Определение рыночной стоимости административного здания

      Аст = 850 руб./м² – ставка аренды за 1м .

ПВД = 400*850*12 = 4 080 000 руб.

 

2) Действительный валовой доход (ДВД)

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

 

 Потери  на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

3. От неплатежей (1,2% от ПВД) = 1,2% * 4 080 000 = 48 960 руб.
4. От недозагрузки (10% от ПВД) = 10% * 4 080 000 = 408 000 руб.

Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =4 080 000 – 48 960 – 408 000 = 3 623 040 руб.

 

  3) Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД – ОР

где: ОР – денежная величина, необходимая  для нормальной эксплуатации объекта  недвижимости. Делятся на 3 группы:

1.Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления услуг и загрузки помещения:

 

- налог на имущество (2,2% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 13687130 * 2,2% = 301116,9 руб.

 

- страхование недвижимости (1% от остаточной стоимости с учётом физического износа) = 13687130 * 1% = 136871,3 руб.

 

У_Пост = 301116,9 + 136871,3 = 437988,2  руб. в год.

 

2.Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание территории, зарплаты обслуживающего персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

 

У_пер. = 43% от ДВД = 43%*3 623 040 = 1557907,2 руб.

3. Резерв на замещение

             

            

                

               

Полный  резерв на замещение равен:

540184,94

ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 1557907,2 +437988,2  + 540184,94= 2536080,34 руб.

ЧОД = 3 623 040 – 2536080,34 = 1086959,66 руб.

 

Расчёт ставки капитализации методом кумулятивного построения состоит из двух частей:

1. Ставка доходности инвестиций, является компенсацией инвестору за использование его денежных средств;
2. Норма возврата капитала (НВК) равна норме амортизации и составляет: Шифр НА-10003; НА = 1,7%

 

R = БС + Р + НВК

 

 

БС – ставка по депозитам наиболее надёжных банков РФ = 7,6%

Р – степень оправданности ожидания в получении будущих доходов.

 

Расчёт рисков:

 

Вложения  в недвижимость

Риски	1	2	3	4	5	6	7	8	9
Систематические, динамические риски
1. Ухудшение общеэкономической ситуации
2. Увеличение числа конкурирующих объектов
3. Изменение федерального и местного законодательства
Несистематические, динамические риски
4. Природные или антропогенные ЧС
5. Неполучение арендных платежей
6. Неэффективный менеджмент
7. Криминогенный фактор
8. Финансовые проверки
9. Неправильное оформление договоров аренды
Количество наблюдений	-	1	2	2	1	1	1	1	-
Взвешенный итог	0	2	6	8	5	6	7	8	0

Р₁ = 42 / 9 =4,7 %

 

4. Поправка на ликвидность (поправка на длительность экспозиции при продаже) = 2 %.
5. Риск управления берётся приблизительно = 3%.

Р = Р₁ + Р₂ + Р₃

Р = 4,7% + 2% + 3% = 10,7%

Расчёт ставки капитализации:

R = 7,6 + 10,7 + 1,7 = 20,0%

Стоимость объекта  определяется по формуле:

= 1086959,66 / 20% = 5434798 руб.

Стоимость административного здания, полученная доходным подходом, равна

 5 434 798 рублей

2.5 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

АННЭИ означает, что из возможных вариантов использования  объектов недвижимости выбирается тот, при котором наиболее полно реализуются  функциональные возможности земельного участка с улучшениями.

Оценщик даёт поправку на потери при сборе платежей, анализируя ретроспективную информацию по конкретному объекту с последующим  прогнозированием данной динамики, и  таким образом может определить вариант, приносящий максимально возможный  доход от земельного участка независимо от того, застроен участок или нет, и какие строения находятся на нём на дату оценки.

АННЭИ определяется как использование недвижимости, которое:

5. является законодательно разрешённым, т.е. соответствует юридическим нормам, включая распоряжения о зонировании и нормы охраны окружающей среды, градостроительные ограничения, требования по охране памятников истории архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.п.;
6. физически осуществимо, т.е. размер и форма земельного участка, его транспортная доступность, имеющиеся строения позволяют реализовать выбранный вариант использования;
7. финансово обоснованно с точки зрения окупаемости инвестируемого капитала, т.е. использование обеспечивает доход, превышающий капитальные затраты, эксплуатационные расходы и финансовые обязательства;
8. обеспечивает наивысшую стоимость или доходность недвижимости.

АННЭИ рассматривается  в два этапа: во-первых, земельного участка как свободного, во-вторых, участка земли с существующими  улучшениями.

Если участок  свободен от строения, то определяется, какой объект наиболее эффективно построить  с учётом правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений, а также с учётом перспектив развития района.

Если на земельном  участке уже имеется застройка, то вариантами наиболее эффективного использования могут быть ремонт, модернизация или реконструкция. Сложившееся  использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при её оптимальном применении не превысит общую стоимость земли и построек при текущем использовании за вычетом затрат по сносу имеющихся сооружений.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования  могут изменять своё назначение. Это  происходит как в результате износа здания и других улучшений, так и  под воздействием тенденций на рынке  недвижимости.

Все вышеперечисленные  принципы оценки недвижимости тесно  взаимосвязаны и в зависимости  от вида и специфики оцениваемого объекта, от используемого метода оценки могут играть основную или вспомогательную  роль.

Эти принципы представляют собой теоретическую  основу оценки стоимости объектов недвижимости. На них базируются три фундаментальных  подхода к оценки недвижимости –  доходный, сравнительный и затратный.

Вывод по анализу  АННЭИ. Исходя из перечисленных критериев  и принимая  во внимание   место   расположения   объекта,   конструктивную   схему,   объем выполненных  работ на дату  оценки,  можно  сделать  вывод,  что  оптимальное  использование оцениваемого здания достигается при  эксплуатации  его  только как здания складского назначения.

Рассмотрим, что в данном курсовом проекте административное здание можно использовать в качестве гостиничного комплекса или офисного здания.

Торговое помещение

 

1) Потенциальный валовой доход (ПВД)

*12мес.,

где S = 400 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

      Аст = 1000 руб./м² – ставка аренды за 1м .

ПВД = 400*1000*12 = 4 800 000 руб.

 

2) Действительный валовой доход (ДВД)

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

 

 Потери  на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

5. От неплатежей (1,2% от ПВД) = 1,2% * 4 800 000 = 57 600 руб.
6. От недозагрузки (10% от ПВД) = 10% * 4 800 000 = 480 000 руб.

Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =4800000 – 57600 – 480000 = 4262400 руб.

 

  3) Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД – ОР

где: ОР – денежная величина, необходимая  для нормальной эксплуатации объекта  недвижимости. Делятся на 3 группы:

1.Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления  услуг и загрузки помещения: 

 

- налог на  имущество (2% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = 13687130 * 2,2% = 301116,9 руб.

 

- страхование  недвижимости (1% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = 13687130 * 1% = 136871,3 руб.

 

У_Пост = 301116,9 + 136871,3 = 437988,2  руб. в год.

 

2.Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание  территории, зарплаты обслуживающего  персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

 

У_пер. = 43% от ДВД = 43%*4262400= 1832832 руб.

1. Резерв на замещение

             

            

                

               

Полный  резерв на замещение равен:

540184,94

ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 1832832+437988,2  + 540184,94= 2536080,34 руб.

ЧОД = 4262400 – 2536080,34 = 1451394,86 руб.

Стоимость объекта при данном использовании (доходный подход) будет равняться    : 

                            1451394,86/20% = 7256974,3 руб

Посчитаем стоимость объекта оценки с учетом затратного и сравнительного подходов (удельные веса методом анализа  иерархий определены ниже):

 Рентабельность -  ЧОД/С_об * 100 = 1451394,86/ *100 = 7,6

Срок окупаемости – С_об /ЧОД = 7256974,3/1451394,86 = 13,1( лет)

Офисные помещения

1) Потенциальный валовой доход (ПВД)

*12мес.,

где S = 400 м² – площадь объекта недвижимости, м²;

      Аст = 900 руб./м² – ставка аренды за 1м .

ПВД = 400*900*12 = 4 320 000 руб.

 

2) Действительный валовой доход (ДВД)

ДВД = ПВД – потери + прочие доходы

 

 Потери  на недозагрузку обусловлены  2 факторами:

7. От неплатежей (1,2% от ПВД) = 1,2% * 4 320 000 = 51840 руб.
8. От недозагрузки (10% от ПВД) = 10% * 4 320 000 = 432000 руб.

Прочие доходы отсутствуют.

ДВД =4 320 000 – 51840– 432000= 3836160 руб.

 

  3) Чистый операционный доход (ЧОД)

ЧОД = ДВД – ОР

где: ОР – денежная величина, необходимая  для нормальной эксплуатации объекта  недвижимости. Делятся на 3 группы:

1.Условно-постоянные, не зависят от уровня предоставления  услуг и загрузки помещения: 

 

- налог на  имущество (2% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = 13687130 * 2,2% = 301116,9 руб.

 

- страхование  недвижимости (1% от остаточной стоимости  с учётом физического износа) = 13687130 * 1% = 136871,3 руб.

 

У_Пост = 301116,9 + 136871,3 = 437988,2  руб. в год.

 

2.Условно-переменные (эксплуатационные) на содержание  территории, зарплаты обслуживающего  персонала, налоги на зарплату, обеспечение безопасности.

 

У_пер. = 43% от ДВД = 43%*3836160 = 1649548,8 руб.

1. Резерв на замещение

             

            

                

               

Полный  резерв на замещение равен:

540184,94

ОР = У_Пост + У_пер. +РЗ = 1649548,8 +437988,2  + 540184,94= 2536080,34 руб.

ЧОД = 3836160 – 3 283 644 = 1208438,06 руб.

Стоимость объекта при данном использовании (доходный подход) будет равняться    : 

                            1208438,06/20% = 6042190,3 руб.

Посчитаем стоимость объекта оценки с учетом затратного и сравнительного подходов (удельные веса методом анализа  иерархий определены ниже):

 

 

 Рентабельность -  ЧОД/С_об * 100 = 1451394,86/ *100 = 7,7

Срок окупаемости – С_об /ЧОД = /1451394,86 = 13,0 лет

Вывод: на основании проведенного анализа видно, что наиболее эффективным  использованием здания является торговый комплекс, так как является наиболее доходным, немного более рентабельным и имеет несколько меньший срок окупаемости.

 

2.6 Обобщение результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Метод анализа иерархий

В качестве критериев могут выступать:

- наличие  в подходах возможности отражения  действительных намерений потенциального  инвестора и продавца;

- количество  и полнота (качество) данных, которые  используются в исследовании  объекта оценки;

- наличие в подходах характеристик,  зависящих от конъюнктурных колебаний;

- использование  в подходах параметров, характеризующих  специфические особенности объекта  оценки, изменяющих его стоимость;

Таблица 2.11. - Присвоение условных обозначений критериям

Формулировка критерия	Обозначение
Наличие в подходах возможности отражения  действительных намерений потенциального инвестора и продавца	К1
Количество и полнота данных, которые  используются в исследовании объекта  оценки	К2
Наличие в подходах характеристик, зависящих  от конъюнктурных колебаний	К3
Использование в подходах параметров, характеризующих специфические  особенности объекта оценки, изменяющих его стоимость	К4