Особенности и проблемы правового регулирования договора строительного подряда

 

В настоящее время наряду с договорами строительного подряда  широко применяется особый вид договора, оформляющего взаимоотношения сторон по поводу возведения объектов недвижимости (например жилых домов). Речь идет о таких договорах, в которых полноправным участником стал инвестор. В отличие от договора строительного подряда договоры с участием инвестора не имеют описания в гражданском законодательстве. Наиболее часто на практике такие     договоры     именуют    договорами     «о     долевом     инвестировании

 

 

 

 

1 Кадько Г. О некоторых вопросах гражданских правоотношений при строительном подряде и долевом строительстве жилья // Юрист. - январь 2002. - № 1 (8) - с. 27

 

строительства», «о совместной деятельности в строительстве» и  т.п. Согласно этим договорам физические или юридические лица, называемые инвесторами (дольщиками), передают денежные средства в пользу другого юридического лица, которое за счет полученных средств  обязуется обеспечит строительство определенного объекта недвижимости, а по окончании строительства обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественными долями.

 

Не может рассматриваться  договор застройщика с инвесторами  как договор строительного подряда. Согласно статье 696 ГК существенным условием договора строительного подряда  является обязанность подрядчика построить  определенный объект недвижимости и  корреспондирующая ей обязанность  заказчика принять и оплатить этот объект. Таким образом, в названном  договоре должны быть определены характеристики объекта недвижимости. Когда в  строительстве участвует несколько  инвесторов и с каждым из них застройщик заключает отдельный договор, то весьма сложно определить эти характеристики объектов и составить точный перечень строительных работ, поскольку каждому  из инвесторов нужна только часть  возводимого объекта недвижимости. Поэтому каждый из инвесторов дает задание застройщику обеспечить передачу в его собственность  только части построенного объекта, оплачивает строительство только в  пределах стоимости этой части и  после окончания строительства  принимает только заказанную часть  объекта. Так как в договоре застройщика  с инвестором отсутствует условие  о передаче под застройку земельного участка, этот договор нельзя считать  договором строительного подряда. 1

 

Инвестору, желающему приобрести право собственности на часть  объекта недвижимости, безразлично, каким образом застройщик приобретет этот объект в целом. Представляется, что подобные договоры следует расценивать  как договоры особого рода, не нашедшие в ГК ни своего наименования, ни четкой регламентации. Право на существование  такого договора основывается на статье 391 ГК, согласно которой стороны вправе заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством.2

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1Аниськова Т. Долевое  строительство: практика применения // Юрист. - май2002. -№5(12) – с.41.

 

2Бюллетень нормативно-правовой  информации. № 16. 2002. - с.26

 

 

 

2.2. Порядок заключения  договора строительного подряда,  его содержание. Прекращение договора.

 

Сторонами договора подряда  являются заказчик и подрядчик.

 

Заказчиками могут быть юридические  и физические лица Республики Беларусь либо другого государства. При наличии  нескольких инвесторов они, как правило, определяют, кто будет выступать  заказчиком.

 

В качестве подрядчиков выступают  строительные и проектно-строительные объединения, домостроительные комбинаты, фирмы, кооперативы и другие формирования, являющиеся юридическими лицами.

 

На каждой строительной площадке работает, как правило, не одна, а  несколько подрядных строительных и монтажных организаций. Вместе с тем, чтобы использовать преимущества специализации строительного производства и наладить должный порядок, требуется  наличие на каждой строительной площадке единого организатора всей работы - генерального подрядчика. Суть изложенного состоит в том, что заказчик заключает договор на выполнение всех работ только с одной подрядной организацией - генеральным подрядчиком.

 

В свою очередь генеральный  подрядчик привлекает к выполнению отдельных комплексов работ специализированные строительные и монтажные организации, заключая с ними договора субподряда.1

 

Заказчик после заключения договора строительного подряда  с генеральным подрядчиком не может привлекать других лиц для  выполнения строительных работ, уже  являющихся предметом договора подряда  без согласия генерального подрядчика. 2

 

Например, арендное предприятие (заказчик) предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью (далее - ООО) (генеральному подрядчику) о взыскании  убытков, причиненных дополнительными  расходами по устранению дефектов, допущенных генеральным подрядчиком  при строительстве объекта.

 

Хозяйственный суд установил, что заказчик без согласия генерального подрядчика заключил договор строительного  подряда с другим лицом для  выполнения работ, которые являлись предметом договора с генеральным  подрядчиком.

 

При осуществлении контроля за ходом строительных работ заказчик выявил недостатки в фундаментальных работах и составил с новым подрядчиком акт, констатирующий факт отступления первоначального подрядчика от проектно-сметной документации.

 

Суд отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что договор строительного подряда  с генеральным подрядчиком в  установленном порядке расторгнут не был, и надлежащих доказательств того, что недостатки

 

 

 

 

 

 

1Гражданское право. Учебник  Часть 2. /Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М., 1997. - с. 186

 

2 Об утверждении положения о генеральном подрядчике в строительстве: Приказ Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 31 августа 1999 г. №260

 

 

 

при выполнении работ допущены именно ООО (генеральным подрядчиком), не представлены (Постановление Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 3 мая 2002 года № 12 "Об обзоре практики рассмотрения в 2001 году Хозяйственным судом города Минска споров, возникающих из отношений, связанных со строительством").1

 

Согласно правил о договорах строительного подряда договор подряда заключается: при организации подрядных торгов - в соответствии с условиями этих торгов; при отсутствии оснований для проведения подрядных торгов - по соглашению заказчика и подрядчика.

 

В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2005 г. № 58 «О проведении подрядных торгов в строительстве и признании  утратившими силу отдельных указов, положения Указа Президента Республики Беларусь» предусмотрено обязательное проведение подрядных торгов при  размещении заказов на строительство  объектов, финансируемых: за счет средств  республиканского и (или) местных бюджетов, государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и кредитов банков Республики Беларусь, - при стоимости строительства объектов 3000 базовых величин и более; за счет иных источников, - при стоимости строительства объектов 50000 базовых величин и более.

 

  При проведении подрядных  торгов порядок заключения договоров  подряда определяется условиями  этих торгов с соблюдением  законодательства.

 

Если проведение подрядных  торгов не является обязательным, то договор  подряда заключается на основании  переговоров и соглашения сторон. Он может быть подготовлен заказчиком или подрядчиком, или совместно  сторонами. 2

 

Особенностью заключения договора строительного подряда  является то, что заказчик и подрядчик  могут заключить предварительный  договор, определяющий взаимоотношение  сторон на стадии подготовки к строительству  объекта. В соответствии со ст. 399 ГК по предварительному договору стороны  обязуются заключить в будущем  договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным  договором. В предварительном договоре приводятся условия, позволяющие установить предмет договора подряда, сроки  его заключения, обязанности сторон по подготовке к строительству, а  также иные существенные условия  основного договора. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то договор подряда подлежит заключению в течение года с даты заключения предварительного договора. Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения договора подряда, то вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такой договор. 3

 

На практике является традиционным порядок, когда проект договора подряда  подготавливается подрядчиком. В этом случае заказчик должен предоставить в согласованные сроки подрядчику:

 

1  Вестник Высшего Хозяйственного  Суда, 2002, № 6

 

2 О проведении подрядных торгов в строительстве и признании утратившими силу отдельных указов, положения указа Президента Республики Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2005 г. №58.

 

3  Бохан В.Ф. Комментарий  к Правилам заключения и исполнения  договоров (контрактов) строительного

 подряда. Мн., 2000. - с.29

 

 

 

1)необходимые документы,  предложение о цене и сроках  строительства объекта или выполнение  вида строительных работ;

 

2)график поставки конструкций,  материалов, изделий, оборудования  и

 инвентаря, если их  поставка возлагается на заказчика  соглашением сторон;

 

3)      другую  документацию по соглашению сторон.

 

В указанный срок подрядчик  разрабатывает календарный график выполнения строительных работ, а также  график поставки конструкций, материалов, изделий, оборудования, осуществления  которой он принимает на себя. Эти  графики прилагаются к проекту  договора подряда. Подрядчик направляет подписанный проект договора подряда  заказчику.

 

Заказчик при несогласии с отдельными условиями полученного  проекта договора подряда вправе оформить протокол разногласий, который  прилагается к проекту этого  договора. Подписанный договор подряда  вместе с протоколом разногласий  направляется в установленный срок подрядчику. Изложенные в протоколе  разногласий условия включаются в договор подряда с согласия подрядчика. Если же условия протокола  разногласий не согласованы подрядчиком, заказчик вправе отказаться от заключения договора подряда или заключить  его без учета условий протокола  разногласий.

 

При заключении договора строительного  подряда должны быть соблюдены обязательные условия, которые являются содержанием  договора и без согласия сторон, по которым договор может быть признан незаключенным (ст. 402 ГК). Итак, договор строительного подряда  должен содержать следующие данные и обязательные условия (см. Приложение 1):

 

1. Наименование сторон  и необходимые реквизиты приводятся  в таком

 виде, как они даются в уставе (положении) юридического лица. Если в качестве

 стороны выступает  не юридическое лицо, а гражданин,  то указываются его

 паспортные данные. Здесь  же указываются должности, фамилии,  инициалы

 представителей сторон. К реквизитам сторон относятся:  юридические адреса в

 соответствии    с    учредительными    документами,    наименование    и    коды

 обслуживающих    банков,    номера    расчетных    счетов,    учетные    номера

 налогоплательщиков,  номера свидетельств о регистрации.  Для подрядчика

 следует также указать  данные о наличии у него  лицензии: номер, дату выдачи,

 наименование выдавшего  лицензию органа, срок ее действия.

 

2.       Предмет  договора составляют наименования  объекта, объемы и виды

 работ, их стоимость.  Приводится наименование объекта  в соответствии с

 проектно-сметной документацией,  указывается его месторасположение  (адрес).

 В   случае   заключения   договора   на   выполнение   отдельных   строительно-монтажных  работ указываются наименование  объекта, виды работ и их  объем в

 стоимостном выражении. Если по договору строится несколько объектов, то

 может   составляться   их   перечень,   который   оформляется   приложением   к

 договору.

 

3.     Сроки     выполнения     работ     подразделяются     на     начальный,

 промежуточный и конечный (п. 1 ст. 662 ГК). На подрядчика (если иное не

 

 

 

 

 

установлено актами законодательства или договором) возлагается определенная

 ответственность   за   нарушение   этих   сроков.   Исходя   из   смысла   общих

 положений Гражданского  кодекса Республики Беларусь  о договоре, начальный и конечный  сроки работ относятся к существенным  условиям договора подряда, поэтому  отсутствие в договоре указаний  об этих сроках следует признавать  несогласованием сторонами всех  существенных условий договора, что не позволяет считать такой  договор заключенным.1 При согласовании сторонами сроков нужно учитывать, что продолжительность строительства объектов не должна превышать нормативной, предусмотренной проектно-сметной документацией. Промежуточные сроки выполнения отдельных видов (этапов) определяются в согласованных сторонами графиках строительства. Предусмотренные договором подряда сроки ввода объектов в эксплуатацию, как правило, не переносятся. Порядок исчисления сроков определяется ст.ст. 191-193 ГК. Срок завершения строительства объекта является датой его сдачи заказчику.

 

4. Цена договора согласовывается  сторонами и зависит от затрат.

 

В случае проведения порядных торгов договорная (контрактная) цена строительства объекта устанавливается  по их результатам. Если торги не проводятся, цена договора определяется в ценах  на момент заключения договора. В качестве расчетного периода может быть установлен любой период, необходимый для  строительства (месяц, квартал, год). В  договорах строительного подряда  предусматривается обязанность  заказчика выплатить подрядчику аванс, который, как правило, должен составлять не менее 50% от стоимости  работ, планируемых к выполнению в последующем месяце. Заказчик вправе с согласия подрядчика перечислять  указанные суммы непосредственно  изготовителям конструкций, материалов, изделий или оборудования, если подрядчиком  заключены с ними соответствующие  договоры. Окончательные расчеты  с подрядчиком осуществляются за вычетом ранее полученных им авансов.