Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

Второй мерой государственной поддержки в Кемеровской области является предоставление гражданину социальной выплаты на безвозмездной основе (далее – социальная выплата). Социальная выплата предоставляется гражданам, имеющим право на ее получение, при наличии у них кредитных (заемных) и (или) иных средств, необходимых для оплаты стоимости приобретаемого (строящегося) жилого помещения (разницы между стоимостью жилого помещения и предоставляемой социальной выплатой)⁴¹.

Таким образом, социальная выплата является стимулятором развития ипотечного кредитования в Кемеровской области.

Право на получение социальной выплаты имеют:

1) категории граждан, указанные в таблице № 2 настоящей дипломной работы.

Размер социальной выплаты 35% от стоимости жилого помещения, определяемый по методике расчета социальной выплаты⁴²;

2) молодые специалисты,  проработавшие не менее семи  лет в государственных или  муниципальных учреждениях образования,  культуры, социального обслуживания, здравоохранения, физической культуры, спорта и туризма, расположенных  в сельских населенных пунктах, со дня получения льготного займа, - в размере текущего остатка займа;

3) работники организаций  общественного транспорта, за исключением  руководителей, специалистов, служащих, работников автовокзалов и автостанций,  проработавшие не менее семи  лет на одном и том же месте работы со дня получения льготного займа, не допустившие нарушений условий возврата займа и не имеющие дисциплинарных взысканий по месту работы, - в размере текущего остатка займа;

4) работники областных центров медико-социальной помощи, проработавшие не менее семи лет на одном и том же месте работы со дня получения льготного займа, не допустившие нарушений условий возврата займа и не имеющие дисциплинарных взысканий по месту работы, - в размере текущего остатка займа⁴³;

5) граждане, участвовавшие в ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, являющиеся участниками подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. № 1050, и не получившие социальную выплату за счет средств федерального бюджета.

Размер социальной выплаты  рассчитывается как произведение норматива площади жилого помещения, установленного Законом № 58-ОЗ, и норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации, установленного федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации;

6) категории граждан,  указанные в таблице № 2 настоящей дипломной работы, получившие социальную выплату, - в случае рождения ребенка (детей) в течение 12 месяцев со дня получения указанной социальной выплаты.

В данном случае социальная выплата предоставляется для погашения ипотечного кредита (займа), в целях оплаты приобретенного (приобретаемого) жилого помещения и в размере, не превышающем сумму, необходимую для погашения текущего остатка по ипотечному кредиту (займу)⁴⁴.

Уполномоченным лицом по предоставлению социальной выплаты является Департамент строительства Кемеровской области (далее – Департамент). Социальная выплата предоставляется по договору о предоставлении социальной выплаты, заключаемым между Департаментом и гражданином, имеющим право на получение социальной выплаты⁴⁵.

Займы и (или) социальные выплаты в соответствии с Законом  № 58-ОЗ предоставляются гражданам  в случае, если они не совершали за пять лет, предшествующих подаче заявления о получении займа или социальной выплаты, сделок с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размеров жилых помещений или их отчуждению, что повлекло ухудшение жилищных условий граждан, в результате которых они могут быть признаны имеющими право на получение займа или социальной выплаты в соответствии с указанным законом.

Граждане, имеющие право  на получение социальной выплаты  или займа, в целях улучшения  жилищных условий вправе выбрать  только одну из форм государственной  поддержки и таким правом они  могут воспользоваться только один раз.

Схожее условие содержится и в законодательстве Кировской области. Согласно пункту 3 части 1 статьи 5 Закона Кировской области от 27 марта 2007 года № 96-ЗО «О социальной поддержке отдельных категорий граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования» (далее – Закон № 96-ЗО) заемщики имеют право на социальную поддержку, если граждане ранее не реализовали свое право на улучшение жилищных условий с использованием субсидий или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального и (или) областного бюджета⁴⁶. Указанное положение Закона    № 96-ЗО оспаривал гражданин (Шмаков А.В.), уже реализовавший свое право на одну из мер государственной поддержки, предоставленной из федерального бюджета (в виде средств материнского (семейного) капитала⁴⁷). В своей жалобе в Конституционный Суд РФ Шмаков А.В. оспаривает конституционность законоположения, устанавливающего, что граждане имеют право на социальную поддержку, предусмотренную законом, только если они ранее не реализовали свое право на улучшение жилищных условий с использованием субсидий или иной формы государственной поддержки за счет средств федерального и (или) областного бюджета.

Конституционный суд  РФ вынес определение от 16.02.2012 г. № 356-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Шмакова Александра Валерьевича на нарушение его конституционных прав пунктом 3 части 1 статьи 5 Закона Кировской области «О социальной поддержке отдельных категорий граждан в сфере ипотечного жилищного кредитования».

Конституционный суд РФ установил, что определение организационно-правовых форм и механизмов реализации социальной защиты, включая социальную поддержку, относится к полномочиям законодателя.

Действуя в пределах своих полномочий и в целях  оказания содействия в улучшении  жилищных условий определенных категорий граждан за счет средств областного бюджета, законодатель Кировской области принял Закон Кировской области, в котором определил условия предоставления субсидии.

Такое правовое регулирование  осуществлено субъектом РФ в рамках своих полномочий, направлено на установление дополнительных по сравнению с федеральным законодательством мер социальной поддержки и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя⁴⁸.

§ 2. КОЛИЧЕСТВО вводимого жилья и объем предоставляемых ипотечных жилищных кредитов в КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

За последние 10 лет  жилищное строительство в Кемеровской  области выросло более чем  в 3 раза. С 2007 года в Кузбассе вводится в эксплуатацию более 1 миллиона квадратных метров жилья (2007 год – 1 млн. 10 тыс. кв. м, 2008 год – 1 млн. 63 тыс., 2009 год – 1 млн. 63 тыс., 2010 год – 1 млн. 3 тыс., 2011 год – 1 млн. 83 тыс., 2012 год - 1 млн. 85 тыс.)⁴⁹.

Строительство жилья, несомненно, влияет и на развитие ипотечного жилищного  кредитования. Так в 2011 году на территории Кемеровской области было выдано около 8500 ипотечных займов и кредитов. В 2012 году эта цифра уже составляет около 11000.

Наиболее крупными кредиторами  в Кемеровской области по предоставлению ипотечных кредитов (займов) являются:

1. Сибирский банк ОАО «Сбербанк России»;

2. Открытое акционерное  общество «Агентство по ипотечному  жилищному кредитованию Кемеровской  области» (далее – АИЖК КО);

3. Закрытое акционерное  общество «ВТБ 24» (далее – ВТБ);

4. Открытое акционерное общество «УРАЛСИБ» (далее – УралСиб);

На их долю приходится около 90 процентов всех выданных в  Кузбассе ипотечных кредитов (займов) (АИЖК КО - 1262; ВТБ – 2006; УралСиб – 5415, Сбербанк - 1952).

Несмотря на положительные  тенденции в жилищном строительстве в Кемеровской области большое количество граждан состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Наиболее остро стоит проблема сноса ветхого и аварийного жилья. Это жилье и его инженерные сети доведены до критического, аварийного состояния в силу систематического недофинансирования в советское время.

В соответствии с Постановлением Верховного Совета Российской Федерации «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность»⁵⁰ ведомственное жилье было передано местным органам исполнительной власти без финансирования.

У муниципальных образований на поддержание ветхого и аварийного жилья в надлежащем эксплуатационном состоянии средств крайне недостаточно.

Проживающие в ветхих и аварийных  домах граждане в основном не в  состоянии в настоящее время  самостоятельно приобрести или получить на условиях найма жилище, удовлетворяющее санитарным и техническим требованиям согласно действующему законодательству.

Поэтому возникла необходимость выделять средства из областного бюджета путем  последующего предоставления льготных займов и социальных выплат.

В 2012 году было выдано 1412 льготных займов и социальных выплат. В 2013 году запланировано выдать 1500 льготных займов и социальных выплат.

Очевидно, что количество вводимых квадратных метров жилья в Кемеровской области способствует развитию ипотечного жилищного кредитования, но пока не способно решить проблему большинства граждан, желающих улучшить свои жилищные условия.

§ 3. Направления  и меры по развитию ипотечного жилищного  кредитования

В декабре 1992 г. в целях  реализации конституционного права граждан РФ на жилище «в новых социально-экономических условиях» был принят Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»⁵¹, в котором указывается, что граждане имеют право на получение льготного кредита, кредита, ссуды от государства и органов местного самоуправления. В первые годы зарождения ипотечного кредитования в России стало очевидно, что успешное и динамичное развитие рынка ипотечного кредитования невозможно без активного участия в процессе государства. Необходимо было разработать общую концепцию развития ипотечного кредитования, определить приоритеты в механизмах рефинансирования, создать инфраструктуру ипотечного рынка. Ипотека жилых помещений становится частью государственной жилищной политики. Это нашло свое отражение в Государственной целевой программе «Жилище»⁵².

Во второй половине 1990-х  годов банковская система начала отрабатывать конкретные механизмы  ипотечного кредитования, Правительством РФ было создано АИЖК в целях формирования системы рефинансирования долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных банками, и внедрения стандартизации в сферу ипотечной деятельности⁵³. В этот период произошло также изменение формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем их ориентации на оказание поддержки непосредственно гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья⁵⁴.

Принятие в 1998 г. Закона № 102-ФЗ, определившего правовые основы ипотечного жилищного кредитования, а затем Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России (в 2000 г.)⁵⁵, нацеленной на формирование нормативной правовой базы развития ипотечного жилищного кредитования, создание условий для повышения заинтересованности банков в ипотечном жилищном кредитовании и развития вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов серьезно укрепили основы формирования системы ипотечного кредитования в России. В соответствии с данной концепцией был разработан и принят в 2003 г. Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»⁵⁶, который создал условия для рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

Следующий этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с Федеральной целевой программой «Жилище» на 2002 - 2010 годы. В данной программе предусмотрены меры по развитию системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов путем предоставления государственных гарантий по заимствованиям АИЖК с целью повышения привлекательности для инвесторов облигаций, эмитируемых АИЖК⁵⁷.

В 2003 г. начал реализовываться проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Данный этап развития ипотечного жилищного кредитования был связан с активным процессом совершенствования законодательных основ, регулирующих деятельность различных субъектов рынка ипотечных жилищных кредитов.

Новый этап развития ипотечного жилищного кредитования связан с  активным процессом совершенствования  законодательных основ жилищной политики в конце 2004 года, когда Государственной  Думой РФ был принят пакет федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, что оказало существенное влияние на быстрое развитие ипотечного кредитования, а также увеличение объемов жилищного строительства.

В составе этого законодательного пакета были приняты новые Жилищный кодекс РФ⁵⁸ и Градостроительный кодекс РФ⁵⁹. Они обеспечили правовую возможность повышения эффективности рынка жилья за счет снижения издержек и усиления защиты прав граждан; формирования социального жилья для обеспечения малоимущих граждан и применения других форм использования жилищного фонда; внедрения градостроительного планирования для упорядочения отношений по землепользованию и застройке; применения открытых аукционов по предоставлению прав на земельные участки застройщикам и упрощения согласования и государственной экспертизы проектной документации; кредитования застройщиков и финансирования инвестиционных программ организаций коммунального комплекса на базе разработки муниципальных программ развития коммунальной инфраструктуры и установления специальных регулируемых тарифов; совершенствования ипотечного кредитования приобретения жилья и индивидуального жилищного строительства; налогообложения, которое повышало прозрачность рынка жилья⁶⁰.