Совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске

Наличие нарушений (неисправностей общего имущества в многоквартирном доме) до принятия дома в управление не освобождает управляющую организацию от обязанности предпринять своевременные меры по соблюдению Правил содержания общего имущества и от ответственности за надлежащую техническую эксплуатацию дома. Дело в том, что, принимая дом в управление, компания знает о его техническом состоянии и объеме поступлений в оплату оказываемых услуг и выполняемых работ. Она должна принять меры по решению вопроса о проведении ремонта, формированию источника финансирования.

Также не является основанием освобождения от административной ответственности отсутствие денежных средств на выполнение необходимых работ в связи с задолженностью собственников помещений. Задолженность потребителей - это нормальный хозяйственный риск управляющей организации, который нельзя перекладывать на потребителей. В частности, договор предусматривал право управляющей организации компенсировать понесенные убытки, связанные с предъявлением штрафных санкций надзорных органов, путем удержания денежных средств с лицевого счета многоквартирного дома, если данные убытки за невыполнение обязанности по управлению общим имуществом многоквартирного дома обществом связаны с недостаточностью денежных средств на лицевом счете дома из-за имеющейся задолженности собственников по оплате услуг.

В случае с ТСЖ действуют иные правила. Товарищество и его членов не связывают договорные отношения по оказанию услуг и выполнению работ. Взносы жильцов помещений являются зачастую единственным источником финансирования деятельности товарищества. Поэтому штрафы, взысканные с ТСЖ, так или иначе будут оплачены собственниками помещений.

К содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, предъявляются особые требования, о которых управляющему лучше знать до вступления в полномочия по управлению. [30, c.27]

Согласно положениям Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" использование собственником или иным пользователем объекта культурного наследия, к которым может быть отнесен в том числе и многоквартирный дом, должно подчиняться некоторым обязательным требованиям.

Во-первых, новый собственник объекта или пользователь по договору аренды или безвозмездного пользования должен заключить охранное обязательство - договор с органом власти, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия. В этом документе прописываются обязательства собственника и пользователя по сохранению объекта (то есть по ремонту, реставрации, консервации и пр.).

Во-вторых, собственник и пользователь объекта должен обеспечить неизменность облика и интерьера выявленного памятника истории и культуры в соответствии с особенностями, определенными как предмет охраны этого памятника и изложенными в заключении историко-культурной экспертизы.

В-третьих, проектирование и проведение строительных, хозяйственных и иных работ на территории выявленного объекта культурного наследия можно осуществлять только по согласованию с уполномоченным органом власти. Для проведения работ по сохранению объекта данный орган выдает специальное задание.

В-четвертых, к выполнению работ на объекте культурного наследия допускаются только организации и предприниматели, имеющие лицензию на осуществление деятельности по реставрации объектов культурного наследия.

Как видим, все указанные обязанности Закон возлагает на собственника объекта культурного наследия или его пользователя. Однако из положений жилищного законодательства следует, что не существует такого объекта права, как многоквартирный дом. Собственникам помещений в доме принадлежат на праве частной собственности помещения и на праве общей долевой собственности - общее имущество. Сам дом как единое целое не является объектом права собственников помещений. Это обстоятельство вызывает сложности в применении положений Закона на практике. Большинство экспертов сходятся во мнении, что, несмотря на нечеткое правовое регулирование, обязательства, связанные с эксплуатацией многоквартирного дома, являющегося объектом культурного наследия, возникают у собственников помещений. [30, c. 28]

Таким образом, в законодательстве существует пробел в вопросе определения стороны охранного обязательства, однако соблюдать иные требования (особый порядок проведения ремонтных работ на объекте культурного наследия) управляющей организации и ТСЖ придется в любом случае.

2. АНАЛИЗ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МП Г. ОМСКА «ТЕПЛОВАЯ КОМПАНИЯ» В СФЕРЕ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА ЖИЛОГО ФОНДА 

2.1 Характеристика предприятия МП г. Омска «Тепловая компания»

МП г. Омска «Тепловая компания» является муниципальным предприятием, обеспечивающим подачу тепла и горячего водоснабжения в дома омичей.

Деятельность предприятия регламентируется законодательством РФ, постановлениями правительства и Уставом предприятия. Предприятие самостоятельно осуществляет свою деятельность, распоряжается полученной прибылью после отчисления налогов и других обязательных платежей, начисляет фонды.

На 01.01.11 г. в собственности предприятия находятся 5 тепловых станций и 11 котельных, которые обеспечивают 40% города Омска теплом и горячим водоснабжением.

МП г. Омска «Тепловая компания» предлагает широкий спектр работ и услуг, который включает в себя:

        теплоснабжение юридических и физических лиц на территории города Омска;

        производство, транспортировка через свои тепловые сети и распределение энергии между потребителями от эксплуатируемых теплоисточников;

        ведение учета энергии, потребляемой муниципальными и прочими потребителями от эксплуатируемых и других теплоисточников, оказание оплачиваемых услуг по обеспечению населения, предприятий и организаций города тепловой энергией, горячей водой и паром (энергией) на основе заключенных контрактов и договоров;

        выполнение ремонтов оборудования и тепловых сетей;

        строительство и реконструкция теплоэнергетического оборудования и тепловых сетей;

        контроль за соблюдением установленных строительных и технологических норм и правил эксплуатации теплоэнергетических объектов, правил пользования и учета энергии, а также контроль за строительством и участие в комиссиях по приемке в эксплуатацию муниципальных теплоэнергетических объектов и сетей;

        осуществление взаимодействия с энергоснабжающими организациями;

        организация и контроль теплоснабжения населения, предприятий, учреждений и организаций, потребляющих энергоресурсы от эксплуатируемых теплоисточников;

        выдача технических условий на присоединение объектов к тепловым сетям и теплоэнергетическим установкам, а также согласование проектирования и строительства муниципальных теплоэнергетических объектов города;

        организация и участие в разработке схем развития теплоснабжения города Омска;

        формирование и организация функционирования вспомогательных производств, выполняющих ремонт на промышленной основе теплоэнергетического оборудования, а также организация выпуска новых прогрессивных видов оборудования для теплоэнергетики на предприятиях города Омска и Омской области;

        оказание консультационно-методических, технических услуг;

        установка и осуществление проверки, технического обслуживания приборов учета энергоресурсов.

Для обеспечения указанных видов деятельности на предприятии имеется:

        обученный и аттестованный персонал;

        лицензия на эксплуатацию взрывоопасных производственных объектов № ЭВ-61-000106 от 06.03.2010г.;

        свидетельство о членстве в СРО НП «Содействие развитию ЖКХ» (регистрационный номер № 029 от 18.01.2010г.);

        свидетельство о членстве в СРО НП «Союз энергоаудиторов Омской области» (регистрационный номер № СРО-Э-027-5501016762-034 от 22.10.2010г.); 

        сертификат соответствия требованиям нормативных документов по эксплуатации и ремонту теплоэнергетического оборудования;

        аттестованное сварочное оборудование в соответствии с требованиями РД 03-614-03.

        сертификат на услуги по эксплуатации, обслуживанию и ремонту собственного автотранспорта предприятия (№ ДС АТ RU.ОС029 ТО 0214 от 27.03.2009);

        собственная стационарная с переносным комплектом приборов электролаборатория, зарегистрированная в Управлении по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора по Омской области;

        испытательная лаборатория производственного контроля предприятия, соответствующая требованиям Системы аккредитации лабораторий, осуществляющих санитарно-эпидемиологические исследования, испытания, национального стандарта ГОСТ РИСО/МЭК 17025, предъявляемым к испытательным лабораториям и аккредитованная на техническую компетентность;

        сертификат соответствия на специальные и разовые перевозки пассажиров автобусами в городском и пригородном сообщении (№ ДС АТ RU.ОС029 ПП 0215 от 27.03.2009).

Предприятие осуществляет непрерывный выпуск продукции в течение всего года, только меняется объем продукции в связи с отопительным сезоном в большую или меньшую сторону.

Основой формирования плана является в первую очередь мощность предприятия, его техническая оснащенность, а также заявки или договора с потребителями.

Основных потребителей тепловой энергии можно разбить на следующие группы:

- население 74%;

- коммунально-бытовое хозяйство 18%;

- прочие (промышленная зона) 8%.

Организационная структура предприятия представлена на рис.1.

Рис.1. Организационная структура МП г. Омска «Тепловая компания»

Предприятие по состоянию на 01.01.11 г. имело в своем составе ряд подразделений:

- эксплуатационное, которое осуществляет эксплуатацию теплотехнического оборудования, а именно: тепловые станции №1, 2, 3, «Южная», «Северная», котельные центрального района в количестве 11 котельных, участок КИПиА, участок электрослужбы, газовая служба, теплохимлаборатория, отдел энергосбыта;

- ремонтное подразделение, которое осуществляет все виды ремонтов оборудования котельных и тепловых сетей, это ЦРО, цех тепловых сетей;

- служба автотранспорта и механизации.

В настоящее время, несмотря на финансовые трудности, предприятие наращивает свои мощности, производит замену старого оборудования на новое, широко внедряется автоматизация всех процессов выработки и подачи тепла.

Объектами автоматизации стали двадцать две котельные, работающие на различных видах топлива. При разработке системы специалисты МП г. Омска «Тепловая компания» (совместно с ЗАО «Навигационные системы») исходили из оптимизации затрат на один объект при построении, эксплуатации, ремонте и возможной дальнейшей модернизации системы. Функции мониторинга в системе реализованы на базе SCADA со встроенными средствами анализа данных и направлены на своевременное выявление нештатных ситуаций и оценку режимов работы котельных и оборудования.

Далее была создана сеть автоматизированных рабочих мест (АРМов) с определенным набором функциональных возможностей. Каждый оператор, не покидая рабочий пост, имеет возможность доступа к оперативным данным по сети персональных компьютеров и может контролировать процесс с помощью телекоммуникационных систем. Диспетчер получает информацию с монитора и имеет возможность принять решение при возникновении нештатной ситуации на объектах, находящихся от него на значительном расстоянии. Кроме индикации параметров на экранах мониторов каждого рабочего места можно непосредственно вызывать программу анализа информации. Система охватывает различные техпроцессы: выработку тепловой энергии, потребление газа и холодной воды, режимы работы котлов и вспомогательного оборудования котельной и др.

Особенность внедренного инновационного проекта в том, что он позволяет видеть более насыщенной и достоверной итоговую картину работы котельных.

Внедрению современных технологий в МП г. Омска «Тепловая компания» уделяют особое внимание. С 2005 г. работает геоинформационная система «Zulu 6.0» для расчета режимов работы тепловых сетей и теплопотребителей от теплоисточников предприятия; поэтапно внедряется мониторинговая система технического учета энергоносителей котельных. С 2010 г. внедрена геоинформационная система на базе программы СКФ-99, позволяющая рассчитать режимы работы тепловых сетей от теплоисточников ОАО «ТГК-11».

Для решения задач, направленных на повышение надежности и экономичности работы котельных и тепловых сетей, на совершенствование режимов теплоснабжения на котельных МП г. Омска «Тепловая компания» устанавливаются котлы для увеличения установленной мощности, новое оборудование, производится замена устаревшего. Это одна из перспективных задач предприятия на ближайшие месяцы.

2.2 Анализ деятельности МП г. Омска «Тепловая компания» в сфере управления жилым фондом