Лекции по "Маркетинговая недвижимость"

Коммерческие объекты  недвижимости можно разделить на приносящие доход – коммерческие и создающие условия для его  извлечения – промышленные (индустриальные).

Категория А		Категория В		Категория С
Используется для ведения  определенного бизнеса: - специализированная недвижимость (продается вместе с бизнесом); - неспециализированная недвижимость (здания, магазины, офисы)		Предназначена для инвестиций: - с целью получения  дохода от аренды; - извлечения прибыли на  вложенный капитал;		Недвижимость не нужна  для ведения бизнеса сегодня  или в будущем (избыточная недвижимость)
				Земля со зданиями, свободные  участки

 

 

Рис. 6. Классификация коммерческих объектов недвижимости на западном рынке  

 

К объектам, приносящим доход, можно отнести: магазины и торговые комплексы; гостиницы и развлекательные  центры, офисы, гаражи и др. Объекты  недвижимости, создающие условия  для извлечения прибыли, – это  складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

1. Магазины и торговые комплексы. В настоящее время торговля и общественное питание – наиболее интенсивно развивающаяся сфера экономики.

В 1992–1995 гг. шло интенсивное  строительство объектов недвижимости для мелкорозничной торговли. В последние  годы ситуация изменилась: проис-ходит концентрация таких объектов в комплексах и зонах мелкорозничной тор-говли, увеличивается число магазинов с универсальным и комбинированным ассортиментом товаров. Эти магазины вызывают потребительские симпатии, поскольку они обеспечивают необходимый сервис и культуру обслуживания.

В конце 1990-х гг. стали интенсивно развиваться торговые сети. В последнее  время увеличилось число магазинов, ориентированных на продажу продуктов  питания и сопутствующих товаров  по ценам ниже средних. Особо следует  отметить развитие в стране крупных  торговых комплексов.

Совмещение торговли и  развлечений, используемое на Западе, получает распространение и в  России. Здесь следует сказать  о так называемых гипермаркетах, предназначенных для семейного  посещения. Гипермаркет – это  торговый комплекс площадью до 200 – 300 тыс. м². Основной принцип органи-зации деятельности гипермаркета – разделение имеющихся площадей: одна часть отдается под торговые залы с разнообразным ассортиментом товаров, а другая – под предприятия сферы услуг (кафе национальной кухни, магазины цветов, мастерские по ремонту обуви и изготовлению ключей, прачечные, салоны причесок и др.).

2. Гостиничные и развлекательные объекты недвижимости. Классификация объектов недвижимости гостиничного типа любой страны основана на комплексе требований к: материально-техническому обеспечению, номенклатуре и качеству предоставляемых услуг; уровню обслуживания.

Уровень комфорта – это  главнейший и решающий фактор, влияющий на определение класса гостиницы. В  каждом государстве к пониманию  уровня комфорта как критерия классификации  подходят по-разному. Это обстоятель-ство, а также ряд факторов, обусловленных культурно-историческими и национальными традициями, препятствует введению в мире единой классификации гостиниц. Иногда даже в пределах одной страны существует несколько систем классификации. Например, в Великобритании гостиницы оценивают по уровню сервиса и гостеприимства, вышколенности персонала, обустройству номеров и общественных зон, качеству питания, т.е. по тому, что составляет особый лоск организации и с трудом поддается объективной оценке.

2.4. Предприятие  как особый объект недвижимости  

 

В законодательстве большинства  стран предприятие не считается  самос-тоятельным субъектом права; за ним не признается характер хозяйственного образования, обладающего обособленным имуществом, собственным балансом, пользующимся правами юридического лица. Предприятие рассматривается как определенный имущественный комплекс, включающий материальные и нематериальные элементы и являющийся субъектом права. В ГК РФ термин «предприятие» используется применительно к субъектам и объектам права. Предприятием называется юридическое лицо, то есть субъект гражданского права, участник предпринимательской деятельности. При этом термин «предприятие» применяется только к государственным и муниципальным унитарным предприятиям, которые, как коммерческая организация, подлежат государственной регистрации и выступают в качестве субъекта права в различных договорах и других правоотношениях.

Одновременно этот же термин применяется для обозначения  определенного вида объектов права. В этом смысле предприятие – это  имущественный комплекс, имущество  которого полностью обособлено от имущества  организации.

Предприятие как единый имущественный  комплекс создается на базе вновь  образованных коммерческих организаций  с использованием взносов их учредителей  и участников, а также доходов  от последующей производственной деятельности.

В состав предприятия как  особого объекта недвижимости могут  входить отдельные объекты (здания, сооружения, земля и т.д.), нематериальные активы (права пользования земельным  участком, природными ресурсами, авторские  и другие права и пр.) и оборотные  средства (деньги, сырье, материалы  и т.п.) (рис. 7).

Законом не определен обязательный перечень элементов, входящих в состав предприятия как имущественного комплекса.

Отнесение предприятия как  имущественного комплекса к категории  недвижимости независимо от того, входит в его состав объект недвижимости, принадлежащий предприятию на праве  собственности, или нет, вызвано  необходимостью подчинения сделок с  предприятием специальному правовому  режиму недвижимости в целях повышения  надежности таких сделок, защиты прав, как их участников, так и третьих   

 

3.1. Сущность рынка  недвижимости 

 

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяются пространства между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение  рынка недвижимости как комплекса  отношений, связанных с созданием  новых и эксплуатацией уже  существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функциониро-вания рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок  недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.

Рынок недвижимости, как любая  саморегулирующая система, характеризуется  спросом, предложением, ценой, инфраструктурой.

Спрос – это количество объектов недвижимости и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Спрос на объекты недвижимости формируется под влиянием многих факторов: экономических, социальных, демографических, природно-климатических и

 

Рис. 8. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

Предложение – это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. Предложение объектов недвижимости не эластично. Анализ показывает, что на рынке недвижимости функции спроса и предложения выстраиваются во всех случаях, однако в силу длительности создания (строительства) объектов предложение не может быстро реагировать на изменение спроса. Спрос и предложение отражают взаимодействие между созданием (развитием) и использованием объектов недвижимости.

К основным функциям рынка недвижимости относят:

- информацию о ценах,  спросе и предложении;

- посредничество – установление  связей между потребителями, спросом  и предложением;

- свободное формирование  цен на объекты недвижимости  и защиту прав собственности;

- перераспределение инвестиций  в объекты недвижимости;

- обеспечение свободы  предпринимательства;

- эффективность решения  социальных программ.

С точки зрения предпринимательской (коммерческой) деятельности рынок  недвижимости имеет свои достоинства  и недостатки (рис. 8).

Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями  и является составной частью рыночного  пространства (рис. 9). 

 

Рис. 9. Рынок недвижимости – специфический сектор экономики  

 

Циклы в развитии рынка недвижимости не совпадают во времени с экономическими циклами: спад на рынке недвижимости предшествует спаду экономики в целом, а подъем наступает раньше, чем в экономике (рис. 10). Следовательно, по состоянию рынка недвижимости можно судить о тенденциях в экономике, так как если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъемом рынка недвижимости последует подъем в национальной экономике.  

 

Рис. 10. Взаимосвязь экономических  циклов 

 

При перенасыщении объектов недвижимости наблюдается спад на рынке  недвижимости. Количество незанятых  объектов стремительно увеличивается  и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются (1). Это – рынок покупателя.

Далее на рынке недвижимости происходит перестройка (2).

После возрастания спроса на построенные объекты наблюдается  погло-щение созданных объектов недвижимости (3). Предложения новых объектов практически отсутствуют. Этот цикл определяется ростом прединвестицион-ных исследований по созданию новых объектов недвижимости.

В результате повышения спроса на вновь созданные объекты новое  строительство достигает апогея (4) и цены на объекты недвижимости растут, возникает излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, строительная деятельность сокращается. Это – рынок продавца.

Наступает стабилизация (5), когда  спрос и предложение в состоянии  равновесия.

Объекты недвижимости являются одним из немногих товаров, стоимость  которых имеет тенденцию к  постепенному росту с течением времени. Время пребывания товара на рынке  формирует его экономические  свойства –ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную, и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1 – 1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости срок экспонирования достигает 6 месяцев и более. Это свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

Трансакционные издержки, применительно к рынку недвижимости – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут покупатели и продавцы. Чтобы осуществить рыночную трансакцию, необхо-димо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются и т.д.

Рынок недвижимости – это  рынок ограниченных ресурсов, продавцов  и покупателей. Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся  в экологически чистых и центральных  районах, объектов с высокими потреби-тельскими свойствами, новых объектов с выразительным художественным стилем. Ограничено и число покупателей таких объектов недвижимости в силу их дороговизны.

В условиях современной экономики  рынок недвижимости можно охарактеризовать с трех позиций:

1. Как сферу вложения  капитала в объекты недвижимости  и систему экономических отношений,  возникающих при операциях с  недвижимостью. Такие отношения  проявляются между инвесторами  в процессе купли-продажи объектов  недвижимости, ипотеки, сдачи объектов  недвижимости в аренду и т.д.

2.   Как сферу, где объекты недвижимости выступают как товары особого рода.

3. Как рынок услуг, создающий  условия для жизнедеятельности  и жизнеобеспечения человека  во всей многогранности их  свойств и проявлений.

Таким образом, рынок недвижимости – это интегрированная категория, которой присущи черты рынков товаров, инвестиций и услуг. 

 

 

 

Услуга – результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется: неотделимостью от производителя; неосязаемостью; несохраняемостью; непостоянством качества. При этом услуга

может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом другом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.  

3.2. Инфраструктура  рынка недвижимости 

Рынок недвижимости имеет  сложную, разветвленную структуру, дифференцировать его можно по различным  признакам. Исходя из триединства сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости сформировались и активно действуют три сектора: развитие (создание) объектов недвижимости; управление (эксплуатация) объектами недвижимости; оборот прав на ранее созданную недвижимость.