Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

 

Тема: Совершенствование  механизмов ипотечного кредитования в  жилищной сфере. 2013 год.

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ……………..……………………………………………………....……3

ГЛАВА I. Основы ипотечного кредитования…..…………………………..……...7

§ 1. История развития ипотеки в России……………………………....…….7

§ 2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования …….……………..……13

ГЛАВА II. Система ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области………………………………………………………………22

§ 1. Анализ текущей ситуации ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области…………………………….……………………22

§ 2. Количество вводимого жилья и объем предоставляемых ипотечных жилищных кредитов в Кемеровской области…………………………………….39

§ 3. Направления и меры по развитию ипотечного жилищного кредитования………………………………………………………………………..40

ГЛАВА III. Применение ипотечного жилищного кредитования на практике……………………….…………………………………………………….50

§ 1. Плюсы и минусы ипотечного жилищного кредитования……………50

§ 2. Получение ипотечного кредита………………………….…………….54

§ 3. Налоговые правоотношения в связи с приобретением жилья в кредит………………………………………………….…………………………….60

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..65

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ………………………………..71

 

 

 

 

 

Введение

Ипотека (залог недвижимости), то есть обеспечение исполнения различных финансовых, экономических, гражданско-правовых обязательств с использованием залога недвижимого имущества, традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов.

Задача обеспечения  своих граждан жилищем, доступным  по цене и по способу приобретения, является для любого государства  одним из определяющих факторов его социальной политики.

В России данному вопросу государством уделяется повышенное внимание. На правительственном уровне принят национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Почти в каждом регионе есть свои законы, другие нормативные акты, программы по данному вопросу.

Однако положение с  доступностью граждан приобретения жилья с каждым годом не улучшается. Низкие доходы населения и высокие процентные ставки по кредитам, неразвитый рынок жилья и высокая его стоимость – это перечень проблем, которые можно решить с помощью механизма ипотечного жилищного кредитования.

Вышесказанное подтверждает актуальность и социальную значимость темы исследования.

С исторической точки  зрения ипотека известна давно и успешно применялась за сотни лет до нашей эры в государственных образованиях на территории нынешнего Китая и у хунну – предков тюркского этноса. Термин «ипотека» (hypoteka – подставка, подпорка) впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. (его ввел архонт Солон) и был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями¹. В то время ипотека означала любой залог под кредит.

В Россию ипотека пришла в XIII веке одновременно с развитием  торговых отношений и заемных  обязательств и, по существу, являлась первым видом кредитования. В дальнейшем ипотека нашла свое отражение в таких известных актах, как Псковская судная грамота (оформление залога происходило путем передачи кредитору актов (грамоты) на предмет залога, которое служило доказательством наличия обременения и определяло кредитора – держателя грамоты как залогодержателя), Соборное уложение 1649 года (был введен безусловный переход к кредитору права собственности на заложенное имущество в случае неисполнения или просрочки исполнения должником обеспеченного залогом обязательства).

Более широкое развитие ипотека получила во второй половине XIX века после отмены крепостного  права. Правительство было вынуждено  учитывать тяжелое положение  крестьян, номинально получивших свободу  и право выкупа земель, но не имевших ни собственных средств, ни возможности получит кредит на эти цели².

Гражданский кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республики 1922 года упразднил деление имущества на движимое и недвижимое, и ипотека прекратила свое существование на 70 лет³.

Возвращение законодателя к ипотеке было связано с принятием в 1992 году Закона Российской Федерации «О залоге», с вступлением в силу с 1 января 1995 года первой части Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - РФ). С 1998 года специальным источником правового регулирования ипотеки является Федеральный закон РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». И с данного периода времени получило свое развитие современное ипотечное жилищное кредитование.

Объектом исследования в дипломной работе является рынок  ипотечного кредитования в России и в частности в Кемеровской области в жилищной сфере. Выбор объекта исследования обусловлен как относительной новизной института ипотеки в современной России, так и существующими проблемами, препятствующими развитию ипотечного жилищного кредитования, которые необходимо решать.

Цель дипломной работы заключается в рассмотрении механизма ипотечного кредитования в Российской Федерации и в Кемеровской области, путей его совершенствования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

- рассмотреть сущность ипотечного кредитования;

- рассмотреть федеральный  и региональный (на примере Кемеровской области) уровни развития ипотечного жилищного кредитования;

- выяснить проблемы, препятствующие развитию ипотечного жилищного кредитования, и рассмотреть возможные пути их решения;

- рассмотреть применение  ипотечного жилищного кредитования  на практике.

Дипломная работа состоит  из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Введение отражает актуальность выбранной темы, обоснование необходимости проведения исследования. Также в ведении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы.

В первой главе «Основы ипотечного кредитования» изложена история развития ипотеки в России. Рассмотрен зарубежный опыт ипотечного кредитования.

Во второй главе «Система ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области» проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России, изучено состояние жилищной проблемы Кемеровской области, рассмотрены основные схемы ипотечного кредитования, большое внимание уделено программам, направленным на развитие ипотечного кредитования в Кемеровской области.

В третьей главе «Применение ипотечного жилищного кредитования на практике» проанализированы плюсы и минусы ипотечного кредитования, рассмотрен вопрос получения ипотечного кредита на практике, проанализированы налоговые отношения, связанные с приобретением жилья в кредит.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы, характеризующие итоги работы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА I. Основы ипотечного кредитования

§ 1. История  развития ипотеки в России

Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII – XIV веках одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.

В 1754 году были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при  Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерц-коллегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений. В 1786 году эти банки были реорганизованы в Государственный заёмный банк.

29 октября 1768 года манифестом  Екатерины II в России впервые юридически был закреплен выпуск бумажных денег – ассигнаций. Эмиссия бумажных денег была возложена на ассигнационные банки, созданные в Москве и Санкт-Петербурге 1769 году. Дополнительное заимствование кредитных ресурсов на государственные нужды проводилось из средств Государственного заемного банка, который был образован с целью организации ипотечного кредита землевладельцам, главным образом дворянству.

В том же заемном банке была образована страховая экспедиция – первое страховое учреждение в России. Манифест предусматривал страхование каменных домов, принимаемых в залог при осуществлении кредитных операций. Процедура оформления договора страхования сопровождалась выдачей страхового полиса, неотъемлемой частью которого являлся архитектурный план объекта залога, передаваемого под обеспечение ссуды в Государственный заемный банк⁴.

В Российской Империи 1 января 1835 года был введён Свод законов  гражданских (автор М.М. Сперанский), где залоговое право было подробно регламентировано. Залог в России в это время существовал в следующих видах (при этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу): с казной; между частными лицами⁵.

Существовал и третий вид залога, представленный в уставах учреждений кредитного и общественного призрения.

С 1842 года в Санкт-Петербурге и Москве при сохранных казнах начали открывать первые сберегательные кассы.

В 1859 году было принято решение о реорганизации кредитных учреждений в связи с подготовкой реформы по отмене крепостного права. Ликвидировались все существовавшие государственные кредитные институты, взамен них учреждались земские банки. Одновременно создавались частные кредитные учреждения. В 1861 году была образована первая частная организация долгосрочного кредита – Санкт-Петербургское городское кредитное общество. В 1863 году было учреждено Общество взаимного кредита.

С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных  ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально - экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно оценена, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью (за всё время лишь 1 из 11 разорился)⁶.

Ипотечное кредитование становилось очень распространённым. Рост кредитных институтов привёл к  жёсткой конкуренции. В связи с этим Правительство в 1872 году приняло меры, ограничивающие образование новых государственных залоговых институтов в течение 20 лет. Возросшие неплатежи помещиков и дворян по ссудам в государственные банки и развитие новых рыночных институтов резко изменили последующую кредитно - финансовую политику государства.

По российскому законодательству того времени на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы  не создавать друг другу ненужной конкуренции.

В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и  городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей.

На Государственный  крестьянский поземельный банк (основан  в 1882 году) была возложена задача ссужать  крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883 - 1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. При его участии было продано и куплено 2,4 миллиона десятин земли, в основном помещичьей. Ссуды выдавались в объёме до 75% от стоимости приобретаемого имущества, на срок 24,5 и 34,5 года, процентная ставка была достаточно высока и составляла 7,5 - 8,5  процентов  годовых⁷.

Государственный дворянский земельный банк, основанный в 1885 году, поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере до 100% оценочной стоимости залога, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей (всего под 5% годовых, дополнительно взималась плата за банковские услуги и страховой процент, максимальный срок кредитования – 66,5 лет).

Всего на 1 января 1893 г. было заложено 102 313 имений с 46,3 млн. десятин земли и остатком долга 1131 млн. руб., однако основную сумму составлял долг Государственного Дворянского земельного банка.

В 1896 г. условия кредитования улучшились для крестьян: размер вырос  до 100% приобретаемой земли, ставка снизилась  до 3,5 - 4,5 процентов годовых.

В это время в России выходит закон об организации  учреждений мелкого кредита. Начинается бурный рост залоговых учреждений. Возникают ссудосберегательные и кредитные товарищества, сельские, волостные и станичные общественные ссудосберегательные кассы и земские кассы, которым государство оказывает огромную помощь. Вновь открываемые кредитные институты могли образовывать первоначальный капитал из заёмных средств, которые они затем погашали за счёт своих прибылей, причём в большинстве случаев кредитором выступал непосредственно Государственный банк России.