Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

Разница между стоимостью объекта недвижимости и суммой предоставляемого кредита оплачивается заемщиком за счет собственных средств. Банков, готовых кредитовать на полную стоимость жилья, сравнительно мало и возможно только при условии обеспечения кредита залогом уже имеющегося жилья у заемщика. В основном заемщики не имеют жилья и обращаются в банк с целью получить кредит на его приобретение.

Процентная ставка зависит  от срока кредитования, вида обеспечения кредита. Чем меньше срок кредитования и используемых видов обеспечения кредита, тем меньше процентная ставка. За более длительный срок переплачивается большая сумма, чем за менее короткий срок. Банки уравновешивают эту пропорцию тем, что устанавливают короткие, но дорогие кредиты (огромные ежемесячные платежи в погашение кредита), в то время как спрос направлен на длинные дешевые (в плане ежемесячных платежей) кредиты.

Обеспечение осуществляется в основном в форме залога кредитуемого объекта недвижимости и имущественного страхования (кредитуемого жилья). Также некоторые банки используют в качестве обеспечения -поручительство физических лиц. Данное условие неудобно для заемщика, так как сложно найти того, кто согласится принять на себя риск невыплаты кредита заемщиком. Все банки дополнительно предлагают оформить обеспечение в виде личного страхования (страхование жизни и здоровья) заемщика по желанию последнего. Еще совсем недавно личное страхование было одним из обязательных условий получения кредита. Но влияние Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (далее – Роспотребнадзор) по данному вопросу изменило такую практику.

Позиция Роспотребнадзора по вопросу включения в кредитный договор (договор займа) обязательного условия личного страхования заемщика изложена в Письме от 15.07.2008 г. № 01/7479-8-29 «О рассмотрении обращения АРБ». В оценке правоотношений, возникающих при кредитовании граждан-потребителей, Роспотребнадзор придерживается позиции, что в целом они регулируются положениями главы 42 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Одновременно положениями пункта 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств (в том числе договорных) может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором²⁷. Ипотека является одним из видов залога, правовое регулирование которой осуществляется положениями Закона № 102-ФЗ. В соответствии с положениями статьи 2 и пункта 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ ипотека может быть установлена в обеспечение исполнения кредитного договора, договора займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом²⁸.

Таким образом, по смыслу указанных оснований интересы кредитора  могут быть полностью обеспечены ипотекой. Обеспечение же самого залога какими-либо дополнительными обременениями, возлагаемыми на должника, законодательством РФ не предусмотрено²⁹.

По мнению Роспотребнадзора, только при предоставлении заемщику объективной возможности выбора кредита, который может быть обеспечен  разными способами, предполагающими добровольный выбор варианта обеспечения его ответственности по исполнению кредитных обязательств, кредитор не несет административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя³⁰).

Такая позиция подкреплена и судебной практикой. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 13.09.2011 г. № 146 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с применением к банкам административной ответственности за нарушение законодательства о защите прав потребителей при заключении кредитных договоров» информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях, в частности в пункте 8 указанно, что включение в кредитный договор с заемщиком-гражданином условия о страховании его жизни и здоровья не нарушает прав потребителя, если заемщик имел возможность заключить с банком кредитный договор и без названного условия³¹.

В настоящее время  кредиторы, предоставляют возможность  заемщикам не обеспечивать исполнение обязательств по кредитному договору (договору займа) личным страхованием, но в этом случае устанавливается более высокая процентная ставка по кредитному договору (договору займа).

Срок, на который банк может выдать кредит заемщику, зависит  от возраста заемщика. Соответственно чем моложе заемщик (начиная с момента совершеннолетия), тем больше срок кредитования. В среднем банки готовы заключить кредитный договор на срок 25-30 лет. И, как правило, срок выплаты кредита должен закончиться до наступления пенсионного возраста заемщика.

В общем можно сказать, что ипотечное кредитование в  России дорогое удовольствие. Банки  и иные организации, выдающие ипотечные  кредиты (займы), прежде всего, преследуют цель извлечения прибыли от выданных кредитов (займов). Для благоприятного развития ипотечного кредитования необходимо принятие льготных программ со стороны государства, субъектов Российской Федерации.

Так в Кемеровской  области кроме классической ипотеки  действует программа льготной ипотеки.

При классической ипотеке  главным критерием получения ипотечного кредита (займа) является платежеспособность заемщика.

При льготной ипотеке  необходимо выделить следующие условия.

Основными видами государственной  поддержки при приобретении  (строительстве) жилья являются: предоставление гражданину долгосрочного целевого жилищного займа (далее – льготный займ) или социальной выплаты, предоставляемой на безвозмездной основе.

Гражданин вправе при  улучшении жилищных условий воспользоваться  только одним из вышеуказанных видов  государственной поддержки, которые предоставляются определенным категориям граждан, нуждающихся в жилых помещениях, подпадающим под действие Закона Кемеровской области от 16.05.2006 г. № 58-ОЗ «О предоставлении долгосрочных целевых жилищных займов, социальных выплат на приобретение жилых помещений и развитии ипотечного жилищного кредитования в Кемеровской области» (далее – Закон № 58-ОЗ).

Нуждающимися в жилых помещениях признаются:

1) граждане и члены  семьи гражданина, обеспеченные  общей площадью жилого помещения  на одного члена семьи менее 14 квадратных метров;

2) супруги в молодых  семьях, проживающие совместно с  родителями одного из супругов  или каждый из супругов по  месту жительства своих родителей,  независимо от размера площади  жилых помещений и права собственности  супругов в молодой семье на указанные жилые помещения;

3) граждане, проживающие  в жилых помещениях, признанных  непригодными для проживания³², независимо от размера площади этих жилых помещений и права собственности граждан на указанные жилые помещения. При этом граждане и члены семьи гражданина не должны быть обеспечены другими жилыми помещениями, пригодными для проживания, либо граждане и члены семьи гражданина обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее 14 квадратных метров³³.

В Законе № 58-ОЗ говорится об исключительных случаях, когда общая площадь для признания гражданина нуждающимся в жилом помещении может быть увеличена, но примеры таких случаев не приводятся, оставляя данный вопрос на усмотрение областной комиссии по рассмотрению вопросов, связанных с предоставлением долгосрочных целевых жилищных займов и социальных выплат на приобретение жилых помещений (далее – областная комиссия)³⁴, созданной в Кемеровской области для решения жилищных вопросов граждан при помощи мер государственной поддержки - льготного займа и социальной выплаты.

Условия предоставления льготного займа зависят от категории граждан, признанных нуждающимися в жилых помещениях. Перечень категорий граждан, размер первоначального взноса и срок предоставления займа указаны в Законе № 58-ОЗ³⁵.

Размер процентной ставки для конкретной категории граждан установлен Постановлении Коллегии Администрации Кемеровской области от 31.07.2006 г. № 158 «Об утверждении Положения об установлении размеров процентов на сумму долгосрочного целевого жилищного займа и порядка снижения и увеличения размера процентов на сумму выданного займа»³⁶.

В таблице № 2 приведены категории граждан и основные условия предоставления льготного займа:

Таблица № 2:

Кроме того, законодательством  Кемеровской области предусмотрены дополнительные льготы для граждан, получивших льготные займы.

Размер процентной ставки может быть снижен с пяти процентов годовых до трех процентов годовых в случаях, наступивших после получения льготного займа: рождение, усыновление (удочерение) гражданами ребенка; награждение гражданина государственной наградой Российской Федерации либо одной из следующих наград Кемеровской области: почетное звание «Почетный гражданин Кемеровской области», орден «Доблесть Кузбасса»³⁸.

Кроме того, остаток суммы  займа может быть полностью погашен путем предоставления заемщику социальной выплаты из средств областного бюджета по истечении семи лет со дня получения займа³⁹.

Решение о снижении размера  процентной ставки принимается областной комиссией на основании заявления гражданина и прилагаемых к нему соответствующих документов (копия свидетельства о рождении, усыновлений (удочерении), копия документа к государственной награде, копи документа к награде Кемеровской области).

Сниженный размер процентной ставки устанавливается по истечении 30 дней с момента принятия решения областной комиссией.

При принятии решения  о снижении размера процентной ставки областной комиссией учитываются  следующие обстоятельства: отсутствие нарушений обязательств по договору займа, личный вклад в развитие Кемеровской области, иные заслуживающие внимания обстоятельства, указанные в заявлении гражданина, подтвержденные соответствующими документами, прилагаемыми к заявлению.

Возврат предоставленного льготного займа обеспечивается следующими способами: поручительство не менее двух физических лиц (либо физическое лицо и юридическое лицо - работодатель заемщика), залог в силу закона (или договора) жилого помещения, приобретаемого за счет средств льготного займа, страхование жизни и здоровья заемщика (осуществляется по желанию заемщика), страхование приобретенного (построенного) на средства займа жилого помещения⁴⁰.

Для сравнения условий  предоставления займа на льготных условиях был изучен опыт других субъектов РФ. Сравнительный анализ изложен в таблице № 3.

Таблица № 3: