Определение рыночной стоимости административного здания

 

Таблица 2.12. - Вычисление весов  критериев

Критерии	К1	К2	К3	К4	Расчет	Вес критерия
К1	1	5	7	3	(1·5·7·3)1/4  = 3,2	3,2/5,5 = 0,58
К2	1/5	1	5	3	(1/5·1·5·3)1/4  = 1,3	1,3/5,5 = 0,24
К3	1/7	1/5	1	3	(1/7·1/5·1·3)1/4  = 0,54	0,54/5,5 = 0,1
К4	1/3	1/3	1/3	1	(1/3·1/3·1/3·1)1/4  = 0,44	0,44/5,5 = 0,08
∑					5,5	1

 

Таблица 2.13. - Сравнение  оценочных подходов по критерию К1

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1	3	(1·1·3)1/3 = 1,44	1,44/3,36= 0,43
Сравнительный	1	1	3	(1·1·3)1/3 = 1,44	1,44/3,36= 0,43
Доходный	1/3	3	1	(1/3·3·1)1/3 = 0,48	0,48/3,36 = 0,14
∑				3,36	1

Таблица 2.14. - Сравнение  оценочных подходов по критерию К2

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	5	7	3,27	0,71
Сравнительный	1/5	1	5	1	0,22
Доходный	1/7	1/5	1	0,31	0,07
∑				4,58	1

 

 

 

 

Таблица 2.15. - Сравнение  оценочных подходов по критерию К3

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	7	9	3,98	0,773
Сравнительный	1/7	1	5	0,89	0,173
Доходный	1/9	1/5	1	0,28	0,054
∑				5,15	1

 

Таблица 2.16. - Сравнение  оценочных подходов по критерию К4

Подход	Затратный	Сравнительный	Доходный	Расчет	Вес подхода по критерию
Затратный	1	1/5	1/3	0,41	0,1
Сравнительный	5	1	5	2,92	0,7
Доходный	3	1/5	1	0,84	0,2
∑				4,17	1

 

Таблица 2.17. - Сравнение  оценочных подходов по критериям

Подход	К1 0,58	К2 0,24	К3 0,1	К4 0,08	расчет	Итоговый вес подхода
Затратный	0,43	0,71	0,773	0,1	0,58∙0,43+0,24∙0,71+0,1∙0,773+0,08∙0,1=0,5051	0,5
Сравнительный	0,43	0,22	0,173	0,7	0,58∙0,43+0,24∙0,22+0,1∙0,173+0,08∙0,7=0,3755	0,38
Доходный	0,14	0,07	0,054	0,2	0,58∙0,14+0,24∙0,07+0,1∙0,054+0,08∙0,2=0,1194	0,12
∑	1	1	1	1	1	1

 

Таким образом, в соответствии с расчетом, целесообразно  присвоить удельный вес 

• Затратному - 0,5
• Сравнительному – 0,38
• Доходному – 0,12

В результате анализа применимости каждого подхода  для оценки рассматриваемого объекта  можно сделать следующие выводы:

1. Затратный  подход полезен в основном  для оценки объектов, уникальных  по своему виду и назначению, для которых не существует  рынка, либо для объектов с  незначительным износом. В оценке  затрат на воспроизводство велика  доля экспертных суждений, но  нельзя на него слишком полагаться.

2. Сравнительный  подход отражает ту цену, которая  может возникнуть на рынке  с учетом всех тенденций рынка  и предпочтений покупателей.

3. Подход с точки зрения доходности  отражает ту предельную стоимость,  больше которой не будет платить  потенциальный инвестор, рассчитывающий  на типичное использование объекта  и принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что  решения типичных инвесторов  для данного типа объектов  опираются, в основном, на стремление  в данном случае имеет больший  вес при решении об окончательной  стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного для каждого  конкретного объекта недвижимости можно назначить объективные  удельные веса (весовые коэффициенты) в определении итоговой стоимости.

Стоимость объекта  определяется по формуле:

 

,                                 (25)

  (25)

 

где V -  обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;V1,V2, V3 – стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного, доходного подходов соответственно, руб.;  Q1, Q2, Q3 - средневзвешанное значение достоверности каждого из подходов соответственно.

 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с  применением методик оценки, можно  сделать следующее заключение:

 

Рыночная стоимость объекта  оценки административного здания, расположенного по адресу Стрельникова,15, по состоянию на 11.11.06, с учетом округления составляет 18793641 рубль (восемнадцать миллионов семьсот девяносто три тысячи шестьсот сорок один рубль).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

 

1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.98.
2. Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001г. № 519)
3. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86(р). Госгражданстрой. - М.: Прейскурантиздат, 1988.
4. ВСН 57-88 (р). Положение по техническому обследованию жилых зданий. – М.: Госгражданстрой, 1991.
5. ВСН 53-91 (р). Правила физического износа жилых зданий. – М.: Госгражданстрой, 1991.
6. УПВС (Электронная версия).
7. Дальневосточный оценщик. Научно-практический журнал №3(12). – Хабаровск: ООО “Гамма – Принт”, 2005.
8. Дальневосточный оценщик. Научно-практический журнал №4(9). – Хабаровск: ООО “Гамма – Принт”, 2004.
9. http:/www.moygorod.ru