Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

- различные виды структурированных  облигаций, купонная ставка или  сумма выплаты основного долга  по которым привязаны к определенному  индексу. 

Новое развитие вторичный  ипотечный рынок США получил  с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов¹⁸.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие  по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг. Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность  и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства  его развитию.

В мировой практике проблема привлечения банками средств  для долгосрочных ипотечных кредитов решается в основном в рамках двух основных моделей: депозитарной модели учреждения ипотеки (привлеченные средства клиентов помещаются на расчетные счета и депозиты) и модели ипотечного банка (продажа долговых и заемных обязательств на вторичном рынке частным инвесторам)¹⁹. Обе модели мобилизации ресурсов могут быть использованы в рамках одного кредитного института, отличаясь по способу привлечения и срокам согласования с активными операциями по долгосрочному кредитованию.

В различных странах  с учетом различных условий и  традиций, а также особенностей законодательства, под воздействием которых складывался  финансовый рынок, превалирует та или другая из названных моделей.

Так, в Германии и Франции  наибольшее распространение приобрела  схема строительных сбережений (накопительных  жилищных контрактов), поощряемая государством различного рода премиями и налоговыми льготами по долголетним (от 2 до 7 лет) депозитам. Привлекаемые через систему строительных сбережений денежные средства относительно дешевы и направляются на предоставление также относительно дешевых жилищных кредитов, поскольку данные финансовые потоки носят замкнутый характер и практически не зависят от изменения стоимости ресурсов на общем финансовом рынке страны.

Однако даже в этих странах (с учетом активной стимулирующей  роли государства) кредитных средств, привлекаемых через жилищные накопительные  системы, недостаточно для финансирования всего рынка долгосрочных ипотечных кредитов.

Основная масса средств  для финансирования жилья поступает  через ипотечные банки, продающие  свои долговые обязательства, обеспеченные выданными ипотечными кредитами, на фондовом рынке.

Наибольшее развитие подобная модель получила в США, где правительство создало ряд национальных финансовых институтов типа «Фэнни Мэй» (Федеральная национальная ипотечная ассоциация), «Джинни Мэй» (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), «Фредди Мак» (Федеральная корпорация ипотечного кредитования), которые регулируют и направляют вторичный рынок ценных ипотечных бумаг, либо непосредственно покупая ипотечные кредиты у банков, либо предоставляя свои гарантии по ценным ипотечным бумагам, выпускаемым банками²⁰.

«Фэнни Мэй», созданная  в 1936 г. как чисто правительственная организация, в 1968 г. была приватизирована, и государственный пакет акций перешел в специально созданную корпорацию «Джинни Мэй». Несмотря на приватизацию и соответственно полную самостоятельность «Фэнни Мэй», ее устав утверждается Конгрессом США, а ее руководство назначается правительством США. Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации рынка вводит дополнительные меры защиты интересов, как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

Покупка кредитов или  предоставление гарантий по ценным бумагам  ипотечных банков требует четкой организации и стандартизации всех процедур и операций ипотечного кредитования, что определяет необходимость строгого контроля над банками не только со стороны органов банковского надзора, но и со стороны перечисленных финансовых институтов.

Таким образом, за счет участия  государства в процессах ипотечного кредитования достигаются сразу две цели: во-первых, решается задача государственной поддержки жилищного строительства; во-вторых, снижаются кредитные риски, т.е. достигается большая стабильность банковской системы.

ГЛАВА II. Система ипотечного ЖИЛищного кредитования в России и в Кемеровской области

§ 1. Анализ текущей ситуации ипотечного жилищного кредитования в России и в Кемеровской области

В целом в России механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен нижеследующим образом.

Граждане, обладающие определёнными  накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилое  помещение с использованием ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет  платёжеспособность потенциальных  заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего дохода платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Может получиться так, что заемщик не сможет выплатить кредит. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные  договоры (договоры займа, если в качестве кредитора, кроме банка и кредитной организации, выступает иная организация – займодавец) с кредитором для оплаты выбранного жилого помещения²¹.

Право собственности  на жилое помещение обременяется ипотекой в пользу кредитора. К залогу жилого помещения, возникающему на основании закона, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»²² (далее – Закон № 102-ФЗ) в договоре об ипотеке или ином договоре, содержащем обеспеченное ипотекой обязательство (например, кредитном договоре, договоре займа, договоре купли-продажи жилого помещения, договоре участия в долевом строительстве и др.), должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием (например, кадастровый номер, адрес, площадь и т.д.²³).

После заключения договора об ипотеке, кредитор, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос. Чем больше первоначальный взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 10% от стоимости приобретаемого жилого помещения, а на 90% заемщик может взять кредит.

Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой  жилой недвижимости, оформляются в виде закладных.

Закладные продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Центрального Банка Российской Федерации (далее - ЦБ РФ) и Федеральной службы по финансовым рынкам России, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья.

В настоящее время  в России действует несколько  моделей ипотечного жилищного кредитования, в том числе:

- депозитарная модель, основным источником финансирования  ипотечного кредитования является  привлечение краткосрочных средств  (средств клиентов на расчетных  счетах и депозитах). При данной  модели существует только первичный рынок ипотеки, то есть банк выдает ипотечные кредиты заемщикам за счет средств, находящихся на открытых в нем счетах и депозитах;

- двухуровневая модель, источником финансирования ипотечного  кредитования является не только  привлечение краткосрочных средств, но и долгосрочных ресурсов (инвесторов: страховых компаний, негосударственных пенсионных фондов и т.д.), путем выпуска ипотечных ценных бумаг. При данной модели существует первичный и вторичный рынок ипотеки. Участниками вторичного рынка ипотеки являются рефинансирующие организации (осуществляющие выкуп кредитов у банков и привлекающие на рынок ипотеки инвесторов) и инвесторы (предоставляющие средства, путем приобретения ипотечных ценных бумаг)²⁴.

В двухуровневой модели принимает участие кредиторы, заемщики, рефинансирующие организации и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал²⁵.

Основной рефинансирующей  организацией в России является открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее – АИЖК).

АИЖК создано в 1997 году по решению Правительства РФ. 100% акций АИЖК принадлежит государству  в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом.

АИЖК выкупает у банков, иных организаций (заключивших партнёрские соглашения) ипотечные жилищные кредиты и выпускает под их обеспечение ценные бумаги, гарантированные государством и обеспеченные залогом прав требования по ипотечным кредитам (займам) или закладным.²⁶

Условия ипотечного жилищного  кредитования в РФ различны. В таблице № 1 приведены основные условия ипотечного кредитования на примере некоторых банков:

Таблица № 1:

Анализируя данные приведенные  в таблице № 1 можно сделать  следующий вывод.