего законодательства определяют ответственность за качество работ, гарантию качества и сроки  обнаружения ненадлежащего качества при исполнении договоров строительного  подряда.

Суть гарантии определена в статье 754 Гражданского кодекса Российской Федерации. Она заключается в том, что Подрядчик несет ответственность перед Заказчиком за качество выполненных работ, предусмотренных в технической документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах, а также недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

В случае реконструкции  здания или сооружения на Подрядчика возлагается ответственность и за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности объекта или его части.⁴²

Гарантия качества предоставляется  Подрядчиком:

- на любые дефекты  и недостатки, возникшие по причине  недоброкачественного выполнения  работ,

- плохой конструкции отдельного оборудования;

- неправильности его  монтажа или применения недоброкачественных  материалов.⁴³

Гарантия качества предоставляется  как на объект в целом, так и  на отдельные его части (ухудшающие, например, внешний вид объекта, вызывающие необходимость преждевременной замены отдельных частей объекта и т.д.); не только на существенные дефекты и недостатки в строительных работах, но и на незначительные дефекты и недостатки.

Причем все выявленные дефекты и недостатки Подрядчик  должен устранить бесплатно и в разумный срок, а дефектные части, материалы и механизмы должны быть заменены новыми. Либо Заказчик может потребовать от Подрядчика соразмерного уменьшения установленной за работу цены либо возмещения своих расходов на устранение недостатков, но только при условии, что данное право прямо предусмотрено договором строительного подряда.

В договоре строительного  подряда стороны могут предусмотреть, что Заказчик принимает на себя не только последствия обнаружения  определенных недостатков переданной работы, но и ответственность за определенные недостатки в работе, образовавшиеся по вине Подрядчика (умышленно или неосторожно).

Однако Подрядчик, чья  виновность или бездействие установлены, все равно будет нести ответственность  за ненадлежащее качество результата работы, а освобождение от ответственности в этом случае будет признано ничтожным. Но если эта запись есть в договоре, то на Заказчике лежит обязанность доказать вину Подрядчика на основании пункта 4 статьи 723 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Немаловажное значение имеет не только порядок и сроки предоставления гарантии качества, но и сроки обнаружения скрытых недостатков в построенных объектах. Согласно нормам статьи 722 Гражданского кодекса Российской Федерации результат работы должен в течение всего гарантийного срока соответствовать условиям договора о качестве. Кроме того, гарантия качества результата работы, если иное не предусмотрено договором подряда, распространяется на все составляющие результата работы. Хотя в любом случае эти дефекты должны быть обнаружены до истечения гарантийного срока.

Продолжительность срока  гарантии определяется сторонами в  договоре, но этот срок не может быть меньше гарантийного срока, определяемого  на основании законодательства (п.1 ст.755 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, гарантийный срок равен 12 месяцам со дня приемки объекта (п.10 постановления Правительства РФ от 14 августа 1993 года N 812 «Об утверждении основных положений порядка заключения и исполнения государственных контрактов (договоров подряда) на строительство объектов для федеральных государственных нужд в Российской Федерации».⁴⁴

Но в других случаях  могут быть установлены и иные сроки. Гражданский кодекс установил  предельный срок для обнаружения  недостатков по качеству, который  составляет 5 лет (ст.756 Гражданского кодекса Российской Федерации). При применении предельного срока гарантии качества строительных работ законодатель использует понятия «гарантийный срок» и «срок для обнаружения недостатков результата работы». Различие между ними четко приведено в статье 724 Гражданского кодекса Российской Федерации. А вот применительно к недостаткам, обнаруженным по истечении срока гарантии, но в пределах пятилетнего срока, действуют иные правила, касающиеся, в частности, бремени доказывания и исчисления сроков.⁴⁵

При этом, если в договоре строительного подряда Заказчик при сообщении Подрядчику о недостатках  результатов выполненных работ  не установит срок для их безвозмездного устранения, то суд может это расценить  как отказ Заказчика от данного  права.

Заказчик обязан заявить  Подрядчику об обнаруженных в течение  гарантийного срока недостатках  в разумный срок (п.4 ст.755 Гражданского кодекса Российской Федерации). Разумный срок определяется как срок исковой  давности для требований в связи  с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, и составляет один год. А в связи с ненадлежащим качеством работы по зданиям и сооружениям определяется по правилам статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. равен трем годам. Данная норма закреплена в пункте 1 статьи 725 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В некоторых случаях  Подрядчик может быть освобожден от ответственности за качество выполненных  строительных работ, но только тогда, когда  докажет, что недостатки возникли вследствие:

- нормального износа  объекта и его частей (в случае  если Сторонами в договоре  строительного подряда являются  юридические и (или) приравненные  к ним лица, следует исходить  из действующих норм амортизации);

- неправильной эксплуатации  объекта;