Договор строительного подряда

- неправильной инструкции по эксплуатации объекта, разработанной Заказчиком лично или привлеченными им третьими лицами;

- ненадлежащего ремонта  объекта, произведенного Заказчиком  лично или привлеченными им  третьими лицами.

Иногда для обеспечения  гарантии качества работ, устранения замечаний, дефектов, недоделок и т.д. Заказчик удерживает из выплат Подрядчику так называемый гарантийный депозит (в процентном отношении или в виде фиксированной суммы по отношению к стоимости договора) при наступлении гарантийного случая.

Наступление гарантийного случая по своей сути является браком. Браком считается продукция, полуфабрикаты (узлы, детали) и работы, которые по качеству не соответствуют установленным  стандартам или техническим условиям, следовательно, их нельзя использовать по прямому назначению или же они нуждаются в исправлении недостатков.

Сдача работ Заказчику  Подрядчиком оформляется актом  по форме N КС-2 «Акт о приемке выполненных  работ». На его основании составляется Справка о стоимости выполненных  работ и затрат (форма N КС-3). Она предназначена для расчетов за выполненные работы.

Выявленный брак при  строительных работах в данных актах  не отражается. Здесь необходимо показать весь объем выполненных работ (реализации). А на затраты по устранению брака  при некачественном выполнении строительно-монтажных работ следует составить отдельный акт. Унифицированной формы такого акта нет, поэтому организация может разработать его самостоятельно и обязательно утвердить в качестве приложения к учетной политике.

2.3. Права и  обязанности сторон договора строительного подряда

Заказчиком в договоре строительного подряда может  быть любое юридическое или физическое лицо. Специальные требования установлены  для заказчиков по договорам, заключаемым  для удовлетворения потребностей РФ или субъектов РФ.

Заказчик может не обладать достаточными знаниями для  надлежащего контроля за качеством  работ, поэтому в целях контроля и надзора за строительством он может  заключить без согласия подрядчика договор об оказании соответствующих  услуг с инженером (инженерной организацией). Инженер осуществляет по поручению заказчика фактические и указанные в договоре юридические действия по контролю за подрядными работами.

Юридические действия инженер  совершает от имени заказчика, но заказчик отвечает лишь за те действия инженера, которые совершены в пределах согласованных полномочий. В договоре строительного подряда должны быть определены функции такого инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика. Указания инженера обязательны для подрядчика, если это предусмотрено договором строительного подряда (ст.749 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Некоторые виды строительно-подрядных  работ относятся к числу лицензируемых. Согласно п.1 ст.17 Закона о лицензировании отдельных видов деятельности и Положению о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений лицензируемой признается деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом. Эта деятельность включает выполнение строительно-монтажных, пусконаладочных работ, а также работ по ремонту зданий и сооружений. Подрядчик, выполняющий такие работы (индивидуальный предприниматель или юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы), должен иметь соответствующую лицензию.

Договор строительного  подряда с подрядчиком, не имеющим  лицензии, может быть признан недействительным в порядке, предусмотренном ст.173 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. по иску самого подрядчика, его  учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль за строительной деятельностью, и только в случае, если заказчик знал или заведомо должен был знать об отсутствии лицензии у подрядчика.

Права и обязанности  сторон по договору строительного подряда  существенно расширены по сравнению с общими положениями о подряде.⁴⁶

Заказчик обязан создать  подрядчику необходимые условия  для работы. Применительно к строительному  подряду это, в частности, означает обязанность своевременно предоставить для строительства земельный участок. Площадь и состояние земельного участка, а также срок его передачи должны соответствовать условиям договора. Если в договоре такие условия не согласованы, заказчик обязан предоставить земельный участок в порядке, обеспечивающем своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (п.1 ст.747 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Стороны могут предусмотреть  в договоре обязанность заказчика  оказывать дополнительные услуги, обеспечивающие выполнение работ (транспортировка грузов, поступающих для строительства, временная подводка сетей энерго- и водоснабжения, вспомогательная рабочая сила и т.д.).

Заказчик обязан выполнять  указанные обязанности лишь в  том случае, если они предусмотрены  договором. Непредоставление согласованных услуг является неисполнением встречных обязанностей и дает подрядчику право применить последствия, предусмотренные ст.719 Гражданского кодекса Российской Федерации (приостановить работы или отказаться от договора). По общему правилу дополнительные услуги оплате не подлежат. Однако если обязанность подрядчика оплатить их предусмотрена договором, они подлежат оплате на договорных условиях (п.3 ст.747 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда обязанность по оплате предусмотрена, но не определен ее размер, цена дополнительных услуг определяется по правилам п.3 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Подрядчик обязан выполнить  работы с надлежащим качеством. Нарушением условий о качестве, в частности, являются: отступление от требований, предусмотренных технической документацией и СНиПами; недостижение показателей, указанных в технической документации (например, производственной мощности). Подрядчик не несет ответственности за незначительные отступления от технической документации, если это не повлияло на качество работы.⁴⁷ При реконструкции здания подрядчик отвечает за снижение или потерю его прочности, устойчивости и надежности (ст.754 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В целях проверки соответствия выполняемых работ предъявляемым требованиям подрядчик должен осуществлять строительный контроль (ст.53 Градостроительного кодекса российской Федерации). Кроме того, если подрядные работы влияют на надежность и безопасность строительного объекта, а проектная документация на него подлежит государственной экспертизе или является типовой, над ними должен осуществляться государственный строительный надзор (ст.54 Градостроительного кодекса Российской Федерации).⁴⁸

Государственный строительный надзор осуществляется уполномоченными  органами исполнительной власти. Обязанность по своевременному уведомлению органа государственного строительного надзора о начале соответствующих работ возлагается на заказчика. Подрядчик обязан обеспечивать представителям государственного строительного надзора доступ на стройплощадку, предоставлять им необходимую документацию и извещать о сроках завершения работ, подлежащих проверке (ст.52 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

При установлении на результат  работы гарантийного срока, условие  о надлежащем качестве считается выполненным, если в течение этого срока результат работы соответствует предъявляемым требованиям. В ст.755 Гражданского кодекса Российской Федерации специально регламентированы особенности гарантии качества по договору строительного подряда. По общему правилу подрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, и возможность его надлежащей эксплуатации в течение гарантийного срока. Гарантийный срок, установленный законом, по соглашению сторон может быть только увеличен. Гарантийный срок, установленный иными нормативными актами, может быть договором и увеличен, и сокращен.

В Гражданском кодексе  Российской Федерации предусмотрен исчерпывающий перечень оснований, освобождающих подрядчика от ответственности за недостатки, выявленные в период гарантийного срока. Подрядчик не несет ответственности за дефекты, которые произошли вследствие: нормального износа объекта; неправильной его эксплуатации или ошибочности инструкций по его эксплуатации, разработанных заказчиком или привлеченными им лицами; ненадлежащего ремонта объекта, произведенного заказчиком или привлеченными им лицами; непроведения заказчиком обязательного ремонта.⁴⁹

Бремя доказывания этих обстоятельств возлагается на подрядчика. Течение гарантийного срока прерывается на все время, в течение которого объект не мог эксплуатироваться вследствие недостатков, за которые отвечает подрядчик. Это - единственное основание для перерыва гарантийного срока в строительном подряде.

На отношения строительного подряда распространяются общеподрядные нормы (пп. 1 - 5 ст.724 Гражданского кодекса Российской Федерации), регламентирующие сроки обнаружения дефектов результата работ. Однако предельный срок обнаружения недостатков составляет не 2 года, как предусмотрено пп. 2 и 4 ст.724 Гражданского кодекса Российской Федерации для обычного подряда, а 5 лет (ст.756 Гражданского кодекса Российской Федерации). Эта норма распространяется на работы независимо от того, установлен ли на них гарантийный срок.

Подрядчик отвечает за недостатки, обнаруженные за рамками гарантийного срока, если он составляет менее 5 лет и недостатки обнаружены по его истечении, но в пределах 5 лет со дня передачи результата работы, и заказчик доказал, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента. Установление более продолжительного 5-летнего срока объясняется технической сложностью строительно-подрядных работ и вероятностью выявления дефектов спустя длительное время после сдачи-приемки.

Учитывая сложность  строительных работ, закон предоставил  сторонами возможность закрепить  в договоре обязанность подрядчика устранять по требованию заказчика  и за его счет недостатки, за которые  подрядчик не отвечает (ст.757 Гражданского кодекса Российской Федерации)

Подрядчик вправе отказаться от выполнения этой обязанности лишь в двух случаях:

1) когда устранение  недостатков не связано непосредственно  с предметом договора;

2) если подрядчик не  в состоянии устранить недостатки  по не зависящим от него причинам.

Заказчик вправе осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством  выполняемых работ, соблюдением  сроков их выполнения, качеством предоставленных  подрядчиком материалов, правильностью  использования им материалов заказчика (ст.748 Гражданского кодекса Российской Федерации). Стороны не вправе включить в договор условие, лишающее заказчика возможности такого контроля.

В то же время, контролируя  ход работы, заказчик не должен вмешиваться  в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика, поскольку право самостоятельно организовывать работу и определять способ ее выполнения является характерной особенностью подрядных правоотношений. Праву заказчика контролировать ход работ корреспондирует обязанность подрядчика исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора и не являются вмешательством в его оперативно-хозяйственную деятельность. По общему правилу контроль и надзор - лишь право заказчика, поэтому подрядчик, ненадлежаще выполнивший работы, не может ссылаться на то, что заказчик не осуществлял должного контроля за их выполнением.

В законе или договоре может быть предусмотрено, что контроль за работами является не только правом, но и обязанностью заказчика. В этом случае заказчик, обнаруживший в процессе контроля недостатки в работе, обязан немедленно заявить о них подрядчику; иначе теряет право ссылаться на обнаруженные им недостатки. С другой стороны, подрядчик, ненадлежаще выполнивший работы, приобретает право ссылаться на то, что должного контроля не было.

Согласно ст.53 Градостроительного кодекса Российской Федерации замечания заказчика о недостатках, выявленных в процессе контроля, должны быть оформлены в письменной форме. Об их устранении составляется акт, подписываемый сторонами.⁵⁰

Статья 745 Гражданского кодекса  Российской Федерации, регламентирующая обеспечение строительства материалами и оборудованием, повторяет общее подрядное регулирование. Однако необходимо иметь в виду, что требования к качеству используемых при строительном подряде материалов и оборудования имеют публичное значение. Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 1997 года N 1636 утверждены Правила подтверждения пригодности новых материалов, изделий, конструкций и технологий для применения в строительстве. Эти Правила обязательны для всех юридических и физических лиц, осуществляющих реконструкцию, расширение, техническое перевооружение и ремонт зданий (сооружений). В них особо предусмотрено, что новые материалы, изделия, конструкции и технологии, требования к которым не регламентированы действующими нормативными документами, могут применяться только после подтверждения их пригодности путем выдачи соответствующим органом технического свидетельства.

Стороны могут предусмотреть  в договоре обязанность стороны, на которой лежит риск случайной  гибели или повреждения объекта строительства и иного имущества, используемого при строительстве, застраховать соответствующий риск. Контрагенты вправе также согласовать обязанность по страхованию ответственности за причинение при строительстве вреда другим лицам. В некоторых случаях необходимость страхования возникает непосредственно на основании закона независимо от условий договора. Например, согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 года «О безопасности гидротехнических сооружений» собственник строящегося гидротехнического сооружения обязан застраховать риск гражданской ответственности за причинение вреда третьим лицам вследствие аварии гидротехнического сооружения, произошедшей в том числе и в период строительства.

Учитывая возможные неблагоприятные  последствия строительно-подрядных работ для окружающей среды, закон предусмотрел специальные правила, направленные на исключение или минимизацию таких последствий. Так, объектами государственной экологической экспертизы федерального уровня являются технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения и консервации объектов хозяйственной деятельности, независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществление которых может оказать воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов РФ⁵¹.