Определение рыночной стоимости административного здания

ФБГОУ ВПО

Дальневосточный государственный

университет  путей сообщения

 

 

 

                                                                                                                 

 Кафедра ”Экономика  строительства и

технология стройматериалов”                                                                                                                           

 

                  

                             

                                                                                                                                                 

 

 

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

 

«Определение рыночной стоимости

административного здания»

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                                                                            Выполнил:ЗаковряжинА.И.

                                                                                          442гр.

                                                                          Проверил: Шувалова С.Н.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

г. Хабаровск

2011

Содержание

 

Введение 

1. Теоретические основы и методы проведения оценочной экспертизы

1.1. Основные  понятия, используемые в оценочной  деятельности

• 1.2. Принципы оценки

1.2.1. Принципы пользователя

1.2.2.  Принципы, обусловленные процессом  эксплуатации

1.2.3. Принципы, связанные с внешней  рыночной средой

1.2.4. Наилучшее и наиболее эффективное  использование (ННЭИ)

• 1.3. Стоимость недвижимости и её основные виды

• 1.4. Методические подходы

• 1.4.1. Затратный подход к оценке недвижимости

• 1.4.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

• 1.4.3. Доходный подход к оценке недвижимости

• 1.5. Согласование результатов

• 1.6. Документы, необходимые для оценки недвижимости

2. Оценка объекта недвижимости

      2.1 Описание объекта недвижимости

 2.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

 2.3 Сравнительный подход

2.4 Доходный подход

 2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

 2.6 Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

     Список литературы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

Оценка объектов недвижимости  и  определение  рыночной  стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость на сегодня выступает  не  только в роли места проживания, но также  и как  объект  экономических   и  правовых отношений. Так как  рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки  и стоимости  недвижимости невозможно совершить  практически ни одной операции.

В связи с  переходом России к рыночной экономике, введение института частной собственности  и приватизации народно-хозяйственной  собственности СССР (к натуральной  без денежной форме) возник имущественный  оборот, для поддержания которого требуются независимые эксперты. Содержание работы оценщика и стандарты  профессиональной деятельности, которой  он руководствуется, требуется раскрыть в курсовой работе и на практическом примере показать, как устанавливается  величина рыночной стоимости.

Оценщик –  эксперт рынка, обладающий специальными знаниями, применяя которые на практике и назначая стоимость различным  объектам имущества - способствует их вовлечению в рыночный оборот.

Цель курсовой работы состоит в раскрытии теоретических  положений, характеристики приемов  и методов работы, а так же описаний примера объекта недвижимости, к  которому приложены эти знания для  получения величины рыночной стоимости.

Задачи курсовой работы представляют собой те отдельные  частные вопросы, решая которые  мы достигаем цели исследований:

1. Дать характеристику существа и функции профессии оценщика в рыночной экономике;
2. Раскрыть понятия и принципы, на которых основана оценочная теория;
3. Дать характеристику методическим подходам;
4. Показать, как из нескольких независимых величин получается обобщенное значение рыночной стоимости;
5. Показать организационные этапы, в ходе которых решаются задачи оценочного исследования:
• ведение переговоров, подписание договора с заказчиком;
• сбор внутренней информации по объекту недвижимости;
• сбор информации для применения подходов;
• расчеты по методическим подходам;
• обобщение данных в письменном отчете;
• сдача отчета заказчику, подписания акта приема сдачи и оплата оценочной экспертизы.

Курсовая  работа выполнена, с использованием фактического материала, отражающего  рыночную ситуацию по отрасли и по региону.

Выражаю благодарность  Шуваловой С.Н. за помощь в выполнении работы.

 

1. Теоретические основы  и методы проведения оценочной  экспертизы

1.1. Основные понятия, используемые  в оценочной деятельности

Под оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

 

Оценка  недвижимого имущества необходима при:

• операциях купли-продажи или сдаче в аренду;
• акционировании предприятий и перераспределение имущественных долей;
• кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
• страховании объектов недвижимости;
• кредитовании под залог объектов недвижимости;
• внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;
• разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
• ликвидации объектов недвижимости;
• исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешений имущественных споров;
• других операций, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

С формированием  рыночных отношений понятия «недвижимость» и «оценка различных объектов недвижимости» стали широко использоваться на практике, однако их теоретическое  обоснование применительно к  специфическим условиям рынка России находится в стадии становления  и развития, а многие термины имеют  неоднозначное трактование.

Недвижимое  имущество – это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или всё, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Различия  в понятии недвижимости как объекта  оценки и в определении Гражданского кодекса отражены на схеме 1.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Схема 1. Понятие недвижимости как объекта оценки

 и в определении Гражданского  кодекса

 

Следовательно, под объектом недвижимости понимается, во-первых,

предприятие в целом как имущественный  комплекс, во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут  быть:

• здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), расположенных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к этому участку;
• обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
• инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нём зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Суда же относятся доли собственности в  объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
• стационарные сооружения благоустройства территории участка;
• элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
• другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.

 

Основанием  для проведения оценки стоимости  объекта недвижимости является договор  между оценщиком и заказчиком.

Договором между  оценщиком и заказчиком может  быть предусмотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного объекта  оценки, ряда объектов оценки либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных законодательством  Российской Федерации, оценка объекта  оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком  на основании определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также  по решению уполномоченного органа.

Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме  и не требует нотариального удостоверения.

Договор должен содержать:

• основания заключения договора;
• вид объекта оценки;
• вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки;
• денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки;
• сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

В договор  включаются сведения о наличии и  оценщика лицензии на осуществление  оценочной деятельности с указанием  порядкового номера и даты выдачи лицензии, органа, её выдававшего, а  также срока, на который данная лицензия выдана.

Оценка стоимости  объекта недвижимости не может проводиться  оценщиком, если он является учредителем, собственником, акционером или должностным  лицом юридического лица либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный  интерес в объекте оценки, или  состоит с указанными лицами в  близком родстве или свойстве.

Проведение  оценки объекта оценки не допускается, если:

• в отношении объекта оценки оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;
• оценщик является учредителем, собственником, акционером, кредитором, страховщиком юридического лица либо юридическое лицо является учредителем, акционером, кредитором, страховщиком оценочной фирмы.

Не допускается  вмешательство заказчика либо иных заинтересованных лиц в деятельность оценщика, если это может негативно  повлиять на достоверность результата проведения оценки объекта оценки, в том числе ограничение круга  вопросов, подлежащих выяснению или  определению при проведении оценки объекта оценки.

Размер оплаты оценщику за проведение оценки объекта  оценки не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков  является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков, и осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда или третейского суда.

Оценщик не вправе заниматься оценочной деятельностью  без заключения договора страхования. Наличие страхового полиса является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки.

Страхование гражданской ответственности оценщиков  может осуществляться в форме  заключения договора страхования по конкретному виду оценочной деятельности (в зависимости от объекта оценки) либо по конкретному договору об оценке объекта оценки.

1.2 Принципы оценки.

Теоретической основой процесса оценки является система  оценочных принципов.

По признанию  большей части специалистов оценки, все принципы которыми руководствуется  рыночный потребитель и которые  положены в основу рыночной теории, подразделяются на следующие четыре группы (см. схему 1):