Определение рыночной стоимости административного здания

Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются ростом труда.

Оценка стоимости  земельного участка

Оценка земельного участка является самой сложной  оценкой, т.к. земля специфический  объект, очень слабая нормативно-правовая и методическая база, неразвитость земельного ранка в стране.

Оценка земельного участка подразумевает два вида:

1. Массовая кадастровая оценка земельного участка.

По состоянию  на начало 2004 года закончена массовая кадастровая оценка земельного участка. Результаты этой оценки для Хабаровского края приведены в постановлении  № 68.

2. Рыночная оценка единичного земельного участка.

Для оценки рыночной стоимости земли  применяют следующие подходы  и методы:

1. Доходный поход:

• метод прямой капитализации;
• дисконтирование денежных потоков;
• техника остатка для земли

2. Сравнительный подход;

• метод сравнения продаж;
• метод переноса.

3. Затратный подход.

• метод изъятия;
• метод определения затрат на освоение;
• оценка по затратам на воспроизводства инфраструктуры;
• оценка по условиям типовых инвестиционных проектов.

 

1.Доходный поход:

1.1. Метод прямой капитализации;

Способы расчёта ставки капитализации:

1. Рассматривают земельный участок как разновидность денежного капитала. Критерием эффективности вложений выступает процентная ставка по инвестициям с сопоставимым уровнем риска. В России рекомендуют использовать процентную ставку Сбербанка по долгосрочному валютному кредиту.

2. Условная капитализация по условному индексу. Метод применяется для кадастровой оценки с/х и лесных земель. Кадастровая стоимость рассчитывается путём умножения садового рентного дохода на время, необходимое для полного воспроизводства земли:

- для с/х  – 33 года;

- лесного  фонда – 50 лет.

3. Расчёт методом кумулятивного построения:

R = БС + Р

Где: БС – ставка по депозитам наиболее надёжных банков РФ = 7,5%

Р – степень оправданности ожидания в получении будущих доходов.

4. Основан  на анализе сравнения продаж.

Исключено влияние  субъективного мнения оценщика. Среднее  значение выводится расчётом из нескольких аналогов. Сложность метода в подборе  аналогов, а получить аналоги по их доходности тем более.

 

2. Дисконтирование денежных потоков.

Широко используется при оценке земельного участка добывающей промышленности. Особенность метода: большая длительность прогнозного  периода (20 лет и более).

Расчёт величины денежных потоков осуществляется на основе ТЭП и планового проекта  разработки.

Расчёт  ставки дисконтирования основан  на учёте:

1. Доходности эксплуатации местоположения. Определяется сравнительным подходом, при этом большое значение имеет размер и местоположение.
2. Степень достоверности оценки количества полезного ископаемого. Определяется по среднестатистическим данным.
3. Степень риски разработки данного местоположения. Риск рассчитывается для всех этапов отдельно (поиск, разведка, подготовка и эксплуатация):

Риск = R_эт. = V_эт. + З_эт. / З_общ.

Где: V_эт.– вероятность получения отрицательного результата;

З_эт. – финансовые затраты определённого этапа;

З_общ. – общие затраты.

Путём взвешивания  выводятся средняя.

С_зем.= Рента / R

Где: С_зем.– стоимость земельного участка;

Рента – может использоваться:

• расчётный доход с/х и лесных земель;
• арендная плата для земли;
• доход от прироста стоимости земельного участка, который получается при продажи в бедующем или при залоге под ипотечный кредит.

 

3. Техника остатка для земли

Остаток для  земли определяется как часть  дохода от имущественного комплекса (здания и участка), которая приходится на земельный участок.

ЧОД_уч = ЧОД_ком – ЧОД_зд

ЧОД_зд = С_зд · R,

Где: ЧОДуч – чистый операционный доход от участка земли,

ЧОДком- чистый операционный доход от имущественного комплекса, 

ЧОДзд - чистый операционный доход от здания,

Cзд– стоимость здания (из ЗП),

R – ставка капитализации (из ДП).

 

 

 

2. Сравнительный подход.

• Метод сравнения продаж.

Сравнивается  оцениваемый участок с аналогичными недавно проданными земельными участками. Метод применяется при наличии  достаточного количества достоверной  рыночной информации о сделках.

Последовательность  применения данного метода:

1. Исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;
2. Отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что сделки произошли в свободных рыночных условиях;
3. Подбор подходящих элементов и единиц сравнения и проведение сравнительного анализа для каждого из них;
4. Сравнение оцениваемого объекта и аналогов, проданных или продающихся на рынке, при необходимости внесение корректировок. Корректировки вносятся последовательно.
5. Установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному показателю или группе показателей.

Порядок проведения корректировок цен продаж сравниваемых объектов:

Сначала производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (а - г), которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату, затем производятся корректировки, относящиеся к объекту недвижимости (д - и).

Наиболее  типичные элементы сравнения:

а) Права собственности на недвижимость и землю.

На сегодня существуют виды собственности:

1) Частная 

2) Пожизненное  наследственное владение 

3) Бессрочное  пользование – позволяет продавать,  отчуждать земельный участок. 

4) Аренда - права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора аренды.

Земельный участок  может быть передан в аренду с  согласия его собственника, тогда  рыночной стоимостью будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей, при отсутствии рынка аренды рыночная стоимость права может  быть определена по методу остатка  для земли. Риск получения дохода в этом случае достаточно велик и  ставка дисконта должна быть адекватно  высокой. Если право аренды земельного участка не включает в себя право  продажи данного участка, но включает в себя право субаренды, т. е. право  передачи, то рыночная стоимость таких  арендных прав будет представлять собой  текущую стоимость будущих субарендных  платежей, уменьшенных на величину арендных. При отсутствии рынка субаренды рыночная стоимость права аренды, включающего право субаренды, может быть определена методом остатка для земли.

5) Безвозмездное  пользование. 

Для 1, 2 вариантов  предполагается полное право собственности, в 3, 4, 5 – частичное право.

б) условия финансирования (оплата наличными, безналичный расчет, с использованием заемных средств, оформление закладной, использование ипотечного кредита и т.д.);

в) Условия продажи;

г) Время продажи;

д) Местоположение (принимается во внимание фактор доступности общегородского центра, транспортной доступности, подъездных путей и т. п.);

е) Плотность застройки;

ж) Физические характеристики (характеристики земель, участка, уровень инженерного обустройства территории: наличие дорог, водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения; рекреационная ценность территории, экологическое состояние территории);

з) Экономические характеристики, влияющие на величину чистого дохода (текущие затраты, качество управления, условия и сроки аренды);

и) Характер пользования.

 

• Метод переноса.

Цена продажи  объекта состоит из 2-х частей: стоимость здания и стоимость  земельного участка.

Суть метода: Предположить, что существует достаточно жёсткая пропорция соотношения между двумя этими величинами. Зная эту пропорцию и стоимость здания аналога можно рассчитать  стоимость земельного участка.

Ограничения: – никто эту пропорцию ещё не вывел;

–  для  расчёта необходимо рассчитывать стоимость  здания аналога.

 

3. Затратный подход.

1. Метод изъятия.

Основан на технике остатка для земли  путём определения стоимости  земельного участка. В то время как  стоимость построенного на нём объекта  недвижимости известна.

Условия использования: – при определении ННЭИ участка как свободного;

–  если отсутствуют данные о  продаже не застроенного земельного участка.

Этапы расчёта:

1. Определяется рыночная стоимость земельного участка с улучшением методом сравнения продаж.
2. Рассчитывается полная восстановительная стоимость здания
3. Определяется величина накопленного износа
4. Определяется остаточная стоимость улучшений (4=2-3)
5. Определяется рыночная стоимость земельного участка (5=1-4)

Недостатки метода:

Может дать неправильные расчёты в случае если улучшения старше 10 лет, т.к. достаточно сложно определить износ.

 

2. Метод определения затрат на освоение.

Применяется при оценке больших незастроенных земельных участков, которые будут разбиваться на более мелкие участки и продаваться.

Этапы расчёта:

1. Определяется площадь, степень  благоустройства предполагаемых  для продажи земельных участков  из возможностей экономической  целесообразности.

2. Рассчитывается предполагаемая  цена продажи мелких земельных  участков на базе сравнительного  подхода.

3. Определяется все затраты на освоение, включаю приобретение большого земельного участка, оформление договоров инженерные работы, оплата налога, расходы на продажу и рекламу.
4. Определяется доход (4=2-3)
5. Определяется период времени, который необходим на освоение и  продажу, определяется ставка дисконтирования и предполагаемый доход приводится к текущей стоимости.

 

3. Оценка по затратам на воспроизводства инфраструктуры.

Два вида:

1. Земельный участок передаётся под застройку с условием передачи в муниципальную собственность части построенных площадей.
2. Конкурсная продажа права долгосрочной аренды земельного участка

Исходные данные расчёта права  аренды:

РС_з.у. – рыночная стоимость земельного участка;

А – размер годовой арендной платы за земельный участок.

Земельная рента – это земельный доход, который может приносить земельный участок и равен 4% от стоимости земельного участка.

Ст-ть права ар.=

Итоговая  стоимость по затратному подходу:

,

ГдеС – итоговая стоимость объекта оценки;

Св– восстановительная стоимость объекта оценки;

Сзу– стоимость земельного участка.

2. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сравнительный подход основывается на прямом сравнений оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр па продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект. Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, метод сравнения продаж не применим. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.