Лекции по "Маркетинговая недвижимость"

Маркетинговая недвижимость

1. Сущность и  характеристики объектов к недвижимости  

 

На практике применяют  разные принципы классификации (в том  числе и разработанные за рубежом) в зависимости от происхождения  и назначения объектов недвижимости. В частности, исходя из специфики  России, необхо-димо понимать разницу между объектами недвижимости и основными фонда-ми. До введения в действие первой части ГК РФ (с 1 января 1995 г.) в отечест-венной экономической теории и хозяйственной практике понятие «объект недвижимости» отсутствовало, а использовалось понятие «основные фонды». К основным фондам отнесены предметы производственного и непроизводствен-ного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудо-вание, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т.д.), которые в своей натуральной форме функционируют и используются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды (без машин и оборудования) – составная часть недвижимого имущества, но это понятие яв-ляется более узким, поскольку в основе основных фондов не учитывается земля. Выведение земли за рамки товарно-денежных отношений привело к трансформации понятия «объект недвижимости» в понятие «основные фонды».

Основные фонды делятся  на материальные и нематериальные (рис. 1). К материальным относятся здания, сооружения, машины и оборудование, жилища, транспортные средства, многолетние насаждения, продуктивный скот и т.д. Не являются основными фондами временные сооружения, приспособ-ления и устройства, затраты на возведение которых относятся на себестоимость строительно-монтажных работ в составе накладных расходов.

Перечень нематериальных активов и объектов интеллектуальной собственности, критерии, определяющие правомерность отнесения объекта  к нематериальным активам, а также  правила формирования информации о  нематериальных активах определены Положением по бухгалтерскому учету  «Учет нематериальных активов» ПБУ 14/2000.

Гражданский кодекс Российской Федерации – далее ГК РФ (ст. 130) определяет, что к недвижимому имуществуотносятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и изменения назначения невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимости относятся кондоминиумы и предприятия как имущественные комплексы.

В качестве объектов недвижимости не рассматриваются деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или  дома, предназначенные под снос. По происхождению различают объекты  недвижимости:

- созданные природой без  участия человека;

- являющиеся результатом труда человека;

- созданные трудом человека, но связанные с природной основой нас-только, что в отрыве от нее функционировать не могут. 

 

	ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ
		Нематериальные
		Материальные
Здания: - строительные и архитектурные  объекты для создания производственного  процесса; - склады, гаражи, сараи; - передвижные домики					Жилье:    по возрастному признаку: - «старый» (дореволюционный)  фонд; - фонд, расположенный рядом  с про-    мышленными предприятиями (1917-   1930 гг.); - «сталинский» фонд (1930-1950 гг.); - индустриальное домостроение  «пер-   вого поколения» (60-е гг.) - «второго поколения»  (1970-1980 гг.)    по типологии: - для постоянного проживания; - передвижные щитовые  домики; - плавучие дома; - исторические памятники     по материалу изготовления: - кирпичные; - монолитные; - панельные; - деревянные; - смешанного типа
Сооружения: - градостроительные; - энергообеспечивающие; - промышленные; - инфраструктурные; - специальные; - передаточные устройства; - экологические
Многолетние насаждения: - плодово-ягодные; - технические; - защитные; - озеленительные; - для ботанических садов; - для научно-исследовательских  целей

 

 

Рис. 1. Основные фонды и  их классификация 

 

Одним из неурегулированных  в полной мере остается вопрос об отнесении  к объектам недвижимости предметов, не имеющих неразрывной связи  с земельным участком, хотя отделить их от этого земельного участка достаточно сложно. Например, статуи весом несколько  тонн, не скрепленные с фундаментом, или здания, установленные на поверхности  земли на блоках.

Некоторые виды недвижимого  имущества могут юридически переходить в движимое имущество. Например, леса и многолетние насаждения по определению  относятся к недвижимому имуществу, а заготовленный лес – это  уже движимое имущество.

Оборудование, размещенное  в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические  двери и пр.), относится к объектам, не связанным с землей. Но поскольку оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту следует детально описывать все оборудование, включаемое в его состав.

Специфической разновидностью объектов недвижимости является кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» от 24 мая 1996 г. Определяет кондоминиум как «единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части, предназначенные для жилья и иных целей (помещение) находятся в собственности граждан, юридических лиц РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности».

К общему имуществу относят: все инженерно-технические и прочие сис-темы, без доступа и пользования которыми невозможна эксплуатация обособ-ленными видами недвижимого имущества (помещения), а также земельный участок, на котором находятся площади, принадлежащие индивидуальным владельцам; внешние стены и крыша здания; внутренние помещения (вестибюли, коридоры, кладовки); лестничные площадки и пролеты; лифты, электрические кабели и механическое оборудование.

Организационно-правовая форма  кондоминиума может быть разной. Наиболее распространенными являются «жилищные  кооперативы» и «товарищества собственников  жилья».

Жилищный кооператив –  организация, в которой собственники жилья объединяют свои доли в общем  имуществе и вносят их в качестве паевого вклада в уставный капитал  кооператива. При такой форме  организации возникают два собственника имущества: собственники жилья и  формальный собственник общего имущества  в виде кооператива.

Товарищество собственников  жилья (ТСЖ) – это объединение  собствен-ников жилья, при образовании которого все участники сохраняют за собой оба вида имущественной собственности (индивидуальную собственность на квар-тиру и долю собственности на общее имущество). В такой организации каждый собственник обладает числом голосов, пропорциональным площади его обособ-ленного жилья или стоимости вклада в строительство общего имущества.

Создавать ТСЖ необходимо на стадии строительства. Планировать  созда-ние будущего ТСЖ должен застройщик (действующий в интересах всех доле-вых застройщиков) и каждый долевой участник строительства при заключении договора о долевом участии. Здесь закладываются условия, правила и нормы, которые обеспечат не только правовой механизм отношений, но и необходимые всем участникам условия создания и функционирования ТСЖ.

Кондоминиум, как единый комплекс объектов недвижимости, объем прав собственника в кондоминиуме и сделки с ними подлежат государственной  регистрации в соответствии с  действующим законодательством.

С точки зрения экономики  объект можно рассматривать: как  благо и как источник дохода (рис. 2). В экономической теории под  понятием «благо» подразумевается  любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосос-тояния). Благами могут выступать как предметы, так и действия  (в данном слу-чае – объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). При этом не делается различия между благами материального и нематериаль-ного характера.

Характеристики, определяющие сущность объектов недвижимости, мож-но разделить на общие и относящиеся к определенному объекту. Например, земля, как благо, выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности, социально-территориального развития российского общества. В качестве источника дохода земля является базой сельскохозяйственного произ-водства, самостоятельным сложным (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями и т.д.) объектом инвестирования, частью националь-ного богатства, базой налогообложения объектов недвижимости, источником природных ресурсов (единственным из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источник дохода. Жилье как объект купли-продажи является прямым источ-ником дохода, жилищное строительство является косвенным источником дохо-да, т.к. способствует и стимулирует развитие промышленности строительных материалов, проектной деятельности, строительства объектов инфраструктуры, предприятий торговли, дорожного строительства, городского транспорта и т.д.

Имея в качестве составной  части земельный участок, все  искусственные постройки (объекты  недвижимости) обладают родовыми признаками (рис. 3), которые позволяют отличить их от несвязанных с землей объектов.

1. Стационарность, неподвижность  – признак характеризует прочную  физическую связь объекта недвижимости  с земной поверхностью и невоз-можность его перемещения в пространстве без физического разрушения и нане-сения ущерба, что делает его не пригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность – объект недвижимости всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, окружающей среде, подъездных путях, поверхности и подпочвенном слое, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность физического объекта, которая составляет основу стоимости объекта недвижимости. Однако сама по себе полезность не определяет стоимость. Любой физический объект имеет стоимость, обладая в той или иной мере такими характеристиками, как пригодность и ограниченный характер предложения. Ограниченность предложения способствует повышению стоимости. Социальные стандарты, экономическая деятельность, законы,  правительственные  решения и действия,  природные  силы  оказывают влияние на поведение людей, обусловливая изменение стоимости объекта

Рис. 4. Сущностные категории  объектов недвижимости 

 

Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании  бесконечна, а нарушение эксплуатации приведут к невосполнимым потерям.

Кроме основных родовых признаков  объектов недвижимости, выделяют и  частные признаки, которые определяются конкретными показателями в зависимости  от вида объектов недвижимости.

Практически невозможно говорить о двух одинаковых квартирах, двух одинаковых участках или строениях, так как  у них обязательно будут различия в расположении по отношению к  другим объектам недвижимости, к инфраструктуре и сторонам света, что показывает разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.

Объекты недвижимости обладают повышенной экономической цен-ностью, так как предназначены для длительного пользования и не потреб-ляются в процессе пользования. Как правило, объекты недвижимости отличаются конструктивной сложностью и поддержание их в надлежащем состоянии требует больших затрат. 

 

2. Система классификаций  объектов недвижимости 

 

Определение объектов недвижимости предполагает выделение в их структуре  двух составляющих (рис. 5):

1. Естественные (природные)  объекты – земельный участок,  лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты  и участки недр. Их называют  еще «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты  (постройки):

а) жилые – малоэтажный  дом (до 3 этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свы-ше 20 этажей). Объектами жилой недвижимости могут также быть кондо-миниум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческие – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный  комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

- лечебно-оздоровительные  (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские  сады и ясли, школы, училища,  техникумы, институты, дома детского  творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы,  парки культуры и отдыха, дома  культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и  т.д.);

- специальные здания и  сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы  власти), памятники, мемориальные  сооружения, вокзалы, порты и т.д.;