Определение рыночной стоимости административного здания

 

Схема 2. Принципы оценки недвижимости

 

1.2.1. Принципы пользователя

Принцип замещения гласит о том, что ни один благоразумный покупатель не заплатит за объект цену, которая будет превышать затраты на приобретение аналогичного объекта.

Данный принцип  исходит из возможности альтернативного  выбора для покупателя, т.е. стоимость  объекта зависит от того, имеется  ли на рынке аналогичные или замещающие объекты.

Принцип ожидания определяется тем, какой доход или какие выгоды и удобства от использования объекта недвижимости, включая выручку от последующей перепродажи, ожидает получить потенциальный собственник. Данный принцип лежит в основе оценки доходным подходом и характеризует точку зрения потенциального пользователя на будущие доходы и их текущую стоимость.

Принцип полезности означает, что чем больше объект недвижимости способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

В экономической  оценке полезность определяется величиной  и сроками получения доходов  или других выгод от использования  объекта, а также от престижности.

Для некоторых  видов объектов наибольшая полезность достигается, если его оценивают  как отдельный элемент, другие могут  оказаться более полезными в  качестве составной части группы.

 

1.2.2. Принципы, обусловленные процессом  эксплуатации

Эта группа обусловлена процессом эксплуатации объекта недвижимости и включает принципы вклада, остаточной продуктивности, сбалансированности, разделения.

Принцип вклада – для оценки стоимости объекта недвижимости необходимо определить вклад каждого фактора и его важнейших элементов в формирование полезности и стоимости объекта.

Другими словами, вклад – это добавление в стоимость  объекта недвижимости, которая является результатом наличия конкретного  фактора или его элементов.

Принцип вклада часто используется для определения  излишних или недостающих улучшений  при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования.

 Принцип остаточной продуктивности определяет остаток дохода отнесенный к данному объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Остаточная  продуктивность объекта, имеющего лучшее местоположение, существенно увеличивается, если оно позволяет получать дополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, и минимизации издержек, особенно транспортных, или за счет удовлетворения особых потребностей потребителей.

Принцип сбалансированности (равновесия) означает, что максимальная стоимость объекта достигается тогда, когда все компоненты объекта оптимально сочетаются друг с другом и обеспечивают максимальную стоимость недвижимости. Необходимо подчеркнуть, что принцип сбалансированности способствует достижению оптимального размера  объекта недвижимости при существующем варианте его использовании с учетом сложившихся рыночных стандартов и условий внешнего окружения.

Принцип разделения означает, что физические элементы недвижимости и имущественные права на них можно разделять и соединять таким образом, чтобы достичь максимальной стоимости объекта.

При разделении физических элементов недвижимости и имущественных прав на них возможны следующие варианты:

• простое разделение;
• разделение по видам имущественных прав;
• разделение по времени владения или пользования.

 

 

 

 

1.2.3. Принципы, связанные с внешней  рыночной средой

Эта группа обусловлена действием рыночной среды, включает спрос и предложение, конкуренцию, соответствие и изменение  внешней среды.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения  внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Принцип спроса и предложения означает, что цена недвижимости изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Он выражает взаимосвязь между растущей потребностью в объектах недвижимости в условиях социально – экономического развития общества и ограниченностью предложения, обусловленной природной ограниченностью земельных участков, а также экономическими издержками на строительство (реконструкцию) улучшений. 

Принцип спроса и предложения, как основа механизма  рыночного саморегулирования, объясняет  большие различия в ценах на объекты  в зависимости от их целевого назначения и местоположения.

Принцип конкуренции означает, что цены на объекты недвижимости устанавливаются по средствам постоянного соперничества субъектов рынка, которые стремятся к получению максимальной прибыли. Высокая норма прибыли стимулирует привлечения капиталов на рынок и усиливает конкуренцию. Положительная роль конкуренции состоит в том, что только на конкурентном рынке можно определить рыночную стоимость, когда она выравнивает доходность инвестиций в разных сегментах рынка недвижимости.

Принцип соответствия означает, что рыночная стоимость объектов недвижимости будет максимальной тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие характеристик объекта недвижимости потребностям и ожиданиям местного рынка обеспечивает высокий рыночный спрос на него, а, следовательно, и высокую стоимость.

 

1.2.4. Наилучшее и наиболее эффективное  использование (ННЭИ)

ННЭИ означает, что из возможных вариантов использования  объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Оценщик даёт поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим  прогнозированием данной динамики, и  таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный  доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нём на дату оценки.

ННЭИ  определяется как использование  недвижимости, которое:

1. является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
2. физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
3. финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
4. обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

ННЭИ рассматривается  в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими  улучшениями.

Если участок  свободен от строения, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить  с учётом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учётом перспектив развития района.

Если на земельном  участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся  использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли  при её оптимальном применении не превысит общую стоимость земли  и построек при текущем использовании  за вычетом затрат по сносу имеющихся  сооружений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования  могут изменять своё назначение. Это  происходит как в результате износа здания и других улучшений, так и  под воздействием тенденций на рынке  недвижимости.

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную  роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценки недвижимости –  доходный, сравнительный и затратный.

Вывод по анализу  ННЭИ. Исходя из перечисленных критериев  и принимая  во внимание   место   расположения   объекта,   конструктивную   схему,   объем выполненных  работ на дату  оценки,  можно  сделать  вывод,  что  оптимальное  использование оцениваемого здания достигается при  эксплуатации  его  только как здания складского назначения.

 

 

1.3. Стоимость недвижимости и её  виды

Недвижимое  имущество  находится в свободном  гражданском обороте  и является объектом различных сделок, что порождает  потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

Цена – это денежное выражение стоимости объекта недвижимости, на конкретную дату продажи.

Цена как  форма проявления стоимости, выражающая результат, неизбежно отклоняется  от стоимости заключения сделки между  покупателем и продавцом в  конкретных условиях под влиянием различных  финансовых факторов.

Рыночная стоимость

Согласно  Федеральному закону РФ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

• одна сторона не обязана сделки отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей- либо стороны это не было;
• платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная  стоимость понимается как стоимость  недвижимости, оцениваемая без учёта  затрат на совершение сделки купли-продажи  и связанных со сделкой налогов.

Неотъемлемой  частью определения рыночной стоимости является концепция ННЭИ. Стоимость недвижимости при ННЭИ является максимальной и соответствует рыночной стоимости.

Рыночная стоимость  при существующем использовании

Рыночная  стоимость при существующем использовании  – это оцениваемая на основе продолжения  использования, но при допущении  незанятости недвижимости сумма, за которую недвижимость следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать  продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время  которой стороны действовали  компетентно, расчётливо и без принуждения. Рыночная стоимость при существующем использовании понимается как стоимость недвижимости, рассчитанная без учёта издержек и налогов, связанных со сделкой купли или продажи.

Как база оценки эта стоимость используется только при оценках для целей составления  финансовых отчётов.

Стоимость воспроизводства (восстановительная стоимость) – затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта недвижимости из тех же материалов, по тому же проекту, технологиям и стандартам, рассчитанные в ценах на дату оценки.

Стоимость замещения – затраты на строительство объекта, аналогичного по полезности оцениваемому объекту недвижимости, но построенного с применением современных материалов, оборудования, проектов, технологии и стандартов.

Ликвидационная стоимость– денежная сумма в виде разницы между доходами от ликвидации объекта недвижимости и расходами на её проведение. Это стоимость, с которой приходиться соглашаться продавцу при вынужденной продажи недвижимости в ограниченный период времени, не позволяющий значительному числу потенциальных покупателей ознакомиться с объектом и условиями продажи.

Утилизационная стоимость– это стоимость улучшений, рассматриваемая как стоимости совокупности  составляющих материалов, элементов и конструкций без их дополнительного ремонта и подготовке к продаже. Утилизационная стоимость рассчитывается с учётом затрат на реализацию и по смыслу аналогична стоимости  реализации для отдельных элементов имущества.

Залоговая стоимость – это стоимость объекта недвижимости, обеспечивающего ипотечный кредит, которую кредитор надеется получить при вынужденной продаже на рынке данного объекта недвижимости в случае неплатёжеспособности заёмщика. Величина залоговой стоимости служит верхним пределом ссуды, которая предоставляется под залог объекта недвижимости. Залоговая стоимость меньше рыночной стоимости на величину рисковой восставляющей, а также дохода кредитного учреждения от данной операции.