Определение рыночной стоимости административного здания

 

 

 

 

 

Таблица 4. - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов                   

Наименование элемента	ст-ть с учетом отл. рем., руб.	факт. срок эксплуат., лет	норм. срок эксплуат., руб.	Коэфф. износа, %	износ, руб.	ст-ть с учетом НИКЖЭ, руб.
1	2	3	4	5=(3/4)	6=(2*5)	7=(2-6)
Кровля	164179,872	18	60	30	49253,96	114925,9
Полы дер.	328359,694	3	15	20	65671,94	262687,8
Полы бет.	328359,694	18	20	90	295523,7	32835,97
Проемы оконные	451494,573	18	30	60	270896,7	180597,8
Проемы дверные	451494,573	18	40	45	203172,6	248322
Внутренняя отделка
Штукатурка	191351,6242	18	30	60	114811	76540,65
Окраска	191351,6242	2	2	100	191351,6	0
Побелка	191351,6242	2	3	67	128205,6	63146,04
Отопление	197015,8264	18	25	72	141851,4	55164,43
Хол. вода.	197015,8264	18	25	72	141851,4	55164,43
Горяч. вода	197015,8264	18	25	72	141851,4	55164,43
Канализация	197015,8264	18	30	60	118209,5	78806,33
Электрооб-е	197015,8264	18	20	90	177314,2	19701,58
ВСЕГО:	1559134				2039965	1243057

 

Таблица 5. - Определение эффективного возраста объекта оценки

№	Наименование	Значение
1	стоимость стр-ва силовых эл-в, руб *	13142337
2	износ силовых элементов, руб	2365620
3	коэффициент износа, Ки	0,18
4	нормативный срок службы, лет	125
5	эффективный возраст, лет	22,5

 

Таблица 6. - Определение неисправимого физического износа долгоживущих элементов

№	Наименование	Значение
1	ст-ть нового стр-ва, руб	23056730
2	исправимый физ. износ (отл. ремонт), руб	4150211,4
3	ст-ть краткож. эл-в с неисправимым износом, руб	1243057
4	итого ст-ть долгоживущих эл-в с  неиспр. физ. износом (1-2-3)	17663462
5	неисправимый физ. износ долгоживущих эл-в (3*Ки)	3179423,2

 

 

Таблица 7.

Наименование	Значение
Исправимый физич. износ (отл ремонт), руб.	4150211,4
Неисправимый физ износ короткоживущих элементов, руб	2039965
Неисправимый износ долгоживущих элементов, руб.	3179423,2
Итого физический износ, руб.	9369600 (41%)

 

2. Определение функционального  износа

 

В ходе осмотра  объекта недвижимости были выявлены недостатки, требующие замены и модернизации, а именно:

• замена деревянных дверей на новые: 15 штук;
• установка кондиционеров: 4 штуки.

 

1. Стоимость одной двери 5 000 рублей, установка 1 500 рублей.

15шт.* (5 000 + 1 500) = 97 500 руб.

2. Стоимость одного кондиционера 20 000 рублей, установка 4 000 рублей.

(20 000 + 4 000)*4 = 96 000 рублей

Величина  функционального износа:

И_фун. = 97 500 + 96 000 = 193 500 рублей.

3. Внешний (экономический) износ

 

Рассчитывается:

Цена за 1 м² аренды в месяц офисного помещения по ул. Стрельникова,15 составила 850 руб.

Коэффициент потери от недозагрузки = 10 % (по заданию)

Общая площадь  здания 400 м²

R – ставка капитализации (R = 20%, расчёт показан в доходном подходе)

 

 рублей

 

Совокупный  износ объекта оценки определяется по формуле:

И_сов = И_физ + И_фун + И_эк

И_сов = 9369600 + 193 500 + 2040000 = 11 603 100 рублей

 

Определение стоимости земельного участка

Стоимость земельного участка находится методом капитализации  по формуле:

С_з.у.= РД / R

где: РД – рентный доход,

R – ставка капитализации.

Рентный доход определяется по формуле:

РД = S_з.у. * Р * К₁

где: S_з.у.= 950 м² – площадь земельного участка,

Р – рента, для 9-й зоны города размер земельного налога на 2011 год равен 59,16 руб./кв. м в год   (постановление администрации города Хабаровска).

К₁ – коэффициент, учитывающий вид деятельности арендатора и равный 15,0 для категории «Прочая коммерческая деятельность»

РД = 950 * 59,16*15,0 = 843030 руб.

Ставка капитализации определяется по формуле:

R = БС + Р

Норма возврата капитала при оценке земельного участка не учитывается.

 

БС – ставка по депозитам наиболее надёжных банков РФ = 7,6%

Р – степень оправданности ожидания в получении будущих доходов.

 

Расчёт рисков:

1. Поправка на ликвидность (поправка на длительность экспозиции при продаже) = 2 %.
2. Риск управления берётся приблизительно = 3%.

Р = Р₁ + Р₂

Р = 2% + 3% = 5%

Расчёт ставки капитализации:

R = 7,6 + 5 = 12,6%

Стоимость объекта  определяется по формуле:

= 56202/ 12,6% = 6690714,3 руб.

 

Итоговая  стоимость по затратному подходу:

,

Где С – итоговая стоимость объекта оценки;

 С_в – восстановительная стоимость объекта оценки;

С_зу – стоимость земельного участка.

С = 23056730– 11 603 100 + 6690714,3= 18144344,3 руб.

Стоимость административного здания, полученная затратным подходом, равна 18144344,3 руб.

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Сравнительный подход

В процессе анализа рынка были подобраны  следующие объекты (таблица №9), пригодные для выполнения оценки расчётов стоимости сравнительным подходом.

Табл. 9

Наименование показателя	Аналоги
	1	2	3
Функциональное назначение	коммерческое	коммерческое	офис
Местоположение	Ул. Бойко-Павлова	Ул Брестская	Ул. Фрунзе,48
Описание	Нежилое помещение в кирп. здании	Нежилое помещение в кирп. здании	Отдельно стоящее 2-этажное здание
Площадь здания	330	248	235
Износ	50%	35%	45%
Материал стен	кирпич	кирпич	кирпич
РЦЦС на дату продажи	63,34	63,34	63,34
Цена продажи	12 000 000	21 080 000	33 000 000
Цена за 1м2	36400	85000	140426

Элемент сравнения	Ед. изм.	Объекты сравнения
		Объект оценки	1	2	3
Цена продажи	руб.		12 000 000	21 080 000	33 000 000
Площадь здания	м2	400	330*	248	235
Цена за 1м2	руб.		36400	85000	140426
РЦЦС на дату продажи			63,34	63,34	63,34
РЦЦС на дату оценки		64,23
Корректировка	%		1,01	1,01	1,01
Скорректированная цена	руб/м2		36911	86194	142420
Местоположение		Ул. Стрельникова,15	Ул. Бойко-Павлова*	Брестская	Фрунзе, 84
Размер арендной платы		59,16	51,27	94,66	110,42
Корректировка	%		1,15	0,62	0,54
Скорректированная цена	руб./м2		42448	53440	76907
Износ		41%	50%	35%	45%*
Корректировка	%		1,18	0,91	1,07
Скорректированная цена	руб./м2		50089	48630	82500
Скорректированная цена объекта	руб.		16529251	12060240	19387500
Площадь здания	м2	400	330	248	235
Корректировка	%		-1,7752	-3,85	-4,18
Скорректированная цена	руб./м2		50087	48626	82496
Скорректированная цена объекта	руб.		16528710	12059248	19386517

 

Установим стоимость  объекта недвижимости на основе сравнительного анализа выбранных аналогов.

 

Таблица 10. -  Корректировки по сравнимым продажам.

 

Корректировки на отличия аналогов от объекта были внесены на основании оценки этих отличий рынком, что выражается в  ценах продаж.

При анализе  аналогов объекта оценки были учтены следующие отличия:

• Дату продажи;

Поправка  на время продажи объекта отражает фактическое изменение покупательной  стоимости валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты  недвижимости, т. е. инфляцию на рынке  недвижимости.

РЦЦС_ОО на дату оценки / РЦЦС_ОА на дату продажи

• Местоположение;

Необходимый элемент сравнения, поскольку оказывает  существенное воздействие на стоимость  оцениваемого объекта.

1. Определяем по карте зону города
2. Определяем размер арендной ставки земельного участка для данной зоны.
3. Корректировка: Ставка._ОО / Ставка._ОА
• Износ.

Корректировку на износ рассчитаем по формуле:

(1 – И_ОО) /(1 – И_ОА)

Заключительные  выводы о цене продажи объекта: итоговая величина выводится по следующей методике.

Назначаем удельные веса:

А₁ = 60%

А₂ = 10%

А₃  =30%

Стоимость квадратного  метра аналогов с учетом удельных весов:

С_квм = 50087*0,6+48626*0,1+82496*0,3 = 59666,4 р/м²

Конечная  стоимость:

С _{конечная} = 59666,4*400 = 23 866 560 рублей

 

Стоимость административного здания, полученная сравнительным подходом, равна 23 866 560 рублей.

 

2.4 Доходный подход

Определим стоимость  офисного здания на основе доходного  подхода методом капитализации потока доходов.

Стоимость объекта (Соб), определяется по формуле:                                          

,

где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

 

Определение доходов:

1) Потенциальный валовой доход (ПВД)

*12мес.,

где S = 400 м² – площадь объекта недвижимости, м²;