Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

В стране приняло массовый характер возникновение ссудно-сберегательных товариществ. Всего за 10 лет было образовано 729 товариществ. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек⁸.

К 1905 г. существовало более 500 товариществ мелкого кредита, а в 1915 г. их было  уже 15450.

Кредитные товарищества объединялись в кредитные союзы, которых в 1914 г. было 11.

В это время залог  являлся самым надёжным и гарантированным  способом обеспечения кредита.

К 1917 году в России существовала развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение и была блестяще организована.

В финансовое обращение  широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные  обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.

Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному  развитию экономики, промышленности, сельского  и городского хозяйства. Россия по развитию  кредитно - финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объёмам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами, обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой.

Специфический российский опыт долгосрочного кредитования, и, в частности, под залог земли, разнообразие кредитно - инвестиционных технологий и инфраструктуры в области залога недвижимости, несомненно сыграли огромную роль в развитии как американской, так и европейской ипотек, послужили базой для создания новых инвестиционных и ипотечных инструментов⁹.

В России послереволюционного периода залоговое право продолжало существовать, но в условиях, когда для сколько-нибудь широкого применения института залога из-за необеспечения действительной оборотоспособности вещей, и,  прежде всего недвижимого имущества. Поэтому в период более чем 70-летнего советского развития нашей страны залог превратился в малозначимый механизм, крайне редко использовавшийся в операциях  по распоряжению имуществом.

Возрождение института  залога (ипотеки) в России было связано  с введением Федерального закона РФ от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В нем нашли отражение следующие основные положения:

- основания возникновения ипотеки, обязательство, обеспечиваемое ипотекой, предмет ипотеки;

- порядок заключения договора об ипотеке;

- закладная как ценная бумага;

- государственная регистрация ипотеки;

- обеспечение сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;

- переход прав на имущество, заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

- последующая ипотека;

- уступка прав по договору об ипотеке; передача и залог закладной;

- обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, и реализация указанного имущества;

- особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, нежилых помещений, жилых домов и квартир¹⁰.

Действующие законодательство Российской Федерации, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости), включает в себя также Гражданский Кодекс Российской Федерации (особенно статьи 334-358)¹¹, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статьи 29, 29.1)¹², Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (статьи 12.1-15, 26)¹³ и другие.

 

 

§ 2. Зарубежный опыт ипотечного кредитования

В настоящее время  ипотека в странах Европейского Экономического Сообщества (далее - ЕЭС) является мощным фактором развития экономики (до 80% всех залогов являются ипотечными). Процент за ипотечный кредит существенно ниже, чем за другие виды банковских кредитов.

Ипотечный кредит, как  правило, выдается на срок 15-30 лет. Процент  кредита фиксируется только на срок от 2 до 5 лет. Этот процент зависит от состояния экономики и устанавливается фактически ежемесячно.

В странах ЕЭС действуют  государственные системы оценки и переоценки объектов недвижимости. Принято, что кадастровая (нормативная) стоимость объекта равна примерно 75% от его рыночной стоимости. Переоценка всех объектов производится раз в 5-6 лет. Ежегодно стоимость объектов индексируется на величину инфляции.

Кадастровая оценка стоимости  недвижимости является основой для  начисления налога на недвижимость и  для определения размера ипотечного кредита.

В зависимости от состояния  экономики происходят колебания  стоимости объектов недвижимости. Известны случаи, когда стоимость объектов недвижимости становилось ниже выданного  под них кредита. Падение стоимости  объекта из-за физической амортизации или морального старения - один из видов рисков ипотечного банка. Поэтому в договоре ипотечного кредита оговариваются требования к содержанию и эксплуатации объекта недвижимости.

Необходимым условием развития системы ипотечного кредитования являются законодательные нормы о принудительной продаже (отчуждении) объектов недвижимости в необходимых случаях. Если заемщик не оплатил и не вернул кредит, механизм принудительной продажи дает возможность кредитору быстро вступить во владение собственностью. Как правило, ипотечный банк сразу передает недвижимость специализированным структурам для ее продажи.

Ипотечные банки получают средства для выдачи кредитов не путем  привлечения депозитов, а путем  выпуска специальных ипотечных  облигаций (закладных). Эти облигации, как правило, считаются высоконадежными и ликвидными ценными бумагами. Поэтому государство, страховые компании, пенсионные и другие финансовые фонды являются основными держателями таких облигаций. Например, ни один покупатель датских ипотечных облигаций никогда не имел убытков из-за неплатежеспособности эмитента. Ипотечные банки ЕЭС действуют в соответствии с общими нормами Европейского Союза для кредитных учреждений. Это касается таких центральных вопросов, как расчет и понятие собственных средств банка, взвешенная по степени риска оценка активов. Кроме того, национальные законодательства содержат нормы, направленные на ограничение риска потенциальных убытков ипотечных банков при невыполнении заемщиком своих обязательств и соответственно риска по выпущенным облигациям¹⁴.

Существует две системы  организации ипотечного кредитования:

1. В Швеции, Дании кредиты и залоги разделены. Государственная регистрация необходима только для залогов, а размер кредита в органах регистрации прав на недвижимость не фиксируется. Это упрощает процедуру и перекладывает на ипотечные банки заботу о возврате выданных ссуд;

2. В Германии государственной регистрации подлежит не только залог, но и полученный кредит. По мере выплаты суммы размер кредита уменьшается.

В Германии ипотечные банки являются кредитными институтами, что отражено в соотвествующем Законе о кредитных операциях, который для всех кредитных институтов Германии является основным законом, и в Законе об ипотечных банках – специальном законе для частноправовых кредитных институтов.

Их основными задачами и сделками в соответствии с последним законом являются:

- залог земельных участков и его обеспечение через установление ипотеки над земельным участком;

- эмиссия ипотечных  закладных на основании приобретенных ипотек;

- предоставление кредитов отечественным корпорациям и учреждениям общественного права или третьим лицам при условии, что гарантами выступают эти корпорации;

- эмиссия коммунальных  долговых обязательств (закладных).

Согласно данному закону, ипотечные банки имеют право совершать некоторые побочные и вспомогательные сделки:

- предоставление кредита, превышающего 60% предельной стоимости земельного участка;

- размещение капиталовложений, получение вкладов, хранение и управление ценными бумагами;

- участие в других сделках или определенного размера долевого участия в деятельности других предприятий, если это служит решению основных задач ипотечного банка;

- размещение свободных средств в других банках или скупка собственных ценных бумаг.

Что касается финансовой политики, проводимой ипотечными банками, то указанным законом им отведена посредническая и трансформационная функция - привлечение свободного частного капитала и средств институциональных вкладчиков (страховых компаний) для долгосрочного рефинансирования¹⁵.

Привлеченный таким образом капитал используется для кредитования частных лиц и жилищно-коммунального хозяйства, предприятий промышленности и сельского хозяйства так, чтобы вкладчику (держателю закладных) была гарантирована возможность получения своих денег в срок.

Все сказанное выше дает основания говорить об ипотечном  банке как об особой форме кредитного института, обладающего существенными  особенностями. То есть речь идет об особых кредитных институтах, чья деятельность регламентируется специальными законодательными актами. Предполагается, что ипотечный банк не может осуществлять такую же широкую гамму финансовых операций, как и универсальные коммерческие банки. Таким образом, ипотечные банки работают со строго определенными видами и формами кредита, а поэтому имеют дело с определенным кругом деловых партнеров.

Другой отличительной  особенностью ипотечных банков Германии является наличие у них привилегии на выпуск долговых закладных обязательств. Все остальные частноправовые кредитные  институты не имеют права употреблять для обозначения своих ценных бумаг слова «закладной лист». То, что рефинансирование осуществляется посредством продажи ипотечных и коммунальных долговых обязательств и закладных листов, тоже говорит о том, что ипотечные банки ограничены в выборе способов рефинансирования, т.е. создания денежного капитала, и этим одновременно ограничивается круг их деловых партнеров, для которых такая форма вложения капитала приемлема.

Форма организации ипотечных  банков также подвергается специальному регулированию. Они могут существовать только в форме акционерного общества или коммандитного акционерного общества. Однако ипотечные банки в последней организационно-правовой форме в Германии не встречаются.

Общее условие функционирования системы: открытость для банков системы регистрации прав на недвижимость, которая включает регистры залогов (обременений).

Страны англо-американской системы права используют двухуровневую  модель рынка ипотечного кредитования. Данная модель возникла в США, произошло  это по нескольким причинам. Во-первых, введение единой системы ипотечного кредитования на основе федерального законодательства в США было невозможно из-за исключительной компетенции штатов в области законодательства. Во-вторых, после Великой депрессии возникла необходимость экономически стимулировать жилищное строительство, а сделать это без государственной поддержки было невозможно.

В сложившихся тогда  условиях для создания общенационального  рынка пришлось с помощью экономических  механизмов воздействовать на процесс  ипотечного кредитования и привести сделки к однообразному виду. В дальнейшем права на ипотечные кредиты могли быть реализованы для рефинансирования кредиторов¹⁶.

Таким образом, суть двухуровневой  модели состоит в том, что ипотечные  кредиты, выданные на первичном ипотечном рынке, переуступаются специально созданным агентствам. Последние могут:

- переуступить их вторичным инвесторам;

- сформировать из единообразных ипотечных кредитов пулы и продать вторичным инвесторам такие неделимые пулы ипотек или же права участия (доли) в таких пулах;

- выпустить и разместить ипотечные ценные бумаги.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка «банк - посредник - инвестор» составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

По сравнению с другими  видами кредитов в США ипотечные инструменты отличаются:

- долгосрочностью (обычно  до 20-30 лет);

- относительно низким кредитным риском, что связано с наличием залога и, следовательно, с более высокой ответственностью заемщика;

- неопределенностью поступлений  в связи с возможностью досрочного  погашения.

Наиболее распространенные ипотечные  инструменты позволяют заемщику досрочно погашать (полностью или частично) остаток основного долга в любой момент времени. В настоящее время в США используются различные виды ипотечных инструментов, которые позволяют максимально учитывать специфические возможности и потребности заемщика. Превалирующим инструментом является кредит с фиксированной процентной ставкой, который выплачивается равными по сумме ежемесячными платежами на протяжении всего срока кредитования. Расчет суммы ежемесячного платежа производится согласно формуле аннуитета, поэтому такой вид кредита еще называют аннуитетным¹⁷.

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

- краткосрочные (с периодом обращения  до 1 года) бескупонные облигации,  размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;

- средне долгосрочные и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;

- средне долгосрочные и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;

- облигации с правом  досрочного погашения, купонная  ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью;