Определение рыночной стоимости административного здания

- стоимостная  оценка дохода (в случае оценки  недвижимости, приносящей удобства, и уникальных объектов стоимостная  оценка выгод от владения объектом  существенно затруднена).

 

5. Согласование результатов

После расчета  стоимости недвижимости с помощью  трех классических подходов оценщик должен определить итоговую величину стоимости.

Здесь оценщик  должен окончательно взвесить приемлемость выбранного уровня стоимости, определить, насколько она соответствует  ситуации оценки  и оцениваемой  собственности, а также дать свое профессиональное суждение  об окончательной  величине оценочной стоимости, которым  он считает логичным и обоснованным. Он должен проанализировать полученные результаты, выяснить причины, приведшие  к расхождению и по результатам  такого анализа, а может быть, и  дополнительного исследования принять  окончательное решение о величине оценочной стоимости.

Результаты  методов,  использованных   в   настоящем   отчете,   могут отличаться  в  зависимости   от   достоверности   и   качества   информации, примененной  для каждого метода.  Для  выбора  конечной  величины  стоимости, основывающейся   на   факторах   нескольких    промежуточных    результатов, использовался подход средневзвешенного  значения, в соответствии  с  которым, результату, полученному по каждому  из  примененных  методов,  присваивается  весовой коэффициент.

 

Метод анализа иерархий

Для решения  проблемы придания удельных весов используемым оценочным подходам при согласовании результатов оценки, полученных несколькими  подходами, можно применять структурированный  подход в виде иерархии или сети. Метод основан на декомпозиции проблемы и последовательной обработке суждений эксперта с использованием парного сравнения. Парные сравнения позволяют последовательно выявлять важность критериев и подкритериев. Применение метода анализа иерархий происходит в четыре этапа:

1. Структурирование проблемы в иерархическом виде

 Должна  быть выявлена цель оценки, которую  необходимо достичь, и задачи, решение которых способствует  этому. Исчерпывающее решение  всех поставленных задач маловероятно, если они не расположены по  одной на каждом уровне иерархии. Компоновка решений задач оптимальным  образом, приводит к достижению  цели с приемлемым уровнем  точности. В качестве критериев  могут выступать:

- наличие  в подходах возможности отражения  действительных намерений потенциального  инвестора и продавца;

- количество  и полнота (качество) данных, которые  используются в исследовании  объекта оценки;

- наличие в подходах характеристик,  зависящих от конъюнктурных колебаний;

- использование  в подходах параметров, характеризующих  специфические особенности объекта  оценки, изменяющих его стоимость;

- другие  критерии.

2) Построение  расчетной модели значимости  критериев

Ситуация  моделируется с использованием двухмерной обратно симметричной матрицы n/n, где n – количество выявленных критериев. В ячейке на пересечении столбца и строки выставляется соотношение значимости между парой критериев. Матрица помогает ответить на вопрос: какой из сравниваемых критериев наиболее важен, если один важнее другого, то насколько. Одинаковые по значимости критерии имеют значение 1. абсолютное преимущество выражается максимальным значением 9. таким образом, в промежутке между этими значениями находятся значения, позволяющие более точно выражать критерии значимости отношений. Данные отношения представлены в таблице 1

 

Шкала значений в отношениях при использовании метода анализа  иерархий

Табл. 1

Степень значимости	Определение	Объяснение
1	Одинаковые по значимости	Ни один из критериев не имеет преимуществ  перед другим критерием
3	Незначительное преимущество	Имеются недостаточно веские соображения  по выражению одного из предпочтений
5	Существенное преимущество	Логически доказуема предпочтительность суждений по поводу одного из критериев  перед другим
7	Очевидное преимущество	Один критерий более убедителен по отношению к другому
9	Абсолютное преимущество	Один из критериев безоговорочно  предпочтителен перед другим
2,4,6,8	Промежуточные значения	Доводы одинаково подходят к соседним степеням значимости
Обратные величины	Обратные величины значимости, если другому критерию присвоено значение 1. . . 9

 

Аналитик  должен сравнить уровень предпочтительности двух объектов по каждому критерию, расположенному на вышестоящем уровне, используя значения 1/9 . . 1 . . 9 из приведенной  таблицы. В расчете значений значимости критерия необходимо перемножить баллы  по критериям и возвести в степень 1/q, где q – количество критериев, участвующих в расчете.

3) Распределение  критериев по подходам

Каждый критерий подлежит использованию в матрице  m/m, где m - количество используемых в процессе подходов. Сравниваются альтернативы, полученные отдельно по каждому критерию выбранного уровня. Количество матриц должно соответствовать количеству критериев n.

4) выявление  удельных весов для каждого  подхода

 Необходимо  построить матрицу размерностью "количество использованных подходов * количество применимых критериев". В ячейках указывается удельный  вес, полученных на втором этапе  по каждому критерию для каждой  пары подходов. Расчетное значение  итоговых весов производится  суммированием произведений веса  критерия и веса подхода.

• сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учётом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей;
• затратный подход полезен в основном для оценки  объектов,  уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо  объектов с незначительным износом.
• подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование и на принятые ставки доходности.

Стоимость объекта определяется по формуле:

С=С₁*Q₁+ С₂*Q₂+ С₃*Q₃

где: С – обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб.;

С₁, С₂, С₃ – стоимость объекта, определённая с помощью затратного, сравнительного и доходного подходов, руб.;

Q₁, Q₂, Q₃ – средневзвешенное значение доходности затратного подхода, подхода аналога продаж и доходного подхода соответственно.

Q_n=100%

6. Документы, необходимые для оценки недвижимости

Перечень  документов и информации, необходимых  оценщику для проведения оценки здания:

• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Технический паспорт БТИ на здание.
• Поэтажный план и экспликация.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное).
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости здания (если собственник здания - юридическое лицо).
• Сведения о наличие обременений у здания, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов и иных ограничений по использованию здания. При проведении оценки помещения, необходимо предоставить следующие документы и информацию:
• Свидетельство о регистрации права собственности.
• Технический паспорт БТИ на здание, где расположено оцениваемое помещение.
• Поэтажный план и экспликация.
• Документы, подтверждающие права на земельный участок (собственность, аренда или иное), на котором расположено здание с оцениваемым помещением.
• Бухгалтерская справка о балансовой стоимости помещения (если собственник помещения юридическое лицо).
• Сведения о наличии обременений у помещения, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием долгосрочных договоров аренды и иных ограничений по использованию помещения.

Перечень  документов и информации, необходимых  оценщику для проведения оценки земли:

• Свидетельство о регистрации права собственности (или иного права, например права пользования) на земельный участок.
• Кадастровый план земельного участка.
• Сведения о наличии обременений (долгосрочные договоры аренды, залог и т.д.)
• Если на земельном участке имеются здания, сооружения и другие улучшения, то необходимо предоставить информацию по каждому объекту улучшений, в зависимости от его вида.
• При проведении оценки стоимости права аренды земельного участка дополнительно потребуется копия арендного договора, в этом случае свидетельство о праве собственности не потребуется, если участок находится в государственной собственности.

2. Оценка объекта недвижимости

 

1. Описание объекта недвижимости

Таблица 2. - Описание объекта оценки

Наименование показателя	Общая характеристика
Назначение	Административное
Число этажей	1
Год постройки	1993
Дата оценки	10.09.11
Местоположения	Г. Хабаровск, ул. Стрельникова, 15
Площадь земельного участка, м2	950
Общая площадь здания, м2	400
Высота здания, м	5
Фундамент	Железобетонные
Стены, перегородки	Кирпичные
Перекрытия, покрытия	Железобетонные
Полы	Бетонные, деревянные
Кровля	М/черепица
Проёмы дверные	Простые окрашенные
Проёмы оконные	2-е глухие и створные, окрашенные
Отделочные работы: стены	Штукатурка, окраска
потолки	Побелка
Инженерное оборудование:
Отопления	Центральное
Холодное водоснабжение	+
Горячее водоснабжение	+
Канализационная сеть	+
Вентиляция
Электрооборудование	+
Телефон	+
Прочие работы	Лестницы, отмостка
Группа капитальности	1
Экономические показатели:
Ставка арендной платы, руб./м2	850
Коэффициент потери от неплатежей, %	1,2
Коэффициент потери от недозагрузки, %	10
Условно-переменные расходы, % от ДВД	43

 

 

ВЫВОДЫ:

Положительные характеристики: застроенность окружения  объекта оценки - преимущественно панельные пятиэтажные здания. Развита инженерная инфраструктура. Хорошая транспортная доступность объекта оценки: обеспеченность общественным транспортом.

Отрицательные характеристики: Объект оценки удаленность от делового центра, что может оказать влияния  на спрос и предложение.

 

 

 

2.2 Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Для определения  величины затрат обычно используют различные  справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.)

Рассчитать  строительный объем здания:

V_зд.=h * S = 5*400 = 2000 м³

где h =5 м – высота здания;

S = 400 м² – общая площадь здания.

 В сборнике  УПВС №  табл. 47 найдём восстановительную стоимость 1 м³ здания в рублях, в ценах 1969 года.

Восстановительная стоимость объекта оценки:

С_С = V·С69·К84·К91·Ктек·Ккр·К_кровл,

где V =2000 м³, – строительный объем здания,

С₆₉ =35,3 руб./м³,– стоимость единицы объема в ценах 1969 года,

 К84 =1,19, – коэффициент перехода в цены 1984 года, 

  К91 = 1,51– коэффициент перехода в цены 1991 года,

Ктек  = 64,23 – коэффициент перехода в текущие цены,

Ккр – коэффициент климатического района (Хабаровск относится к 5 территориальному поясу, 1 климатическому району, Ккр  = 1,09)

 

С_в = 2000*35,3*1,19*1,51*64,23*1,09 = 8 881 637 руб.

Стоимость объекта оценки с учетом НДС

С_оо = Св · НДС = 4 760 864 * 1,18 = 10480332 руб.

Далее необходимо учесть ПП:

ПП = С_оо · 1,2 = 5617820 * 1,2 = 12576398 руб.

Добавив величину предпринимательского дохода  к  величине восстановительной стоимости, получим полную восстановительную  стоимость объекта оценки:

 

С_в = ПП+ С_оо= 5617820+ 6741384= 23056730 руб.

 

Определение износа

1. Определение физического износа

 

Таблица 3. - Определение исправимого физического износа (отложенный ремонт)     

Наименование элемента удельный вес по аналогу,проценты Стоимость строительства,руб Износ, % Износ, руб Стоимость с учетом отложенного ремонта, руб Фундаменты 5 1152837 18 207510,57 410449,63 Стены и перегородки 37 8530990 1535578,218 3037327,282 Перекрытие(покрытие) 15 3458510 622531,71 1231348,89 Кровля 2 461134,6 83004,228 164179,872 Полы 8 1844538 332016,912 656719,388 Проемы 11 2536240 456523,254 902989,146 Внутренние санитарно-технические  и электротехнические устройства 12 2766808 498025,368 985079,132 Отделочные работы 7 1613971 290514,798 574629,502 Прочие работы 3 691701,9 124506,342 246269,758 Итого 100 23056730 4150211,4 18906518,6