Памятники архитектуры как объект гражданских прав

В отношении объектов, которые  были включены в перечни высшими  исполнительными органами государственной  власти субъектов РФ или органами местного самоуправления до 1 декабря 2007 г. действует иной порядок. До утверждения Правительством РФ их перечня, отчуждение указанных объектов, а также включение их в перечни объектов, не подлежащих отчуждению из федеральной собственности, не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ «Об объектах культурного наследия» объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться не только в федеральной собственности, собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, но и в частной собственности. Согласно ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ

«О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее ФЗ «О приватизации») предусмотрено, что объекты культурного наследия (памятники истории и культуры, а также выявленные объекты культурного наследия) могут приватизироваться. Порядок и способы приватизации определяются указанным Федеральным законом.

Но в отношении ряда объектов действует запрет на приватизацию.

Не подлежат приватизации и отчуждению из государственной  собственности (согласно п. 1 ст. 50 ФЗ «Об объектах культурного наследия»):

     - объекты культурного наследия , отнесенные к особо ценным объектам культурного наследия народов РФ - в соответствии с положением об особо ценных объектах культурного наследия народов РФ, утвержденным Указом Президента РФ от 30.11.1992 г. № 1487, к особо ценным объектам относятся расположенные на территории РФ историко-культурные и природные комплексы, архитектурные ансамбли и сооружения, предприятия, организации и учреждения культуры, а также другие объекты, представляющие собой материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства. Эти объекты включаются в Государственный свод особо ценных объектов культурного наследия народов РФ и могут быть представлены в ЮНЕСКО для включения их в Список всемирного наследия от РФ;

     - памятники и ансамбли , включенные в Список всемирного наследия - на основании ст. 25 ФЗ «Об объектах культурного наследия» объекты культурного наследия, представляющие собой выдающуюся универсальную историческую, археологическую, архитектурную, художественную, научную, эстетическую, этнологическую или антропологическую ценность, могут быть отнесены к объектам всемирного культурного и природного наследия в порядке, установленном Конвенцией об охране всемирного культурного и природного наследия;

     - историко-культурные заповедники и объекты археологического наследия.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 50 ФЗ «Об объектах культурного наследия» объекты культурного наследия религиозного назначения могут передаваться в собственность только религиозным организациям в порядке, установленном законодательством РФ.

Данное положение соответствует  нормам Указа Президента РФ от 26.11.1994 г. № 2121 «О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения», который установил ряд ограничений в отношении приватизации памятников архитектуры местного значения.

Возвращаясь к п. 2 ст. 50 ФЗ «Об объектах культурного наследия», хотелось бы остановиться на некоторых нормах Положения о передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в федеральной собственности, утвержденного постановлением Правительства РФ от 30.06.2001 г. № 490 «О порядке передачи религиозным организациям находящегося в федеральной собственности имущества религиозного назначения». Оно определяет порядок передачи религиозным организациям в собственность либо пользование находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества религиозного назначения (здания и сооружения с относящимися к ним земельными участками , в том числе монастырские и иные культовые комплексы, построенные для совершения и обеспечения богослужений, молитвенных и религиозных собраний, других религиозных обрядов и церемоний, а также профессионального религиозного образования) и движимого имущества религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений или предметы, предназначенные для богослужебных и иных религиозных целей).

Указанное имущество передается религиозным организациям безвозмездно для использования его в функциональных целях:

     - передача в собственность может осуществляться при условии обеспечения религиозной организацией его сохранности и использования в соответствии с целями деятельности религиозной организации, определяемыми ее уставом;

     - передача в безвозмездное пользование на определенный срок или на период существования этой организации, осуществляется в отношении имущества, которое в соответствии с законодательством РФ не подлежит отчуждению из федеральной собственности. Эти объекты могут быть предоставлены ей в совместное с иными организациями использование.

Таким образом, законом в  отношении ряда объектов был подтвержден, а в отношении других - дополнительно  установлен запрет на приватизацию памятников архитектуры.

Объекты, являющиеся недвижимыми  памятниками истории и культуры, приватизируются с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства.

То есть в качестве существенного  условия приватизации выступает  обременение приватизируемых памятников обязательствами по содержанию, сохранению и использованию (охранными обязательствами).

Условия охранных обязательств в отношении отнесенных к объектам культурного наследия архитектурных  ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, являющихся сложными вещами, распространяются на все их составные  части.

Охранное обязательство  оформляется в порядке, установленном  уполномоченным Правительством РФ федеральным  органом исполнительной власти, и  его условия подлежат включению  в качестве существенных условий  в договор купли-продажи объекта  культурного наследия (памятника  истории и культуры) или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется  объект культурного наследия (памятник истории и культуры).

Государственная регистрация  указанных ограничений (обременений) по охранным обязательствам, осуществляется одновременно с государственной  регистрацией прав собственности на памятник истории и культуры, выявленный объект культурного наследия или  имущественный комплекс унитарного предприятия, в составе которого приватизируется памятник.

 

 

Охранное обязательство  должно содержать следующие требования, предъявляемые к:

     - содержанию объекта культурного наследия;

     - условиям доступа к нему граждан;

     - порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ;

     - иным требованиям, обеспечивающим сохранность такого объекта.

Таким образом, охранные обязательства  фактически служат гарантией сохранности  памятников истории и культуры.

В случае если интерьер внутренних помещений памятника архитектуры  не является предметом его охраны, обеспечение доступа граждан  во внутренние помещения объекта  культурного наследия не может быть вменено в обязанность собственника объекта культурного наследия.

Охранное обязательство  должно включать описание предмета охраны, условия, касающиеся сохранения, содержания и использования объекта культурного  наследия, а также порядок выполнения и подтверждения выполнения собственником  охранного обязательства (далее  именуются - условия охранного обязательства).

Министерство культуры РФ и органы исполнительной власти субъектов  РФ, уполномоченные в области охраны объектов культурного наследия, при  подготовке охранного обязательства  вправе:

     - назначать проведение экспертизы;

     - привлекать к работе по определению условий охранного обязательства научно-исследовательские, проектные, конструкторские и иные организации, а также независимых оценщиков.

Необходимым условием охранных обязательств в отношении приватизируемых  ансамблей, усадебных и дворцово-парковых комплексов, а также их составных  частей является требование согласованного режима доступа населения к частям объекта культурного наследия, находящимся  в собственности разных лиц.

В случае выявления нарушений  условий охранного обязательства  орган охраны объектов культурного  наследия направляет собственнику предписание  об устранении нарушений условий  охранного обязательства, а в  случае их не устранения собственником в установленный срок обращается в суд с иском о понуждении собственника выполнить условия охранного обязательства в натуре и (или) о взыскании с него убытков , причиненных нарушением условий охранного обязательства.

Ранее, до принятия указанного закона, приватизация памятников архитектуры  осуществлялась на основании ряда подзаконных  актов.

В частности, к таковым  отнесен Указ Президента РФ от 26.11.1994 г. № 2121 «О приватизации в РФ недвижимых памятников истории и культуры местного значения». Он был принят в целях активизации экономических преобразований и привлечения инвестиций в сферу реставрации объектов исторического и культурного наследия народов РФ и регулировал приватизацию только одной категории памятников - объектов регионального (местного) уровня.

В соответствии с Указом объекты, являющиеся недвижимыми памятниками истории и культуры местного значения, приватизируются с обязательным условием их содержания новыми собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями охранного обязательства, оформляемого в порядке, установленном законодательством РФ.

До вступления в силу ФЗ «Об объектах культурного наследия», допускалась приватизация памятников архитектуры. Она производилась на основании ФЗ «О приватизации», Указов Президента РФ от 26.11.1994 г. № 2121 и от 20.02.1995 г. № 176.

С момента принятия ФЗ «Об объектах культурного наследия» приватизация объектов культурного наследия федерального значения (памятников архитектуры) приостановлена до принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (п. 2 ст. 63 закона). В соответствии с п. 5 ст. 214 ГК РФ порядок разграничения объектов федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности устанавливается специальным законом. Данное положение действует в отношении тех объектов, которые не были разграничены ранее.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что на момент осуществления  приватизации объекты культурного  наследия должны быть разграничены.

           Мораторий на приватизацию действует только на памятники федерального значения, которые до сих пор не поделены между Москвой и Федерацией. Сегодня насчитывается примерно 1700 объектов, находящихся в подвешенном состоянии.

Остальные памятники, поскольку  они являются такими же объектами  недвижимости, можно спокойно приватизировать - федеральный закон о приватизации существует и работает. Однако именно здесь кроется одна существенная проблема: на данный момент нет методики расчета стоимости памятника  с точки зрения историко-культурной ценности. Никто не может ее определить, и Министерство культуры РФ не дает по этому поводу никаких рекомендаций. Поэтому сейчас продажа памятников происходит по той же стоимости, что  и продажа обычных объектов недвижимости, то есть по рыночной цене ¹.

 

 

 

 

 

____________________________________________________________

     ¹ Фильченкова И. Нужно ли продавать памятники архитектуры. - М., 2008.

 
 2.2 Особенности сделок с данным видом объектов культурного наследия

 

В соответствии со ст. 51 ФЗ «Об объектах культурного наследия» право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, а также выявленным объектом у физических и юридических лиц возникают:

     - в результате приобретения права собственности на объект культурного наследия;

     - из актов государственных органов;

     - из договоров;

     - из судебного решения;

     - по иным основаниям, допускаемым ГК РФ.

1) Передача права собственности.

В соответствии со ст. 63 ФЗ «Об объектах культурного наследия» впредь до вступления в силу утвержденных Правительством РФ нормативных актов, издание которых отнесено указанным Федеральным законом к полномочиям Правительства РФ, но не позднее 31 декабря 2010 г. сохраняются правила охраны , реставрации и использования памятников истории и культуры РФ, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 г. № 865 и применяемых постольку, поскольку указанные правила не противоречат этому Федеральному закону.

2) Договор аренды архитектурного  памятника.

Исходя из положений ст. 14 ФЗ «Об объектах культурного наследия», архитектурный памятник как объект культурного наследия, находящийся в федеральной собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности может быть предоставлен физическому или юридическому лицу в аренду либо на основании договора безвозмездного пользования.