Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

В декабре 2006 года был  принят Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно данному закону семьи, в которых родился (усыновлен) второй и последующий ребенок, имеют право на получение средств материнского (семейного) капитала. Эти средства они могут направить только на определенные законом цели, в том числе на приобретение (строительство) жилья, на погашение кредитов (займов), взятых в целях приобретения (строительства) жилья⁶¹. После вступления в силу указанного закона граждане стали активнее обращаться в банки (иные организации) с целью получения кредита (займа) на приобретение (строительство) жилья. Таким образом, данный закон также существенно повлиял на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Наступивший финансово-экономический кризис в 2008 году снизил темпы развития ипотечного жилищного кредитования. Многие заемщики, стали не в состоянии платить по ипотечным кредитам. В связи с чем, в 2009 году АИЖК учредило открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (далее – АРИЖК). В качестве антикризисной меры АРИЖК реализовало программу реструктуризации ипотечных жилищных кредитов для отдельных категорий заемщиков, испытывающих временные финансовые трудности в связи с потерей работы, сокращением доходов и другими причинами, обусловленными финансово-экономическим кризисом. Таким образом, многим заемщикам, воспользовавшимся указанной программой, удалось избежать обращения взыскания на приобретенное с помощью ипотечного жилищного кредита жилое помещение.

В 2010 году Распоряжением Правительства РФ от 19.07.2010 года № 1201-р «Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года»⁶² утверждена Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года (далее – Стратегия).

Проанализировав содержание текста Стратегии, могу выделить следующие основные направления и меры по дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования, которые предусматривает Стратегия:

1. Повышение доступности  жилья за счет содействия строительству жилья экономкласса;

2. Повышение доступности  кредитов для застройщиков, ориентированных  на строительство жилья экономкласса;

3. Снижение цен на  рынке жилья за счет увеличения  объемов строительства жилья  экономкласса;

4. Развитие первичного  рынка ипотеки, путем:

- увеличения объемов  выдачи ипотечных кредитов (займов). Ипотечный жилищный кредит должен  стать основным механизмом приобретения  жилья в собственность;

- налогового стимулирования граждан – получателей ипотечных кредитов (займов), ипотечных кредиторов и застройщиков;

- стандартизации процесса  получения ипотечного жилищного  кредита (займа);

- сокращения сроков  принятия решения кредиторами  о предоставлении ипотечного  кредита (займа);

- вменения кредиторам на законодательном уровне обязательств по оказанию консультативных услуг гражданам, желающих получить ипотечный кредит (займ), по ипотечному жилищному кредитованию;

- появления на ипотечном рынке ипотечных брокеров (их права и обязанности также предусматривается нормативно закрепить), оказывающих консультативные услуги и сопровождение заемщиков в сфере ипотечного жилищного кредитования;

5. Развитие вторичного рынка  ипотеки, путем:

- достижения стабильности на  рынке ипотеки, за счет обеспечения  долгосрочными ресурсами инвесторов, в том числе системами пенсионного обеспечения и резервами страховых компаний;

6. Развитие иных форм жилищного кредитования помимо классической ипотеки, таких как:

- кредитование заемщиков под  залог земельных участков и  строящихся на них индивидуальных жилых домов, что будет действенным механизмом решения жилищных проблем, особенно в регионах, где исторически основная доля жилой застройки - частные индивидуальные дома;

- кредитование некоммерческих  объединений граждан на цели  строительства многоквартирных домов или создания малоэтажной застройки, а также на цели реконструкции и капитального ремонта многоквартирных домов, что будет способствовать не только решению жилищных проблем граждан, но и повышению качества существующего жилищного фонда и снижению уровня его износа;

- кредитование юридических  и физических лиц на цели  строительства или приобретения  жилья с целью дальнейшей сдачи  его внаем. Данную форму кредитования  предполагается развивать по  мере формирования рынка жилищного  найма. С развитием сегмента найма и формирования класса домовладельцев-наймодателей произойдет дифференциация стандартного ипотечного продукта и выделение отдельного продукта, учитывающего особенности жизненного цикла предмета залога, сдаваемого внаем, и качество обслуживания кредита при сдаче жилья внаем.

7. Развитие системы бюро кредитных историй и накопления кредитных историй, что позволит значительно повысить информированность участников рынка ипотечного жилищного кредитования относительно платежной дисциплины заемщиков.

8. Разработка стандартов  качества работы услуг оценщиков, что приведет к повышению качества услуг оценщиков. Предполагается создать единую электронную базу оценки объектов, доступную всем участникам рынка ипотеки. Эта база позволит сравнивать оценки объектов в одном регионе и проводить анализ рынка.

9. Повышение эффективности  работы судебной системы, направленной  на сокращение сроков взыскания  по дефолтным закладным вдвое,  что снизит издержки кредитора  и заемщика и позволит оптимизировать  финансовые потоки от реализуемого  имущества.

10. Создание информационно открытой единой электронной базы зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Сведения о правах и переходе прав на недвижимость будут доступны участникам рынка, что позволит сократить сроки рассмотрения кредитных заявок, минимизирует риски кредиторов, покупателей-заемщиков – сделка с недвижимостью станет «прозрачной».

11. Создание образовательных  программ, в которых минимальный  базовый объем знаний по рынку  ипотеки и других форм жилищного  финансирования потенциальные заемщики будут получать в школе, средних специальных и высших учебных заведениях. В результате принимаемые заемщиками решения по получению ипотечного жилищного кредита станут более взвешенными, сопоставимыми с имеющимися финансовыми возможностями и возможными рисками в случае наступления неплатежеспособности по возврату кредита (займа).

12. Участие федеральных  и региональных властей в развитии  рынка ипотечного жилищного кредитования, путем:

- совершенствования законодательной базы в области ипотечного жилищного кредитования;

- развитие рыночных  источников финансирования ипотеки  на основе ипотечных ценных  бумаг за счет обеспечения  регулярного спроса на долгосрочные  ипотечные ценные бумаги с  высокой надежностью;

- содействие формированию  и дальнейшему развитию механизмов реструктуризации долгов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации;

- выполнения обязательств  перед определенными категориями  граждан, путем предоставления им мер государственной поддержки.

Государственная поддержка  граждан, желающих получить ипотечные кредиты на стандартных банковских условиях, но не располагающих достаточными доходами, может быть организована через систему предоставления социальных выплат для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита в соответствии с утвержденными программами.

С целью развития ипотечного жилищного кредитования Кемеровская область проводит свою ипотечную политику. Действует своя подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования». Подпрограмма предусматривает выделение гражданам, имеющим право в соответствии с действующим законодательством, социальных выплат и льготных займов для приобретения или строительства жилых помещений, строительства индивидуального жилья (включая реконструкцию объектов под жилые дома) для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, путем использования средств финансовой поддержки в виде не запрещенных законом источников финансирования, в том числе в форме направления на оплату строительства средств льготных займов, предоставленных гражданам. Финансирование данных мероприятий из средств областного бюджета осуществляется в рамках долгосрочной целевой программы Кемеровской области «Жилище»⁶³.

Низкие процентные ставки по льготному займу позволяют в Кемеровской области активно вести работу по строительству жилья экономкласса. Финансовое участие Кемеровской области в вопросах освоения земельных участков позволяет сдерживать цены на жилье. Так стоимость одного квадратного метра жилого помещения, построенного с участием Фонда не превышает 32000 рублей, хотя рыночная цена значительно выше.

С целью разгрузки  областного бюджета и увеличения числа граждан - получателей мер государственной с 2008 года введена такая мера государственной поддержки, как социальная выплата гражданам, имеющим право на получение льготного займа при условии получения ими ипотечного жилищного кредита.

Благодаря социальной выплате ипотечные кредиты стали более привлекательными. Ведь, если гражданин хочет получить меру государственной поддержки, ему необходимо получить ипотечный кредит.

Отрицательной чертой льготного  займа является налогообложение. После получения льготного займа гражданин, не имеющий право на имущественный налоговый вычет, оплачивает налог на доходы физических лиц (материальную выгоду). Налоговая база определяется как превышение суммы процентов за пользование заемными (кредитными) средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из двух третьих действующей ставки рефинансирования (8,25%⁶⁴), установленной Центральным банком Российской Федерации (далее – ЦБ РФ) на дату фактического получения налогоплательщиком дохода, над суммой процентов, исчисленной исходя из условий договора⁶⁵.

Кроме того, сумма предоставленной  социальной выплаты согласно пункту 36 статьи 217 Налогового кодекса РФ (далее – НК РФ) не подлежит налогообложению, а, следовательно, не учитывается при получении имущественного налогового вычета (подпункт 2 пункта 1 статьи 220 НК РФ).

В 2011 году принят Закон Кемеровской области от 25.04.2011 г. № 51-ОЗ «О дополнительной мере социальной поддержки семей, имеющих детей», который также направлен на развитие ипотечного жилищного кредитования. Согласно указанному закону семьи, в которых родился (усыновлен) третий и последующий ребенок имеют право на получение материнского (семейного) капитала из средств областного бюджета. Средства материнского (семейного) капитала можно направить только на определенные цели, в том числе на приобретение (строительство) жилья, на погашение кредитов (займов), взятых в целях приобретения (строительства) жилья⁶⁶.

Таким образом, Кемеровская область не остается в стороне и активно участвует в развитии ипотечного жилищного кредитования, создавая по мере возможности условия для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия с помощью ипотечного кредита (займа).

ГЛАВА III. Применение ипотечного кредитования на практике

§ 1. плюсы  и минусы ипотечного кредитования

С проблемой приобретения жилья рано или поздно сталкивается каждый. Доступность жилья, т.е. способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита.⁶⁷

Но все таки, достоинства ипотечного кредитования очевидны. Ипотечный кредит дает возможность приобрести жилое помещение в собственность и жить в нем, потратив на приобретение небольшую (относительно стоимости жилого помещения) сумму собственных сбережений. Конечно, после получения ипотечного кредита придется ежемесячно расплачиваться с кредитором. И хоть в итоге приобретенное в ипотеку жилье обойдется дороже, чем жилье, приобретенное за счет собственных накоплений. Но, безусловно, ипотечное кредитование более выгодно для покупателей, чем система накопления. Цены на недвижимость постоянно растут⁶⁸. И поэтому, взяв кредит, человек уже живет в своей собственной квартире, а тот кто «копит» - ждет, когда же соберется необходимая сумма. По моему мнению, учитывая постоянный рост цен на жилье, накопить на него невозможно. К тому же проценты по кредиту вполне сопоставимы с месячной платой за наем жилого помещения. И ко всему прочему, съемная квартира не является собственностью нанимателя.

Таким образом, основными положительными моментами ипотечного жилищного кредитования являются: