Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

Договор заключается  заемщиком непосредственно в страховой компании, но чаще это происходит в банке, через представителя страховой компании;

2. Кредитный договор, в котором оговорены все условия предоставления кредита и его дальнейшего погашения;

3. Договор поручительства  между поручителем заемщика и  банком (при необходимости);

4. Договор ипотеки (если ипотека возникает не в силу закона);

5. Закладная - именная ценная бумага, которая составляется заемщиком и отражает основные условия кредитного договора и договора ипотеки⁷⁷.

Параллельно с вышеуказанными документами заключается правоустанавливающий договор на жилое помещение. И необходимые документы передаются в орган осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью государственной регистрации сделки на приобретение заемщиком жилого помещения (если такая регистрация предусмотрена действующим законодательством) и его права собственности, а также ипотеки в пользу кредитора.

После приобретения жилого помещения отношения между кредитором и заемщиком не прекращаются. Теперь основная обязанность заемщика перед кредитором – погашать кредит⁷⁸.

В алгоритме получения  ипотечного жилищного кредита несведущему  человеку нелегко разобраться. Вряд ли потенциальный заемщик рассматривает  все предложения получения кредита  на рынке ипотечного жилищного кредитования. А подписывая кредитный договор (договор займа) не очень тщательно читает условия договора. При возникновении спорных ситуаций, неблагоприятных для заемщика (например, взимание неустойки при допущении просрочки в уплате долга), возникает ситуация, когда заемщик ссылается на то, что его не предупреждали о возможных последствиях, а кредитор в свою очередь, ссылается на условия договора, в котором все указано.

С целью недопущения  подобных ситуаций, предварительные  консультации заемщиков по всем условия получения, порядка возврата кредита (займа) и так далее, должны входить в обязанности кредитора.

Информационная доступность  создаст конкуренцию на ипотечном  рынке, которая в свою очередь  будет способствовать снижению стоимости  кредитов (займов), а это благоприятно скажется на развитии ипотечного жилищного кредитования.

§ 3. Налоговые правоотношения в связи с приобретением жилья в кредит

В соответствии с налоговым  законодательством налогоплательщики, понесшие фактические расходы на новое строительство или приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, имеют право на получение имущественного налогового вычета. С 1 января 2010 года это право распространяется и на приобретение на территории РФ земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доли в них (подпункт 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ)⁷⁹.

Кроме того, имущественные  вычеты включают в себя и расходы, направленные на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ недвижимости.

Причем учитываются  проценты не только по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных  и иных организаций РФ, но и по целевому займу, полученному от индивидуального предпринимателя и кредиту, полученному от находящегося на территории РФ банка для рефинансирования кредита на приобретение на территории РФ жилья и соответствующих земельных участков (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ⁸⁰).

Право на получение имущественного вычета возникает в том налоговом  периоде, в котором у налогоплательщика  появились необходимые правоустанавливающие документы (акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации и т.п.), перечисленные в подпункте 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ, безусловно, при наличии должным образом оформленных платежных документов, подтверждающих уплату денежных средств по произведенным расходам. Если же налогоплательщик свое право собственности отстоял в суде, то право на получение имущественного налогового вычета возникает у него с момента вступления в силу судебного решения⁸¹.

НК РФ предусматривает  включение в состав имущественного вычета исключительно сумм процентов, уплаченных в погашение займа (кредита). Поэтому такие расходы, как плата банку за открытие и ведение счета, комиссии за предоставление справок, оплата страховых взносов по договору страхования ипотечного кредита, к вычету не принимаются⁸².

Кроме того, включению  в состав налогового вычета подлежат только суммы процентов, уплаченных по целевому займу (кредиту). Это означает, что если, например, на покупку жилья был взят потребительский кредит, то расходы на погашение процентов по нему при расчете имущественного вычета учитываться не будут⁸³.

Общий размер указанного имущественного налогового вычета с 1 января 2008 года не может превышать 2 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по названным целевым займам (кредитам) (до 1 января 2008 года – 1 000 000 рублей). То есть проценты можно включать в сумму имущественного налогового вычета без ограничений.

Учитываются проценты не только по кредиту, направленному на приобретение (строительство) жилья, но и по целевому кредиту, направленному на достройку и отделку⁸⁴.

Имущественный вычет по уплаченным процентам по целевым займам (кредитам) предоставляется плательщику не ранее того налогового периода, в котором возникло право на вычет по приобретению (строительству) жилья.

Если квартира приобретена  в общую совместную собственность, размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением. Если такой вычет был перераспределен в соотношении 0 и 100 процентов – в пользу одного из собственников, считается, что каждый из собственников при этом реализовал свое право на получение имущественного налогового вычета. Повторное предоставление права на получение данного имущественного налогового вычета не допускается⁸⁵.

Если один из супругов уже воспользовался имущественным  вычетом при приобретении другого  жилья, то второму супругу предоставляется вычет в размере половины имущественного вычета⁸⁶.

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации  от 13.03.2008 г. № 5-П если квартира приобретена в общую долевую собственность с несовершеннолетним ребенком, то родитель вправе получить имущественный вычет за себя и своего ребенка⁸⁷.

Раздумывая о целесообразности получения займа или кредита  под покупку (строительство) жилья, необходимо иметь в виду, что с 1 января 2008 года выгода, полученная от экономии на процентах за пользование налогоплательщиком такими целевыми заемными (кредитными) средствами, отнесена к необлагаемой (льготированной) материальной выгоде. С 1 января 2010 года это освобождение касается и правоотношений в рамках рефинансирования (перекредитования) займов (кредитов), но только если займы (кредиты) на такое перекредитование получены от банков, находящихся на территории РФ. Иначе говоря, у налогоплательщика не возникнет дополнительной обязанности уплачивать налог на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) не только при изначальном получении для приобретения жилья беспроцентного займа или кредита под низкие проценты (менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ на дату фактического получения дохода - дату уплаты процентов), но и при получении нового, более дешевого кредита, для погашения целевого кредита на приобретение (строительства) квартиры, комнаты и т.п.⁸⁸

Однако освобождение материальной выгоды от налогообложения  зависит от наличия у налогоплательщика  права на получение имущественного налогового вычета, то есть от наличия права на получение имущественного вычета при приобретении жилья и земельных участков, подтвержденного налоговым органом. Пока налогоплательщик не представит уведомление из налогового органа, материальная выгода должна облагаться НДФЛ по ставке 35%⁸⁹. А после получения подтверждения суммы излишне удержанного (уплаченного) налога будут ему возвращены⁹⁰.

Причем, материальная выгода освобождается от налогообложения  независимо от начала использования  имущественного вычета по приобретенному жилью⁹¹, и даже в случаях, если налогоплательщик по какой-либо причине не воспользовался имущественным вычетом⁹² или имущественный вычет по приобретению жилья был использован, а заем (кредит), полученный на приобретение данного жилья, продолжает погашаться⁹³.

И последнее. Как и проценты по займам (кредитам), материальная выгода от экономии на процентах за пользование займами (кредитами) освобождается от налогообложения в полном объеме (даже если размер полученного займа (кредита) превышает предельный размер - 2 000 000 рублей)⁹⁴.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате проведенного исследования в настоящей дипломной работе сделаны следующие основные выводы.

1. Анализ зарубежной  практики ипотечного жилищного  кредитования показывает, что основной  акцент при разработке новых инструментов привлечения капитала делается на обеспечении надежности инвестиций. Активное участие в этом принимают государственные структуры, гарантируя инвесторам возврат средств и в то же время обеспечивая доступный кредит некоторым категориям заемщиков. Государство играет заметную роль в организации вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных заложенным имуществом. Для обеспечения нормального и бескризисного функционирования вторичного рынка ипотечных ценных бумаг государственные институты принимают на себя часть рисков, а также оказывают активную помощь кредитным учреждениям в проблемных ситуациях.

Проблема привлечения  банками средств для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели (основным источником средств которого являются привлеченные средства клиентов на расчетные счета и депозиты), а также модели ипотечного банка (основным источником средств которого является продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам).

В России основными источниками  средств для выдачи ипотечных  кредитов являются, как правило, средства, привлекаемые банками на счета клиентов, которые носят обычно краткосрочный  характер.

Таким образом, следует обратить внимание на зарубежный опыт при реализации мер, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Должны быть минимизированы риски банков (иных организаций) при помощи государства. Минимизация рисков может быть достигнута путем создания стабильности на рынке ипотеки. Гарантия стабильности возможна через привлечение долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки. Следует развивать инвестирование в ипотечные ценные бумаги. Выпуск ипотечных ценных бумаг будет способствовать привлечению долгосрочных ресурсов на рынок ипотеки.

2. В настоящее время  в России действует несколько моделей ипотечного жилищного кредитования, в том числе:

- депозитарная модель, основным источником финансирования ипотечного кредитования является привлечение краткосрочных средств (средств клиентов на расчетных счетах и депозитах). При данной модели существует только первичный рынок ипотеки, то есть банк выдает ипотечные кредиты заемщикам за счет средств, находящихся на открытых в нем счетах и депозитах;

- двухуровневая модель, источником финансирования ипотечного кредитования является не только привлечение краткосрочных средств, но и долгосрочных ресурсов (инвесторов: страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов и т.д.), путем выпуска ипотечных ценных бумаг. При данной модели существует первичный и вторичный рынок ипотеки. Участниками вторичного рынка ипотеки являются рефинансирующие организации (осуществляющие выкуп кредитов у банков и привлекающие на рынок ипотеки инвесторов) и инвесторы (предоставляющие средства, путем приобретения ипотечных ценных бумаг).

Двухуровневая модель более  выгодна по сравнению с депозитарной моделью, поскольку менее рискованная для банков за счет привлечение долгосрочных средств на рынок ипотечного жилищного кредитования.

Основной рефинансирующей организацией в России является созданное Правительством РФ открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Данная организация  выкупает у банков, иных организаций (заключивших партнёрские соглашения с АИЖК) ипотечные жилищные кредиты и выпускает под их обеспечение ценные бумаги, гарантированные государством и обеспеченные залогом прав требования по ипотечным кредитам (займам) или закладным.

АИЖК является институтом развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации, так как обеспечивает связь между основными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования – государства, заемщиков, кредиторов и инвесторов.

3. В Кемеровской области институтом развития ипотечного жилищного кредитования является некоммерческая организация «Фонд развития жилищного строительства Кемеровской области» - структура, созданная Администрацией Кемеровской области.

Данная организация  осуществляет строительство жилья  эконом класса (стоимость 1 м² не превышает 32000 рублей) и реализует программу льготной ипотеки. Льготная ипотека предназначена для определенных категорий граждан - менее социально защищенных (работников бюджетной сферы, молодых семей, многодетных семей, инвалидов и так далее).

При льготной ипотеке  основными видами государственной поддержки при приобретении (строительстве) жилья являются: предоставление гражданину льготного займа или социальной выплаты, предоставляемой на безвозмездной основе.