Определение рыночной стоимости административного здания

Сравнительный подход оценки недвижимости базируется на принципах замещения, сбалансированности, спроса и предложения. Определение стоимости объекта недвижимости при сравнительном подходе, т.е. сравнительном анализе продаж, производится в следующем порядке:

1. анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов недвижимости (таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);
2. проверка информации о сделках;
3. выбор подходящих единиц сравнения;
4. выявление адекватных элементов сравнения;
5. внесение в цены продаж сопоставимых объектов поправок корректировок) на различия между ними и оцениваемым объектом по элементам сравнения;
6. сведение ряда откорректированных показателей стоимости сопоставимых объектов к одному показателю стоимости оцениваемого объекта.

Выделяется несколько  условий применения сравнительного подхода:

- объект  не должен быть уникальным, необходимо  наличие сопоставимых аналогов, в том числе по времени сделок  в целях уменьшения влияния  рыночных изменений на результат  оценки;

- информация  должна быть исчерпывающей, включающей  условия совершения сделок;

- факторы,  влияющие на стоимость сравниваемых  аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть согласованы. 

Для анализа сопоставимых продаж застроенных  участков (объектов недвижимости) целесообразно  применять:

• цену за единицу общей площади;
• цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;
• цену за единицу объема сооружения;
• цену за комнату;
• цену за квартиру;
• цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта.

Точность  определения стоимости зависит  от количества и качества используемой для анализа информации. Чем более  схожи выбранные для сравнения  объекты с оцениваемым, тем более  точную величину стоимости объекта  можно получить в результате применения этого подхода.

Аналог – это объект недвижимости с известной ценой сделки, максимально похожий на оцениваемый объект. Для сравнения требуется отобрать 3 – 5 аналогов (большее число аналогов повышает достоверность конечной оценки, увеличивает уверенность в методе оценки).

Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

• передаваемые имущественные права;
• условия финансирования сделки;
• условия продажи;
• время продажи;
• месторасположение объекта;
• физические параметры объекта;
• экономические параметры объекта;
• характер использования;
• наличие стоимостных компонентов, не связанных с недвижимостью.

Поправки  по элементам сравнения могут  вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах  с последующим переводом в  денежные единицы.

В условиях активного рынка, на котором можно  найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом  общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая  корректировка.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое  выведение среднего арифметического  откорректированных цен сопоставимых объектов.

Определение стоимости оцениваемого объекта  должно строиться на логических рассуждениях, согласно которым наибольшее значение придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени  соответствуют по своим характеристикам  оцениваемому объекту.

По методу сравнительного анализа продаж величина накопленного износа определяется как  разница между полной восстановительной  стоимостью здания и его рыночной стоимостью на дату оценки.

Применение  данного метода возможно только при  наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно  откорректировать на различия с оцениваемым  объектом.

 

3. Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход позволяет учитывать ожидаемый инвестиционный доход от объекта оценки. Поэтому его применение необходимо при анализе целесообразности инвестирования, при обосновании решений о финансировании инвестиций в недвижимость. Доходный подход более чем сравнительный и затратный подходы, отражает представление инвестора о недвижимости как источнике получения дохода. Результаты, полученные на основе этого подхода, наиболее значимы при оценке объектов, приносящих доход: офисных и складских помещений, торговых площадей, производственных зданий и гостиниц. Таким образом, доходный подход очень важен при анализе инвестиционных и финансовых решений в сфере недвижимости.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно методом дисконтированных денежных потоков и методом капитализации потока доходов.

Оценка стоимости  объекта недвижимости методом дисконтированных денежных потоков производится путем  прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконта (требуемой инвесторами  ставке дохода на инвестиции), выбранной  с учетом риска инвестирования в  данную недвижимость.

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход - действительный валовой  доход от объекта недвижимости минус  текущие операционные расходы и  минус резерв на замещение, т.е. поток  доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов.

Использование чистого операционного дохода позволяет  не учитывать различия между разными  объектами собственности в структуре  капитала и выплате налогов, что  делает оценку стоимости различных  объектов собственности более сопоставимой.

Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют различную стоимость, необходимо поток доходов, полученных в будущем, продисконтировать:

где FV - денежные потоки соответствующего периода; 
V - возможная цена реализации объекта собственности; 
i - приемлемая ставка доходности.

 

Особенностью  оценки недвижимости, в отличие от других активов, являются длительные сроки  инвестирования, поскольку капитал, вложенный в недвижимость, это  капитал, "запертый" в малоликвидный  актив. Выбор ожидаемого периода  владения активом имеет узловое  значение, так как при более  длительных сроках эффективной жизни  актива поток доходов более стабилен. Важным моментом служит и определение  возможной цены реализации актива, так как цена актива может остаться без изменения, возрасти или снизиться, что определяется тенденциями развития рынка недвижимости в неразрывной связи с рынком капитала.

Определение стоимости объекта недвижимости возможно с помощью метода капитализации  потока доходов, т.е. коэффициента капитализации, при условии получения устойчивого  стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

 

Величина  коэффициента капитализации может  быть рассчитана:

• кумулятивным методом на основе безрисковой ставки дохода с последующей корректировкой ее на величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;
• исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их продаж по факту;
• на базе требуемой ставки доходности минус темпы роста потока доходов.

Существенной  особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи.

Если вероятность  снижения стоимости актива велика, то при расчете коэффициента капитализации  необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала.

Выбор соответствующей  ставки дисконта и коэффициента капитализации  должен быть тщательно обоснован  с учетом управляемых и неуправляемых  рисков.

Формула, по которой определяется стоимость  объекта (Соб), имеет вид:                                          

,

где ЧОД – чистый доход; R – ставка капитализации.

 Ставка  капитализации – отношение рыночной  стоимости имущества к приносящему  им чистому годовому доходу, применяется  для преобразования будущих доходов  от объекта оценки в его  текущую стоимость.

Этапы расчета:

1. Определение ожидаемого годового операционного дохода при условии наилучшего и наиболее эффективного использования объекта;
2. Расчет ставки капитализации;
3. Определение стоимости объекта.

Определение доходов:

1) Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который может принести объект за год при полной загрузке площадей. То есть представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.

 

,

гдеS – площадь объекта недвижимости, м²;

Аст – ставка аренды за 1м .

2) Действительный валовый доход (ДВД) – рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода потерь при сборе платежей, потерь от недозагрузке помещений и добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него)

 

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

 Потери  на недозагрузку могут быть  обусловлены 2 факторами:

1. Превышение предложения над спросом;
2. Технические перерывы в аренде, связаны с проведением текущего ремонта или ремонта перед заселением нового арендатора.

 

3) Чистый операционный доход (ЧОД) – это доход за вычетом всех статей расходов, но до обслуживания долгов по кредитам, налогообложения и амортизационных отчислений.

 

ЧОД = ДВД – ОР

где: ОР- операционные расходы – денежная величина, необходимая для нормальной эксплуатации объекта недвижимости. Делятся на 3 группы:

1. условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения: налог на имущество(2% от стоимости имущества), в качестве базы берем остаточную стоимость с учетом физ. износа из затратного подхода; капитальные сооружения, предпринимательский страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости); зарплата управляющего персонала,
2. условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности. Если расчеты проводятся для целей налогообложения, из операционных расходов исключается: обслуживание кредита, подоходный налог, дополнительные владельца недвижимости.
3. резерв на замещение

 

Преимущества  доходного подхода:

- считается  лучшим теоретическим методом; 

- учитывает  динамику рынка; учитывает неравномерную  структуру доходов и расходов;

- применяется,  когда доход и рынок нестабильны; 

- применяется,  когда объект находится в стадии  строительства или реконструкции.

 

Недостатки  доходного подхода:

- необходимость  прогнозирования долговременного  потока дохода (процесс получения  точной оценки будущего дохода  затрудняет сложившаяся недостаточно  устойчивая экономическая ситуация  в России, к тому же вероятность  неточности прогноза увеличивается  пропорционально долгосрочности  прогнозного периода);

- влияние факторов риска на  прогнозируемый доход (при определении  текущей стоимости необходимо  учитывать предполагаемый риск, связанный с получением в будущем  дохода от владения недвижимости, а величина предполагаемого риска  в сложившихся российских условиях  значительна, что влияет на  точность получаемого результата  оценки недвижимости);

- проблематичность  сбора данных о доходности  аналогичных объектов (информация  о доходности, как правило, конфиденциальна,  нередко официальная информация  не соответствует действительности, а проверка фактической доходности  объектов недвижимости существенно  затруднена, соответственно, оценка  затрат может быть недостаточно  точной, неточность увеличивается  в процессе капитализации);