Памятники архитектуры как объект гражданских прав

Глава 10 ФЗ «Об объектах культурного наследия» содержит перечень существенных условий договора аренды объекта культурного наследия, а также договора безвозмездного пользования.

Так как архитектурный  памятник обладает правовым статусом объекта недвижимости, необходимо обратиться к общим нормам ГК РФ, регулирующим правоотношения сторон по договору аренды недвижимого имущества.

В ст. 607 Гражданского кодекса РФ (Часть вторая) перечислены объекты, в отношении которых допускается заключение договора аренды. Применительно к памятникам архитектуры необходимо указать на то, что законом не установлен запрет или ограничение на сдачу в аренду данных объектов культуры.

Важно обратить внимание на то, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие  определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих конкретных данных в договоре условие  об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

ГК РФ устанавливает определенные требования к форме договора. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Как уже было сказано ранее, договор аренды объекта культурного  наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными ГК РФ для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований указанного Федерального закона.

В договоре аренды объекта  культурного наследия обязательно  указываются:

     - включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия;

     - требования к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности данного объекта.

В постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 мая 2008 г. по делу № А72-3662/2007 указано следующее: в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Таким образом, правовые последствия  отсутствия в договоре аренды памятника  архитектуры условий, предусмотренных  указанным законом, однозначны - он является незаключенным.

Договор аренды объекта культурного  наследия, находящегося в федеральной  собственности, заключается между  федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством РФ (арендодатель) и  физическим или юридическим лицом (арендатор).

Этот договор подлежит государственной регистрации (п. 4 ст. 55 ФЗ «Об объектах культурного наследия»). Но это положение никак не увязано со сроком, на который заключен договор, что противоречит п. 2 ст. 651 ГК РФ, согласно которому подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года.

При этом, учитывая положения ГК РФ, ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также иных нормативных правовых актов, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента государственной регистрации сделки.

В соответствии со ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С соответствующим заявлением об этом может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения  в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную  регистрацию прав, прилагаются кадастровые  паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера  арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения  регистрируется как обременение  прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Таким образом, сдача в  аренду зданий, сооружений и иных объектов, являющихся памятниками истории  и культуры, находящихся в федеральной  собственности, собственности субъекта РФ или муниципальной собственности, производится в соответствии с ГК РФ и федеральными законами (в частности, ФЗ «Об объектах культурного наследия»).

Но при этом необходимо иметь в виду, что при сдаче  в аренду памятников истории и  культуры обязательно оформление пользователем  охранного документа (обязательства), предусмотренного федеральным законодательством.

Охранное обязательство  пользователя объектом культурного  наследия оформляется:

     - органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, - в отношении объектов культурного наследия федерального значения (по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере массовых коммуникаций и по охране культурного наследия) и объектов культурного наследия регионального значения;

     - местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Охранное обязательство  пользователя объектом культурного  наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного  наследия; условия доступа к нему граждан; порядок и срок проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также  иные требования, обеспечивающие сохранность  объекта.

В соответствии с Положением о подготовке и выполнении охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия (п. 17) при передаче третьим лицам права владения и (или) пользования объектом культурного наследия его собственник обеспечивает соблюдение указанными лицами условий охранного обязательства , в том числе путем включения в договоры, предусматривающие переход права владения и (или) пользования объектом, требований о соблюдении условий охранного обязательства, касающихся использования объекта культурного наследия.

3) Договор безвозмездного  пользования памятника архитектуры.

В соответствии со ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 56 ФЗ «Об объектах культурного наследия» объект культурного наследия, включенный в реестр и находящийся в федеральной собственности, предоставляется в безвозмездное пользование на основании договора безвозмездного пользования объектом культурного наследия следующим юридическим лицам:

     - общественным объединениям, уставной целью деятельности которых является сохранение объектов культурного наследия;

     - детским общественным объединениям;

     - общественным организациям инвалидов;

     - благотворительным организациям;

     - религиозным организациям;

     - общероссийским творческим союзам;

     - государственным учреждениям, осуществляющим свою деятельность в сфере культуры.

Договор безвозмездного пользования  объектом культурного наследия, включенным в реестр, заключается в соответствии с ГК РФ и должен содержать сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, а также требования, предъявляемые к сохранению объекта культурного наследия.

Договор безвозмездного пользования  объектом культурного наследия, находящимся  в федеральной собственности, заключается  между федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на то Правительством РФ, и лицом, у которого есть право  на безвозмездное пользование им (п. 3 ст. 56).

В данном случае обязательным условием заключения данного договора является также получение пользователем  объектом культурного наследия охранного  обязательства в соответствии со ст. 55 ФЗ «Об объектах культурного наследия».

Согласно ст. 696 ГК РФ лицо, получившее памятник архитектуры по договору безвозмездного пользования, несет риск случайной гибели или случайного его повреждения, если он погиб или был испорчен в связи с тем, что оно использовало его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением объекта либо передало его третьему лицу без согласия собственника.

Собственник вправе потребовать  досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, когда  пользователь:

     - использует вещь не в соответствии с договором или назначением вещи;

     - не выполняет обязанностей по поддержанию вещи в исправном состоянии или ее содержанию;

     - существенно ухудшает состояние вещи;

     - без согласия ссудодателя передал вещь третьему лицу.

Пользователь вправе требовать  досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:

     - при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование вещи невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;

     - если вещь в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования;

     - если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемую вещь;

     - при неисполнении ссудодателем обязанности передать вещь либо ее принадлежности и относящиеся к ней документы ¹.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

___________________________________________________________

     ¹ Афонина А.В. памятники культуры как объекты гражданского права. - М., 2010.

 
2.3 Основания для отмены сделок  по отчуждению памятников

архитектуры. Изъятие памятников архитектуры

 

Как было указано в Петербургской  стратегии сохранения культурного  наследия, культурное наследие представляет собой духовный, культурный, экономический  и социальный капитал невозместимой  ценности. Наравне с природными богатствами - это главное основание для  национального самоуважения и признания  мировым сообществом.

Общество обязано обеспечить его сохранность для будущих  поколений в максимально целостном  и подлинном виде.

В соответствии с п. 85 инструкции, утвержденной приказом Минкультуры СССР 13.05.1986 г. № 203 недвижимые памятники истории и культуры, используемые не в соответствии с их характером и назначением, подвергающиеся угрозе уничтожения или порчи, могли быть изъяты у предприятий, учреждений и организаций. В отношении же граждан действовала отдельная норма: если они не обеспечивали сохранность принадлежащих им памятников истории культуры, то эти памятники могли быть изъяты в судебном порядке с соответствующим возмещением.

В настоящее время данные вопросы регулируются ст. 54 ФЗ

«Об объектах культурного наследия», в которой предусмотрен порядок и основания прекращения права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр.

Согласно указанной норме  законодателем предусмотрен исключительно  судебный порядок изъятия.

Основанием для иска служит установление факта бесхозного содержания объекта культурного наследия (невыполнение собственником требований, предъявляемым  к сохранению объекта культурного  наследия или совершение действий, угрожающих сохранности данного  объекта и влекущих утрату им своего значения).

Важным является следующий  момент - какой орган наделен соответствующими полномочиями по изъятию памятников?

В соответствии с п. 1 ст. 54 ФЗ «Об объектах культурного наследия» в суд с иском об изъятии у собственника бесхозяйственно содержимого объекта обращаются:

     - в отношении объектов культурного наследия федерального значения - федеральный орган охраны объектов культурного наследия;

     - в отношении объектов культурного наследия регионального значения, выявленных объектов культурного наследия - орган исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченный в области охраны объектов культурного наследия;

     - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения - орган местного самоуправления муниципального образования.

Постановлением Правительства РФ от 29.05.2008 г. № 407 было утверждено Положение о Федеральной службе по надзору за соблюдением законодательства в области охраны культурного наследия. Согласно п. 6 указанная служба, в частности, с целью реализации полномочий в установленной сфере деятельности имеет право (п. 6.7) обращаться в суд с иском об изъятии у собственника (пользователя) бесхозяйственно содержащегося объекта культурного наследия федерального значения либо земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия. Обращение в суд может иметь место в случае, если собственник (пользователь) объекта культурного наследия федерального значения, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ, либо земельного участка или участка водного объекта, в пределах которых располагается объект археологического наследия, не выполняет требований к сохранению объекта культурного наследия или совершает действия, угрожающие сохранности данного объекта и влекущие утрату им своего значения.