Определение рыночной стоимости административного здания

Стоимость реализации – это оцениваемая сумма, которую, как считает Оценщик на дату оценки, можно обоснованно ожидать достижимой при будущем обмене недвижимости между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом к коммерческой сделки после должного маркетинга, во время которой стороны действовали компетентно, расчётливо и без принуждения.

Определение стоимости реализации соответствует  определению рыночной стоимости, за исключением того, что совершение сделки имеет место после даты оценки. При этом требуется оценить период экспозиции, т.е. рассмотреть вопрос о том, сколько времени, начиная с даты оценки, понадобиться, чтобы должным образом организовать продажу для получения наилучшей цены без излишнего продления периода продажи в надежде на повышение цен на рынке.

Стоимость реализации рассчитывается без учёта издержек и налогов, связанных со сделкой  купли-продажи.

Страховая стоимость – денежная сумма, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы недвижимости, рассчитанная в соответствии с методиками, используемыми в сфере государственного и частного страхования. Основана на принципе замещения или воспроизводства с учётом накопленного износа объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Рассчитывается как остаточная стоимость замещения

Налогооблагаемая  стоимость (стоимость для налогообложения) – это стоимость, рассчитанная в соответствии с методиками, утверждёнными государственными органами налогообложения.

Стоимость для  налогообложения, как правило, определяется с применением методов массовой оценки. Согласно Налоговому кодексу  налогообложение земельных участков будет осуществляться на основе кадастровой  стоимости земли или её нормативной  цены.

Балансовая стоимость – это стоимость объекта, отражённая в балансе предприятия или организации. Она состоит из первоначальной стоимости на момент ввода в эксплуатацию, скорректированной (проиндексированной) на все проведённые переоценки основных фондов за вычетом бухгалтерской амортизации, а также за вычетом стоимости произведённых улучшений за период эксплуатации.

Инвестиционная стоимость – это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях.  Расчёт стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования донного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте. Покупателю это позволяет принять наиболее рациональное решение о покупке или отказе в приобретении какого-либо объекта.

Инвестиционная  стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора отличается от её рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения. Она рассчитывается при застройке  вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий  и в других случаях.

1.4. Методические подходы

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При  определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

- затратный подход;

- сравнительный  подход;

- доходный  поход.

1.4.1. Затратный подход  к оценке недвижимости

Затратный подход– основывается на расчете затрат на воспроизводство оцениваемых объектов недвижимости с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости прибавляется рыночная стоимость участка земли. Подход базируется на предположении, что типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

В основе затратного подхода лежит  принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки.Затратный подход также включает в себя принципы наилучшего и эффективного использования, вклада, сбалансированности и др.

Затратный подход производит оценку восстановительной  стоимости объекта за вычетом  износа, увеличенную на стоимость  земли.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода осуществляется в такой последовательности:

• вычисление рыночной стоимости участка земли;
• расчет восстановительной стоимости строительства зданий и сооружений;
• оценка величины накопленного износа;
• итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости зданий и сооружений за вычетом накопленного износа.

Под восстановительной стоимостью понимается оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же стандарты, по такому же проекту, такой же планировки, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как оцениваемое сооружение.

При применении затратного подхода участок земли  оценивается, как если бы он был свободным  в варианте его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Стоимость строительства  и рыночная стоимость могут существенно  отличаться в обе стороны. Существует ряд объектов рыночную стоимость, которых  тяжело оценить сравнительным или  доходным подходом. К ним относятся  школы, больницы, вокзалы, культовые  сооружения и т. п.

Изучив  особенности расчета стоимости  затратным подходом, можно сделать  вывод, что результаты затратного подхода  предпочтительны в случаях:

- когда оцениваются  новые или недавно построенные  объекты;

- когда необходим  анализ наилучшего и наиболее  эффективного использования участка;

- когда необходимо  технико-экономическое обоснование  нового строительства;

- для объектов  незавершенного строительства;

- для оценки  в целях выделения объектов  налогообложения;

- в целях  страхования;

- для переоценки  основных фондов предприятия;

- в случае, когда есть недостаток информации  для расчета другими подходами;

- для оценки  общественно-государственных и специальных  объектов (так как они не предназначены  для получения дохода и низка  вероятность найти данные об  аналогичных продажах);

- оценка  объектов на малоактивных рынках (уникальные объекты).

При отсутствии полного права собственности  на землю допустимо нахождение стоимости  участка земли как стоимости  права долгосрочной аренды. Определение  восстановительной стоимости зданий и сооружений (состава и величины затрат) может производиться несколькими  способами на базе:

а) данных о восстановительной стоимости здания на период последней переоценки с последующим пересчетом в текущие цены;

б) средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного по своим характеристикам объекта (по данным различных подрядных организаций);

в) моделирования сметы строительства, т.е. анализа укрупненных статей затрат на строительство объекта заново.

При определении  стоимости нового строительства  в расчет принимаются прямые издержки, косвенные издержки и предпринимательская  прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся:

• затраты непосредственно на строительство:
• стоимость строительных материалов;
• заработная плата строителей;
• стоимость использования строительных машин и механизмов;
• стоимость временных зданий и сооружений, транспортно-складские расходы, расходы на технику безопасности и другие нормативные затраты;
• прибыль и накладные расходы строительного подрядчика.

К косвенным издержкам относятся  затраты, не включаемые непосредственно  в стоимость строительно-монтажных  работ:

• стоимость проектирования, технического надзора, геодезического контроля;
• оплата юридических, бухгалтерских и аудиторских услуг;
• выплаты по краткосрочным ссудам на строительство;
• затраты на рекламу, маркетинг и продажу объекта;
• административные и другие расходы застройщика.

Предпринимательская прибыль (прибыль застройщика) рассчитывается в виде процента к общей сумме прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования средств в строительство.

Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) износов.

Совокупный  износ объекта оценки определяется по формуле:

Под физическим износом понимается постепенное обесценение зданий и сооружений вследствие их старения и разрушения в результате эксплуатации, физического и химического воздействия, перегрузок и т.д. Под функциональным износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости из-за несоответствия объемно-планировочного решения, материалов и оборудования, качества работ современным рыночным стандартам.

Под экономическим износом (устареванием) понимается потеря объектом недвижимости стоимости в результате действия внешних по отношению к нему факторов.

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного и/или конструктивного решения сооружения современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

В зависимости  от цели оценки и необходимой точности расчёта существует несколько способов определения восстановительной  стоимости:

• Метод разбивки по компонентам:

Оценка имущества  на основе величины стоимости создания его основных элементов. Расчет поэлементных затрат включает в себя разбивку здания на составные части, установление величины средних затрат на эти части, включая  расходы на их установку в строящемся здании.

• Метод количественного обследования:

Оценка объекта  на основе полной сметы затрат на его  воспроизводство. Стоимость строительства  определяется суммированием всех затрат на возведение или установку составных  частей строения. При этом необходимо учитывать и прямые и косвенные  затраты.

• Метод сравнительной единицы:

Оценка имущества  на основе использования единичных  скорректированных укрупненных  показателей затрат на создание аналогов. Заключается в перемножении затрат на единицу сравнения (1 м² или 1 место недавно построенного аналога), и количества единиц сравнения в оцениваемом объекте.

Для определения  величины затрат обычно используют различные  справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.)

Укрупненные показатели учитывают: все прямые затраты, накладные расходы, плановые накопления, а также общеплощадочные расходы  по отводу и освоению строительного  участка, стоимость проектно-изыскательских работ, затраты, связанные с производством  работ в зимнее время, затраты  по сдельно-премиальной системе  оплаты труда, убытки от ликвидации временных  зданий и сооружений, расходы по перевозке рабочих на расстояние свыше 3 км, при отсутствии коммунального транспорта, расходы по выплате работникам строительно-монтажных организаций надбавок за подвижной характер работы и др.

Восстановительная стоимость объекта  оценки:

Св = V·С₆₉·К₈₄·К₉₁·К_тек·К_кр,

где V – строительный объем здания,

С₆₉ – стоимость единицы объема в ценах 1969 года,

К₈₄– коэффициент перехода в цены 1984 года, 

  К₉₁ – коэффициент перехода в цены 1991 года,

К_тек  - коэффициент перехода в текущие цены,

К_кр– коэффициент климатического района (Хабаровск относится к 5 территориальному поясу, 1 климатическому району, Ккр  = 1.09)

Стоимость объекта оценки с учетом НДС

С_оо = С_в · НДС

Далее необходимо учесть ПП:

ПП = Соо · 0.2 (0.35)

Добавив величину предпринимательского дохода  к  величине восстановительной стоимости, получим полную восстановительную  стоимость объекта оценки:

С = ПП+ Соо

Существуют  следующее недостатки затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
2. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же, так как в процессе оценки стоимости строительства вычитается накопленный износ;
3. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений;
4. Отдельная оценка земельного участка от строений;
5. Проблематичность оценки земельных участков в России;
6. Сложность определения величины накопленного износа старых зданий и сооружений, так как в большинстве случаев суждение о степени износа основывается на экспертном мнении оценщика, и точность результатов во многом зависит от его квалификации и опыта;