Совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ             

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

1.1 Сущность управления жилым фондом

1.2 Получение и передача дома в управление

1.3. Содержание и ремонт общего имущества

2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МП Г. ОМСКА «ТЕПЛОВАЯ КОМПАНИЯ» В СФЕРЕ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

2.1 Характеристика предприятия МП г. Омска «Тепловая компания»

2.2 Анализ деятельности МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере управления жилым фондом

2.3 Проверка деятельности МП «Тепловая компания»

3. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА В Г. ОМСКЕ

3.1 Мероприятия по повышению эффективности деятельности в сфере управления жилым фондом

3.2 Расчет эффективности предлагаемых мероприятий

ЗАКЛЮЧЕНИЕ             

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Реформа жилищно-коммунального хозяйства, получившая начало в 1990-х годах, заложила основу для развития конкуренции на рынке жилищно-коммунальных услуг и привлечения к управлению многоквартирными домами управляющих организаций. Вместе с тем многие исследователи отмечают, что из-за затянувшегося кризиса, изношенности основных фондов, накопленной кредиторской и дебиторской задолженности и прочих проблем создание конкурентных управляющих организаций на базе действующих структур, в том числе путем изменения формы собственности, весьма затруднительно. Зачастую это связано с отсутствием потенциального собственника, заинтересованного в инвестировании в данную отрасль и эффективной деятельности муниципальных предприятий жилищно-коммунального хозяйства, а также с возможным нарастанием социальной напряженности из-за проведения процедур банкротства в данной социальной сфере.

Необходимость преобразований в сфере правового регулирования управления многоквартирными домами назрела давно. Это подтверждают, во-первых, факты многочисленных злоупотреблений, а во-вторых, огромный объем судебной практики.

Общественные отношения в жилищной сфере имеют особое значение как для каждого конкретного человека, так и для общества в целом. Эти отношения, будучи урегулированными нормами жилищного законодательства, базируются на основных принципах, закрепленных в Конституции Российской Федерации и международных актах.

Споры, связанные с применением жилищного законодательства, всегда являлись самыми многочисленными среди других категорий гражданских дел, рассматриваемых судами. Несмотря на известную сложность этих дел, самых различных по своему составу и характеру, судебная практика по ним была в целом достаточно стабильна и едина. С принятием нового Жилищного кодекса, с одной стороны, утратил силу либо перестал действовать огромный пласт нормативных актов, принятых в разное время и на различном уровне. Однако, несмотря на многообразие жилищных споров, можно обозначить общие подходы, позволяющие избежать ошибок при их разрешении.

В последние годы проблемы, связанные с функционированием ЖКХ, стали объектом всестороннего пристального внимания, однако серьезных позитивных изменений в этой сфере к настоящему времени не произошло. Более того, наблюдается ухудшение как технического, так и финансового положения этого многоотраслевого комплекса. ЖКХ по-прежнему характеризуется отсутствием эффективных экономических отношений и низким качеством предоставляемых услуг. Высокая степень износа основных фондов, тяжелая финансовая ситуация на предприятиях ЖКХ, не до конца прозрачные правила бизнеса делают отрасль непривлекательной для инвесторов.

Цель данной дипломной работы – рассмотреть вопросы совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске.

Для достижения данной цели необходимо решить следующие задачи:

- раскрыть теоретические аспекты управления жилым фондом;

- рассмотреть деятельность МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере эксплуатации и ремонта жилого фонда;

- разработать и обосновать мероприятия по повышению эффективности МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере эксплуатации и ремонта жилого фонда.

Объект исследования - МП г. Омска «Тепловая компания».

Предмет исследования – вопросы организации содержания и ремонта жилого фонда.

Структура работы: работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.

В работе использованы следующие методы исследования: анализ, синтез, классификация, сравнение, прогнозирование.

Информационную базу исследования составили нормативно-правовые акты, научная и учебная литература, материалы периодической печати, документация предприятия.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ЭКСПЛУАТАЦИИ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА

1.1 Сущность управления жилым фондом

Процесс управления — это совокупность отдельных видов деятельности, направленных на упорядочение и координацию функционирования и развития организации и ее элементов в интересах достижения стоящих перед ними целей. Он решает две задачи: тактическая заключается в поддержании устойчивости, гармоничности взаимодействия и работоспособности всех элементов объекта управления; стратегическая обеспечивает его развитие и совершенствование, перевод в качественно и количественно иное состояние.

Этот процесс характеризуется непрерывностью, циклической повторяемостью отдельных фаз (сбора, обработки, анализа, хранения, контроля информации; выработки и принятия решений; организации их выполнения), неравномерностью, инерционностью, проявляющейся в запаздывании управленческих действий. Он развивается и совершенствуется вместе с самой организацией. [28, c.73]

Управленческий процесс объединяет в себе такие моменты как управленческий труд, его предмет и средства, и реализуется в определенном продукте.

Предметом и продуктом труда в управлении является информация; в первом случае она — «сырая», а поэтому не может применяться на практике; но она служит основой подготовки решения, то есть преобразования информации, которой можно руководствоваться для осуществления конкретных действий.

Преобразованная информация приобретает самостоятельное существование и может накапливаться (кто не видел груду документов на столе!), что приводит к усложнению процесса управления, усилению господства прошлых решений над текущими. Последнее, правда, в определенной степени полезно, так как порождает так называемый организационный порядок, обеспечивающий автоматическое срабатывание управленчес ких механизмов и выполнение соответствующих действий без специальных распоряжений. Однако он ограничен, так как не в состоянии подчинить и координировать все организационные элементы.

Средствами управленческого труда является все то, что способствует осуществлению операций с информацией — от компьютеров, телефонов до авторучки и бумаги. При этом выделяют: средства составления документов (принтеры, диктофоны и пр.); средства обработки и оформления документов (штемпели, резаки, дыроколы); средства группировки и хранения документов (папки, скоросшиватели, картотеки); средства выполнения вычислительных операций; средства оперативной связи; мебель.

Уровень обеспечения населения жилищно-коммунальными услугами – один из самых важных показателей качества жизни на территории муниципального образования.

В состав ЖКК входят три основных блока:

• жилищное хозяйство, т. е. жилые и нежилые здания с сетью обслуживающих их предприятий и организаций;

• системы инженерного обеспечения поселений, или коммунальная энергетика (электроэнергия, тепло, газ, вода);

• общегородское коммунальное хозяйство (дороги, благоустройство территории, вывоз и переработка бытовых отходов и ряд других хозяйств).

Кризисное состояние жилищно-коммунального комплекса в большинстве муниципальных образований России стало проблемой общегосударственного значения. Причинами кризиса являются многолетнее недофинансирование, тарифная политика, предопределяющая дотационность отрасли, высокие затраты на оказание услуг, отсутствие у обслуживающих предприятий экономических стимулов снижения затрат, а у получателей ЖКУ – возможности влиять на их количество и качество, неэффективная система централизованного управления, неразвитость конкурентной среды, высокая степень износа основных фондов, большие потери теплоэнергии, воды и других ресурсов. [14, c.3]

Возникновение и нарастание технологических и финансовых проблем ЖКК было связано с тем, что до начала массовой приватизации в России основная часть объектов ЖКК поселений находилась на балансе промышленных и других предприятий и финансировалась по титулам соответствующих отраслевых министерств и ведомств. В ходе приватизации эти объекты были переданы в муниципальную собственность, причем в крайне запущенном техническом состоянии и без должной финансовой компенсации расходов на их содержание; некоторые объекты оказались просто «брошенными» прежними владельцами. Во избежание полного краха систем жизнеобеспечения поселений муниципалитеты были вынуждены взять на свой баланс ветхий и аварийный жилищный фонд, изношенные трубопроводы, устаревшие котельные и насосные станции и т. д. Средств для их поддержания (и тем более для технического перевооружения) у местных властей не было, вследствие чего стала резко нарастать аварийность в системах жизнеобеспечения. Финансовый кризис и банкротство градообразующих предприятий поставили многие города и поселки с моноструктурным характером экономики на грань вымирания. В результате начал нарастать объем задолженности местных бюджетов и муниципальных жилищно-коммунальных предприятий перед ресурсоснабжающими и другими организациями, что стало источником цепочки неплатежей, охвативших практически все отрасли экономики.

Содержание и ремонт жилищного фонда – потенциально рентабельная и конкурентная сфера деятельности. Между тем во многих муниципальных образованиях все эти работы выполняются муниципальными унитарными предприятиями, подчиненными местной администрации. Она выступает в этом случае как прямой участник хозяйственной деятельности и как местный монополист.

В условиях многообразия форм собственности на жилищный фонд и нежилые помещения все собственники, включая органы местного самоуправления, юридические и физические лица, вправе самостоятельно определять организации для целей управления и обслуживания принадлежащего им жилищного фонда. Создание конкурентной среды в этой сфере, как отмечалось, служит ключевой задачей муниципальной власти. Для этого необходимо разделение функций и формирование договорных отношений между собственником жилья (или уполномоченной им организацией), управляющими компаниями и подрядными эксплуатирующими организациями. [14, c.5]

Управление жилым фондом - это комплекс мероприятий направленный на обеспечение благоприятных и безопасные условий проживания граждан в жилом фонде. Обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Жилищный кодекс Российской Федерации – основной закон, регулирующий жилищные правоотношения предлагает три способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Содержание жилого фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома, техническому обслуживанию общих коммуникаций и технических устройств жилого дома. С целью поддержания сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния жилого дома должны выполнятся следующие работы:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями;

д) текущий ремонт общего имущества жилого дома - ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Основная задача управляющей жилищной организации состоит в обеспечении эффективного управления жилищным фондом, в своевременном предоставлении жилищных и коммунальных услуг установленного договором качества. [19, c.49]

В процессе управления жилищным фондом собственник обязан осуществлять мониторинг и оценку деятельности управляющей организации, что в свою очередь позволяет решить следующие задачи: