Совершенствование механизмов ипотечного кредитования в жилищной сфере

1. Возможность проживать в собственном жилье до окончательной выплаты кредита;

2. Как правило, жилое помещение проходит тщательную юридическую проверку кредитором и страховой компанией, что уменьшает риск покупателя приобрести жилье у недобросовестного продавца;

3. Договор на приобретение жилого помещения оформляется специалистами, что должно исключать ошибки при оформлении договоров;

4. С момента обращения за кредитом и приобретением жилья проходит не большое количество времени (в среднем до двух, трех месяцев);

5. Страхование рисков, связанных с приобретением жилья (риск утраты права собственности (титульное страхование), риск повреждения жилья и риск утраты трудоспособности или смерти заемщика).

Страхование защищает не только кредитора, но и заемщика, а также наследников застрахованного заемщика. Так кредитор получит обратно выданный кредит либо от заемщика либо от страховой компании (при наступлении страхового случая). Заемщик в случае утраты права собственности или трудоспособности не будет обременен расходами на возврат кредита, а в случае повреждения жилого помещения – дополнительных расходов на его восстановление. В случае смерти заемщика наследники получат жилое помещение, и им не придется погашать кредит - это сделает страховая компания;

6. Законодательное регулирование прав, обязанностей и ответственности сторон по ипотечному жилищному кредитованию. Что исключает навязывание кредитором заемщику не соответствующих закону обязанностей и не позволяет кредитору расширить объем своих полномочий;

7. Возврат кредита осуществляется фиксированными платежами (равными или уменьшающимися), что дает заемщику возможность планировать собственные расходы;

8. Сокращенный срок  регистрации права собственности  на приобретенное по ипотечной  сделке жилое помещение. Согласно пункту 3 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки жилых помещений производится не позднее чем в течение пяти рабочих дней⁶⁹ (в то время как общий срок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20 дней).

9. Залог недвижимости является одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств, что уменьшает риски кредитора.

Помимо плюсов ипотечное кредитование имеет минусы. Вот основные из них:

1. Наличие официального ежемесячного дохода заемщика для подтверждения платежеспособности. При этом, ежемесячный доход должен как минимум в два раза превышать сумму ежемесячных платежей по кредиту. При существующей в нашей стране системе оплаты труда «в конвертах» и невысоком официальном уровне заработной платы некоторым потенциальным заемщикам получение ипотечного кредита становится невозможным;

2. Ограниченный срок действия положительного решения кредитора о предоставлении ипотечного кредита. Соответственно потенциальный заемщик в установленный срок должен подобрать для себя жилое помещение. Если в установленный срок жилье не удастся подобрать, то процесс получения кредита начнется заново (обновление необходимых документов, справок, предоставляемых в банк);

3. Приобретаемое жилье  должно соответствовать требованиям  кредитора (например, жилье должно  находиться на территории субъекта, области или города, где находится кредитор или проживает заемщик, жилье должно быть полностью благоустроенным – в этом случае не подойдет частный дом, где «удобства на улице» и т.д.). Так рассматриваемых вариантов жилья становится меньше и выбор заемщика ограничен;

4. Нежелание продавца  продавать жилое помещение покупателю по ипотечной сделке, Что так же ограничивает потенциального заемщика при выборе жилого помещения;

5. «Дорогой» кредит. Высокие процентные ставки (не все могут позволить себе приобрести жилье за счет ипотечного кредита, а те кто смог это сделать тратит большую часть своих доходов на погашение кредита, ограничивая свою семью в каких то благах), дополнительные расходы при оформлении кредита и на протяжении действия обязательства заемщика перед кредитором: оценка жилья независимым оценщиком, нотариальное оформление некоторых документов, страхование титула, жилья и жизни заемщика и т.д.

6. Отрицательное психологическое отношение населения к кредитам, тем более к таким долгосрочным, как ипотечным (рассуждая, человек думает: «сегодня я работаю и могу выплачивать кредит, что будет завтра я не знаю: буду ли я работать, будут ли мне платить заработную плату»). Люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать кредиты.

7. Высокие затраты,  которые несет застройщик при строительстве жилья на обустройство инфраструктуры влекут удорожание строящейся недвижимости, что негативно сказывается на спрос в жилищной сфере.

Хоть и большинству  граждан ипотечный кредит недоступен, но и в то же время это почти  единственный реальный способ приобрести жилье. Поэтому, не зависимо от минусов, актуальность ипотечного кредитования существенна. Оно способно решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Возможность улучшения  жилищных условий не должна быть привилегией  лишь немногочисленной группы лиц с очень высокими доходами.

Обеспечение доступным  жильем граждан с разным уровнем  дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма  ипотечного жилищного кредитования⁷⁰.

§ 2. Получение ипотечного жилищного кредита

Количество банков (иных организаций) на современном рынке очень много. Каких либо стандартных процедур получения кредита (займа) на законодательном уровне не установлено. В разных банках (иных организациях) свои условия кредитования. Поэтому каждый потенциальный заемщик стремится подобрать для себя того кредитора, который предлагает более выгодные условия. Для каждого соискателя условия выгодны по-своему⁷¹. Вот основные условия, на которые следуют обратить в первую очередь:

1. Срок кредита - как правило, он варьируется от 5 до 30 лет, но, в связи с еще пока неразвитостью системы жилищного ипотечного кредитования, у большинства банков редко срок выдачи кредита граничит с его максимальной величиной;

2. Процентная ставка - это тот процент, который заемщик будет выплачивать за пользование кредитом. Проценты начисляются ежемесячно на остаток непогашенной задолженности. При этом у некоторых кредиторов существуют система отсрочки выплаты процентов. Как правило, такое условие действует на период строительства жилого помещения, которое намеревается приобрести заемщик;

3. Возможность частичного или полного досрочного погашения кредита;

4. Размер кредита. Посчитать сумму кредита можно, обратившись на сайты банков, с использованием ипотечного калькулятора, или позвонив на горячую линию банка, или посоветовавшись с ипотечными консультантами;

5. Условие возможности снижения процентной ставки по кредиту. Необходимо сравнить минимально и максимально возможный размер кредита по разным программам. Также следует обратить внимание на возможность снижение процентной ставки по полученным кредитам;

6. Оценка требований к заемщику, его месту работы, т.е. к его платежеспособности;

7. Размер требуемого банком первоначального взноса. Первоначальный взнос в различных банках составляет в среднем не менее 10%. Первоначальный взнос может быть и больше. Существуют возможности обойтись без первоначального взноса:

- получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в приобретение жилья);

- ипотечный обмен. В том случае, если у заемщика уже есть какая-либо недвижимость (например, комната или доля в отдельной квартире), сделку можно оформить по схеме ипотечного обмена. В качестве первоначального взноса принимаются деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости;

- наличие у заемщика  права на какую либо меру  государственной поддержки (например, средства материнского капитала).

8. Порядок оформления ипотечной сделки (простая письменная или нотариальная), перечень необходимых документов.

Остановившись на своем  выборе, потенциальный заемщик обращается в соответствующий банк (иную организацию) с заявкой и необходимыми документами на получение кредита.

Коллегиальный орган банка (иной организации) рассматривает это заявление и представленный заемщиком необходимый пакет документов. Проверяется благонадежность потенциального заемщика.

В случае принятия положительного решения банк выдает уведомление, отражающее основные условия кредитования: минимальная  и максимальная сумма, срок, ставка, условия обеспечения кредита помимо залога (поручительство, страхование, залог имеющегося жилья и т.д.), срок действия решения, а также требования к приобретаемой недвижимости.

В случае принятия «условно положительного» решения (т.е. одобрена сумма кредита менее суммы, запрашиваемой потенциальным заемщиком) банк может уменьшить сумму кредита, или взять дополнительных созаемщиков (супруга, родственников и даже иных лиц, не состоящих в родственных отношениях с заемщиком), поручителей и т.д.

Банк может и отказать в получении кредита, не объясняя оснований отказа, если это решение принято на основании субъективного мнения о потенциальном заемщике. В случае имеющихся объективных причин, банк обязан поставить в известность о причинах принятого решения, для того, чтобы потенциальный заемщик мог устранить причины, препятствующие получения кредита⁷².

После получения положительного решения о предоставлении ипотечного жилищного кредита потенциальный  заемщик должен подобрать в установленный срок жилое помещение, которое он намерен приобрести.

Как правило, все предложения на рынке жилой недвижимости исходят от посредников - риэлторов. Поэтому, не теряя времени лучше обратиться за помощью в поиске квартиры к такому специалисту. К выбору риэлтора следует подойти внимательно, т.к. мошенников в данной сфере существует достаточно.

Риэлторы окажут содействие в подборе варианта жилья, а также выступят посредниками в переговорах между продавцом и банком. Они могут помочь со сбором документов по квартире, в том числе с проведением оценки и предстраховой экспертизы, а также с получением разрешения органов опеки и попечительства (если несовершеннолетний является собственником продаваемого жилого помещения).

Риэлторы организуют оформление сделки, способствуют переходу документов в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, решают вопросы расчетов между продавцом и покупателем⁷³.

Выдавая денежные средства, банк придерживается некоторых положений  относительно будущей квартиры. Последняя  должна быть ликвидным имуществом (т.е. таким имуществом, которое может быть реализовано на рынке в реальные сроки и без значительных потерь в стоимости)⁷⁴.

После того как найден подходящий вариант жилого помещения, необходимо предоставить в банк (иную организацию) соответствующие документы. Как правило, это:

1. Отчет независимого оценщика, в котором содержится объективная оценка рыночной стоимости квартиры, поскольку банк выдает кредит, основываясь на данных оценки⁷⁵;

2. Правоустанавливающие документы (оригиналы или нотариально заверенные копии), на основании которых продавец владеет данной квартирой (договор купли-продажи, договор приватизации и т.д.);

3. Выписка из Единого  государственного реестра прав  на недвижимое имущество и  сделок с ним, подтверждающая факт владения продавцом данным жилым помещением, а также факт отсутствия на него обременений;

4. Документы от продавца квартиры: удостоверяющие личность (паспорт, свидетельство о рождении), если продавец состоит в зарегистрированном браке, то нотариальное согласие супруга на продажу жилого помещения (если жилое помещение приобретено по возмездной сделке во время брака и оформлено на одного из супругов;

5. Если жилое помещение  приобретается в строящемся многоквартирном  доме, то в банк предоставляется  пакет документов на застройщика  (учредительные документы, лицензии, полномочия руководителя и т.д.) и пакет документов на жилое помещение (договор аренды земельного участка, проектная декларация, план объекта и т.д.)⁷⁶.

После предоставления необходимых документов банк (иная организация), рассмотрев их, осуществляет расчет окончательной суммы кредита и собственных средств заемщика, расчет продажной цены, которая будет указана в договоре на приобретение жилого помещения. На данном этапе определяется порядок расчетов с продавцом жилого помещения. Средства кредита поступают на лицевой счет заемщика. Расчеты с продавцом могут осуществляться как в наличном, так и безналичном порядке. В первом случае наличные денежные средства, снятые заемщиком с его лицевого счета, могут выдаваться после государственной регистрации сделки или перехода права собственности. Кредит может выдаваться и до государственной регистрации. Все зависит от условий банка.

В дальнейшем банк определяет дату и время подписания необходимых документов сопутствующих сделке на приобретение жилого помещения:

1. Договор комплексного ипотечного страхования: риск утраты жизни и трудоспособности, риск утраты права собственности, риск повреждения предмета залога.