Совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске

-  контроль выполнения управляющей организации своих обязательств в соответствии с условиями договора;

-  текущее измерение и учёт деятельности управляющей организации;

-  сбор оперативной информации о состоянии жилищного фонда;

-  оценка качества работы на основе согласованных критериев;

-  своевременное исправление недостатков и улучшение качества услуг, предоставляющей организации.

Таким образом оценка деятельности управляющей организации даёт возможность анализировать эффективность и профессионализм управления имуществом, выявить его сильные и слабы стороны.

1.2 Получение и передача дома в управление

Управление многоквартирным домом - особый вид деятельности, целью которого является обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Объектом управления является общее имущество в доме, которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Особый правовой режим общего имущества подразумевает, что все вопросы, связанные с пользованием, владением и распоряжением таким имуществом, должны решать все собственники помещений в доме сообща, на общем собрании. Главный момент - выбор способа управления многоквартирным домом. Два из трех возможных способов предполагают участие юридического лица (управляющей организации или ТСЖ), которое полностью несет ответственность за все аспекты управления домом. Третий способ заключается в непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме: они заключают договоры с несколькими организациями, каждая из которых отвечает за определенные услуги и работы, связанные с управлением многоквартирным домом. В рамках настоящего издания мы будем рассматривать управление домом с точки зрения управляющей организации и ТСЖ. Причем в некоторых случаях данные юридические лица могут не только олицетворять собой результат выбора соответствующего способа управления, но и быть исполнителями по иным договорам, например по договору о содержании и ремонте общего имущества, заключенному собственниками помещений в рамках непосредственного управления домом.

Получение многоквартирного дома в управление управляющей компанией или ТСЖ означает, что у последних возникают определенные права и обязанности в первую очередь перед собственниками помещений. В частности, с момента получения дома в управление организация имеет право требовать от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (управляющая организация) и обязательных платежей (ТСЖ). Одновременно у нее возникает обязанность осуществлять деятельность по управлению домом. Поскольку процесс управления домом является непрерывным, с этого же момента на организацию возложены обязанности по оплате коммунальных ресурсов, поставляемых в многоквартирный дом. Именно поэтому установить объем полномочий и обязательств управляющей организации (ТСЖ) и момент их возникновения очень важно. Споры по данному вопросу нередки на практике. [19, c.52]

Бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме несут собственники помещений путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (в случае привлечения управляющей организации, при непосредственном способе управления, а также при отказе от вступления в ТСЖ, если товарищество выбрано в качестве способа управления домом) либо обязательных платежей и взносов (при членстве в ТСЖ). При этом обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от способа управления:

- собственниками помещений (путем заключения договора управления с управляющей организацией либо договора о содержании и ремонте общего имущества с непосредственными исполнителями (при непосредственном управлении));

- товариществом собственников жилья (путем членства собственников помещений и заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества с собственниками помещений, не вступившими в товарищество).

При этом выбирать способ управления многоквартирным домом также обязаны собственники помещений. Помещения в многоквартирном доме признаются недвижимым имуществом, права на которые подлежат государственной регистрации. В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Получается, что говорить о выборе способа управления, а также о несении бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества можно только после регистрации права собственности на помещения в возведенном многоквартирном доме. Однако это не так. Оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества будущий собственник обязан с момента получения помещения от застройщика по акту приема-передачи, а не с момента государственной регистрации права. Дело в том, что в этот момент обязательства застройщика перед дольщиком считаются исполненными (п. 1 ст. 12 Закона об участии в долевом строительстве). И дольщик, еще не зарегистрировавший право собственности на помещение в доме, вправе пользоваться им на законных основаниях, а значит, обязан оплачивать коммунальные услуги и содержание общего имущества. [20, c.19]

Однако и до передачи помещений дольщикам необходимо обеспечивать надлежащее содержание дома. Как только дом возведен (то есть появились объекты управления - многоквартирный дом в целом и общее имущество в нем), возникает нужда в такой деятельности, как освещение и уборка помещений общего пользования, текущее обслуживание лифтов, оплата коммунальных услуг, в том числе потребляемых в целях содержания общего имущества. Эту задачу должен выполнять застройщик как лицо, возводившее многоквартирный дом и обязанное передать помещения дольщикам (в Постановлении ФАС ЦО от 26.03.2010 N Ф10-675/10 отмечено, что до момента подписания актов приема-передачи спорными квартирами владеет и пользуется застройщик, который и должен нести бремя их содержания). Таким образом, до передачи помещения по акту дольщику обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги возложена на застройщика. [20, c.21]

В целях эксплуатации многоквартирного дома большинство помещений в котором еще находится во владении и пользовании застройщика (распоряжаться помещением, являющимся предметом договора с дольщиками, он не вправе), последний может подписать договор об оказании услуг с любой компанией. Но такой контракт нельзя считать договором управления многоквартирным домом, поскольку он заключен не собственниками помещений в доме (либо ТСЖ) при выборе соответствующего способа управления (п. п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ). В этом случае эксплуатирующая организация (ею может быть компания, осуществляющая деятельность по управлению другими многоквартирными домами) оказывает жилищно-коммунальные услуги на основании указанного договора с застройщиком. По мере подписания актов приема-передачи помещений обязанность по оплате оказанных услуг возникает у дольщиков.

Граждане-дольщики вовсе не обязаны заключать договор с данной организацией. В частности, арбитры поддерживают позицию Роспотребнадзора о том, что застройщик не вправе включать в договор участия в долевом строительстве, составленный с гражданином, условие об обязанности дольщика подписать договор управления многоквартирным домом после оформления акта приема-передачи помещения. Данное условие рассматривается как ущемляющее права потребителя, так как закон запрещает обусловливать приобретение одних товаров, работ, услуг обязательным приобретением других (п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей). Однако тот факт, что дольщик не подписал договор с эксплуатирующей организацией, нанятой застройщиком, не означает, что он может не оплачивать фактически оказанные ею услуги. Компания вправе в судебном порядке взыскать неосновательное обогащение с дольщика, имеющего задолженность, начиная с даты подписания акта приема-передачи помещения. Впрочем, дольщики, зарегистрировавшие право собственности на помещения в доме, вправе в любой момент созвать общее собрание и принять решение о выборе способа управления многоквартирным домом, не будучи связаны договорными отношениями с эксплуатирующей организацией.

Совершенно особая ситуация - создание ТСЖ в строящемся доме. Так, жилищное законодательство допускает, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Собрание будущих собственников проводится в том же порядке, который установлен для проведения собрания собственников помещений. При этом в разделах Жилищного кодекса, посвященных регулированию деятельности ТСЖ, не содержится особых положений, касающихся товариществ, созданных в строящихся домах. Отсюда можно сделать вывод, что такие ТСЖ имеют аналогичные права и обязанности. Таким образом, ТСЖ, созданное в строящемся доме, является способом его управления. В то же время представляется, что о способе управления можно говорить только тогда, когда существует объект управления - сам дом, то есть после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. [18, c.117]

Обязанность товарищества, созданного в строящемся многоквартирном доме, приступить к управлению им возникает с даты государственной регистрации ТСЖ как юридического лица. Вместе с тем нет законных оснований возлагать на ТСЖ обязанность по оплате коммунальных услуг до передачи помещений застройщиком дольщикам по акту, поскольку ТСЖ не имеет никаких самостоятельных интересов, отличных от интересов его членов, и его обязательства перед РСО не могут быть большими, чем в случае заключения этими организациями прямых договоров с членами товарищества. Именно поэтому арбитры отказывают ресурсоснабжающим предприятиям в требованиях о взыскании с ТСЖ стоимости коммунальных ресурсов, поставленных в дом до того, как дольщикам были переданы помещения.

При передаче и получении в управление многоквартирного дома одним из камней преткновения становится владение технической документацией, необходимой для осуществления деятельности по управлению. Перечень документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, определен в п. п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества. Пункт 10 ст. 162 ЖК РФ предписывает управляющей организации за 30 дней до прекращения договора управления передать связанные с управлением домом документы вновь выбранной управляющей компании, ТСЖ (иному специализированному потребительскому кооперативу) либо одному из собственников помещений (если выбрано непосредственное управление домом). Аналогичным образом согласно п. 27 Правил содержания общего имущества ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом, вносить в нее необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом.

Хотя Минрегион считает, что реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов, удержание технической документации - действенный способ застопорить вступление в полномочия нового управляющего (указанные документы необходимы в первую очередь при заключении договоров ресурсоснабжения), для которого обращение в суд становится порой единственным способом отстоять свои права. К настоящему моменту сложилась обширная арбитражная практика по спорам об истребовании технической документации. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности (обязанности передать документы, связанные с управлением домом). В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица. Этот вывод сделан из общих положений гражданского законодательства об ответственности за нарушение обязательств, которые подлежат применению постольку, поскольку жилищное законодательство и нормативные акты, регулирующие техническую эксплуатацию жилого фонда, не устанавливают последствий неисполнения обязанности по передаче технической документации. При этом на новую управляющую организацию не может быть возложено бремя доказывания наличия определенных документов у прежнего управляющего.

Особое место в составе документации, связанной с управлением многоквартирным домом, занимают документы первичного регистрационного учета граждан, проживающих в данном доме. Во-первых, сотрудники ТСЖ и управляющей организации являются должностными лицами, ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания. Как следует из п. п. 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. Приказом ФМС России от 20.09.2007 N 208), должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан, но и вести, хранить поквартирные карточки и карточки регистрации по месту жительства. Вместе с переходом полномочий и обязанностей по управлению многоквартирным домом переходит и обязанность организовать регистрационный учет граждан. Во-вторых, учетно-регистрационные сведения необходимы для расчета платы за коммунальные услуги, в том числе с применением льгот. Поэтому документы регистрационного учета, имеющиеся у прежнего управляющего, подлежат передаче новому управляющему. Впрочем, если в силу муниципальных нормативно-правовых актов обязанность по организации первичного приема и хранения регистрационных документов возложена на третье лицо, то управляющая организация не может требовать такие документы у своего предшественника.

В п. 10 ст. 162 ЖК РФ говорится об обязанности передать документы только применительно к управляющей организации. Однако это не означает, что аналогичная обязанность не возникает у ТСЖ при смене способа управления. [18, c.124]

Бремя содержания общего имущества обязаны нести собственники помещений в многоквартирном доме. Ремонт общего имущества также проводится за счет собственников. Это общее правило, и его не изменяет тот факт, что застройщик имеет гарантийные обязательства перед собственниками помещений по качеству переданного объекта долевого строительства. Поэтому даже в период действия гарантийных обязательств собственники помещений обязаны оплачивать содержание и ремонт общего имущества в размерах и порядке, установленных законодательством. Застройщик же несет ответственность перед дольщиками только за определенные недостатки многоквартирного дома.

Прежде всего собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право собственности не только на эти помещения, но и на общее имущество. В соответствии с п. 2 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве общее имущество наряду с жилым или нежилым помещением подлежит передаче участнику долевого строительства, в совокупности они представляют собой объект долевого строительства. В связи с этим наличие строительных недоделок в общем имуществе многоквартирного дома затрагивает законные права и интересы всех собственников помещений. Согласно ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований (технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов), приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: