Совершенствования организации управления эксплуатацией и ремонта жилого фонда в г. Омске

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Предъявить данные требования можно только, если ненадлежащее качество работ было выявлено в течение гарантийного срока. В свою очередь, гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может быть менее пяти лет (исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику). Из этого правила существует исключение, касающееся технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства: его гарантийный срок не может составлять менее трех лет и исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (положение вступило в силу с 21.06.2010).

Нормы Закона об участии в долевом строительстве применяются только в ситуации, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено после 01.04.2005 (п. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве). До этого момента правоотношения между дольщиками и застройщиками не имели специального правового регулирования, поэтому к ним применяются общие положения о договоре подряда. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 723 ГК РФ в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного в договоре использования либо для обычного использования (при отсутствии в договоре соответствующего использования), заказчик вправе, если иное не предусмотрено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика:

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

В силу ст. ст. 756, 724 ГК РФ заказчик вправе предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством результата работы, при условии, что оно выявлено в течение пяти лет с момента передачи результата работы заказчику. Примечательно, что в Постановлении от 18.05.2010 N Ф09-3841/10-С2 арбитры ФАС УО подчеркнули: целью строительства жилья является удовлетворение бытовых нужд гражданина, что позволяет отнести данные отношения к договору бытового подряда, а также применить к ним положения Закона о защите прав потребителей. С учетом этого суд руководствовался п. 2 ст. 737 ГК РФ о сроке, в течение которого может быть предъявлено требование о безвозмездном устранении существенных недостатков результата работы, равном десяти годам, если срок службы для результата работы не установлен. В итоге было удовлетворено требование ТСЖ о безвозмездном устранении недостатков общего имущества, предъявленное по истечении пяти лет, но в пределах десяти лет. [18, c.126]

Названные нормы применяются по аналогии и в ситуации, когда требование, связанное с ненадлежащим качеством элементов общего имущества, предъявляется застройщику не заказчиком работ (дольщиком), а собственником данного имущества (например, лицом, приобретшим у дольщика помещение в доме по договору купли-продажи).

Заметим, что на момент ввода дома в эксплуатацию качество результата выполненных работ может быть признано надлежащим, что не исключает последующее выявление недостатков и соответствующее обязательство застройщика устранить их. При этом очень важно, чтобы обнаруженные недостатки были связаны с действиями застройщика (с отступлением от проектной документации, нарушением технологии производства работ, некачественными строительными материалами и пр.), то есть причинами, возникшими до передачи результата работ дольщикам. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты), хоть и выявленные в пределах гарантийного срока, но возникшие вследствие нормального износа, нарушения обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего ремонта, проведенного дольщиком или привлеченными им третьими лицами (п. 7 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, п. 2 ст. 755 ГК РФ). Застройщик не вправе ссылаться на действия третьих лиц, привлеченных им же для устранения заявленных дефектов работ.

Чаще всего требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, застройщику выдвигает ТСЖ, созданное в качестве способа управления многоквартирным домом. В силу п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Как правило, это положение конкретизируется в уставе ТСЖ (ТСЖ обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в частности в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также в отношениях с другими юридическими и физическими лицами). Исходя из этого, ТСЖ вправе предъявлять требования застройщику, связанные с ненадлежащим качеством общего имущества, несмотря на то, что непосредственно между ТСЖ и застройщиком никаких правоотношений нет. В домах, где в качестве способа управления выбрана управляющая организация, по решению общего собрания собственников помещений (например, зафиксированному в договоре управления) именно она может быть наделена полномочиями представлять интересы собственников помещений в аналогичных ситуациях.

Деятельность по управлению многоквартирным домом носит непрерывный характер и сопровождается финансовыми потоками: собственники помещений вносят управляющей организации (ТСЖ) плату за жилое помещение и коммунальные услуги (обязательные платежи и взносы), управляющая организация перечисляет ресурсоснабжающим компаниям и подрядчикам суммы оплаты поставленных ресурсов и выполненных работ. Прекращение обязательств одной управляющей организации и вступление в полномочия по управлению домом нового субъекта по общему правилу не сопряжено с преемственностью прав и обязанностей. Иначе говоря, расчеты с управляющим осуществляются в прежнем порядке: управляющая организация (ТСЖ) взыскивает с собственников помещений задолженность, возникшую в период действия договора управления (функционирования ТСЖ). Аналогично управляющая организация (ТСЖ) обязана погасить долги за коммунальные ресурсы и выполненные сторонними подрядчиками работы. В свою очередь новый управляющий начинает работу с чистого листа, то есть на момент начала управления конкретным домом не имеет ни дебиторской, ни кредиторской задолженности, связанной с ним. Таким образом, никаких финансовых взаимоотношений между прежним и новым управляющим нет. Именно поэтому новый управляющий не вправе требовать от своего предшественника предоставления сведений о состоянии его расчетов с собственниками помещений (в частности, по неотработанным авансам, например по накоплениям на капитальный ремонт). [23, c.38]

При прекращении договора управления управляющая организация обязана вернуть как неосновательное обогащение суммы неотработанных авансов, в частности, платежи за капитальный ремонт, запланированный на будущее, но так и не проведенный. Причем после прекращения полномочий по управлению домом управляющая организация, собиравшая плату за капитальный ремонт, не должна проводить его, поскольку обязанность по выполнению работ как часть комплексного обязательства по договору управления прекращена в связи с прекращением договора управления. Получателем сумм неотработанных авансов должна быть сторона договора управления, за счет которой управляющая организация неосновательно обогатилась, то есть собственники помещений в многоквартирном доме. Вместе с тем собственники помещений вправе на общем собрании наделить третье лицо (например, новую управляющую организацию или ТСЖ) полномочиями представлять их интересы при взыскании с прежнего управляющего сумм, накопленных на капитальный ремонт, а также процентов за использование чужих денежных средств. Этим же решением собственники помещений должны определить назначение возвращенных прежним управляющим сумм, например в счет накопления ремонтного фонда новой управляющей организацией (ТСЖ).

Неосновательное обогащение прежнего управляющего может возникнуть также в связи с пользованием (и извлечением дохода от пользования) общим имуществом в многоквартирном доме без согласования с собственниками помещений. Собственники помещений вправе взыскать суммы арендной платы, полученной управляющим незаконно, действуя при этом через представителя своих интересов, например ТСЖ (согласно жилищному законодательству и положениям устава товарищество вправе представлять интересы собственников помещений в их отношениях с третьими лицами).[23, c.39]

Какие-либо финансовые отношения непосредственно между прежним и новым управляющими могут возникнуть только на основании специального соглашения об уступке требования и (или) переводе долга. Путем уступки требования и перевода долга изменяются лица в обязательстве. Так, по договору цессии право прежней управляющей организации требовать от собственников помещений внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, возникшее из договора управления, передается третьему лицу - новому управляющему (п. 1 ст. 382 ГК РФ). Испрашивать согласие должников в общем случае не требуется (п. 2 ст. 382 ГК РФ). Единственное - собственников помещений следует уведомить о том, что все не погашенные на момент изменения способа управления долги перед прежним управляющим подлежат уплате новому управляющему. В свою очередь, по соглашению о переводе долга задолженность прежней управляющей организации за потребленные в многоквартирном доме коммунальные ресурсы переходит к преемнику. Ключевым условием для действительности перевода долга является согласие кредитора - коммунального предприятия (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Общим требованием к этим двум соглашениям является необходимость четкого указания на предмет - передаваемое право и переводимый долг: основание возникновения обязательства, период формирования задолженности, ее сумма с разбивкой по контрагентам. В противном случае договор считается незаключенным.

На практике не всегда все без исключения собственники помещений в многоквартирном доме отслеживают ситуацию с управлением домом. Поэтому не исключено, что некоторые жильцы будут продолжать по привычке вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги за период, когда дом перешел в управление новой компании, на банковский счет прежнего управляющего, не подозревая, что способ управления был изменен. В этом случае у прежнего управляющего возникает неосновательное обогащение в виде сумм, полученных по ошибке от собственников помещений после прекращения полномочий по управлению домом (ст. 1102 ГК РФ). Поскольку собственник помещений, перечисливший денежные средства по ошибке, не имел намерения одарить прежнего управляющего, не осознавал, что у него отсутствуют обязательства перед ним, положения п. 4 ст. 1109 ГК РФ не применяются к правоотношениям сторон (см. п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2000 N 49 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении"). Поэтому ошибочно внесенные платежи подлежат возврату собственникам помещений по их требованию. При этом в силу ст. 309 ГК РФ собственник помещения вправе указать неосновательно обогатившейся компании, что перечислить денежные средства следует на счет нового управляющего. Соответственно, последний обязан принять исполнение, предложенное за должника (собственника помещения) третьим лицом (п. 1 ст. 313 ГК РФ). Но в этом случае управляющая организация должна указать в платежном поручении, что она осуществляет перечисление денежных средств за конкретного собственника помещения в многоквартирном доме.

Помимо требования о безвозмездном устранении недостатков закон позволяет также заявить иск о соразмерном уменьшении цены работ либо о возмещении расходов на устранение недостатков. Ввиду специфичности ситуации первый вариант на практике не находит применения, тогда как компенсация расходов встречается нередко. Примечательно, что арбитры удовлетворяют иски ТСЖ и управляющих организаций не только о возмещении фактически понесенных убытков, но и о финансировании будущих расходов в размере, определенном профессиональным оценщиком. Второй вариант выгоднее собственникам помещений, поскольку позволяет им не уплачивать собственные денежные средства, рассчитывая впоследствии получить возмещение. Очевидно, что это возможно, только если устранение недостатков не является срочным. Если же неисправности элементов общего имущества угрожают безопасности проживающих, сохранности их имущества и требуется незамедлительный ремонт, ничего другого не остается, кроме как выполнить ремонт за счет собственных средств и затем взыскивать с застройщика убытки.

Расходы, понесенные ТСЖ и управляющей организацией в связи с оплатой услуг экспертов, устанавливающих причины выявленных дефектов общего имущества в многоквартирном доме, подлежат возмещению застройщиком, если решение суда будет вынесено в пользу представителя собственников помещений.

1.3. Содержание и ремонт общего имущества

Содержание и ремонт общего имущества - это ключевой элемент деятельности по управлению многоквартирным домом. Если качество предоставляемых коммунальных услуг зависит не только от управляющей организации (ТСЖ), но и (в большей степени) от действий ресурсоснабжающих предприятий, то содержание и ремонт общего имущества полностью находятся в компетенции управляющей организации (ТСЖ). Но управляющая организация и ТСЖ связаны в своих действиях волей собственников помещений в многоквартирном доме. Для управляющей организации главный ограничитель - задание собственников помещений в договоре управления в виде перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения. Для ТСЖ таким лимитом является смета расходов, утвержденная общим собранием членов товарищества. Выполнять какие-либо услуги и работы сверх запланированного значит отступить от указаний собственников помещений и понести убытки.

Между тем нередко собственники помещений, пытаясь сэкономить, не расширяют перечень работ и не повышают размер платежа. В итоге не выполняются работы, влияющие на безопасность проживания в доме. А в этом случае возникает риск привлечения управляющего к административной ответственности за нарушение правил содержания жилых домов. Причем среди арбитров преобладает мнение, что отсутствие необходимых работ в перечне, утвержденном в договоре управления, и соответственно источника их финансирования не является основанием, исключающим вину управляющей организации в нарушении правил содержания жилфонда, тем более когда управляющая компания не предлагала собственникам установить размер платы, необходимый для выполнения спорных работ. Минрегион высказал свое мнение в Письме от 14.10.2008 N 26084-СК/14: у управляющей организации нет обязанности выполнять не заказанные и не оплаченные услуги и работы, следовательно, их невыполнение не может представлять собой состав административного правонарушения независимо от наличия в договоре обязанности выполнять другие услуги и работы. Однако это Письмо не является нормативным актом, которым арбитражные суды обязаны руководствоваться при рассмотрении дела, поэтому ссылка на данный документ будет отклонена.

Нужно различать несколько категорий работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Предназначение работ и услуг первого вида - обеспечивать в штатном режиме исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома (данные требования прописаны в Правилах эксплуатации жилфонда). Эти текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления в силу законодательства и должны осуществляться управляющей организацией независимо от того, перечислены ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений. Определение в договоре должного размера платы за такие услуги и работы, обеспечивающие нормально необходимое содержание дома с учетом его естественного износа, является предпринимательским риском управляющей организации. Совсем другое дело - неотложные услуги и работы, вызванные обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает. Данные услуги и работы должны быть оплачены собственниками помещений отдельно, дополнительно. И последняя категория услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества - это услуги и работы, которые осуществляются сверх действий и мероприятий, обеспечивающих исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома. Они должны быть специально прописаны в договоре управления, их стоимость увеличивает размер платы за жилое помещение. Таким образом, неправильно считать, что обязанность управляющей организации выполнять работы, влияющие на безопасность проживания в доме, возникает исключительно на основании специального указания на нее в договоре управления либо решения общего собрания собственников помещений. [23, c.41]