Лекции по "Маркетинговая недвижимость"

г) инженерные сооружения –  мелиоративные сооружения и дренаж и т.д.

Искусственные объекты могут  быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать  реконструкции или капитального ремонта,         а также относиться к незаконченным объектам строительства. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых работы

2.1. Земельный участок  – основа недвижимости 

 

Центральное место в системе  недвижимого имущества занимает земля – естественный, созданный  самой природой, всеобщий базис размещения всех других его элементов и людей. Все земли на территории РФ объединены в земельный фонд.

Земельный кодекс РФ  в  числе  основных  принципов  земельного  законодательства  назвал  деление  земель  на  категории, которые различают по двум признакам:

- по основному целевому  назначению;

- по правовому режиму  использования и охраны.

Следовательно, категория земель – это часть земельного фонда, выделяемая по основному целевому назначению и имеющая определенный правовой режим использования и охраны. Целевое назначение – это установленный законодательством порядок, условия и предел использования земель для конкретных целей. В  ст. 7  ЗК РФ  приводится  разделение  земель  РФ  на  следующие  категории:

1) земли сельскохозяйственного  назначения (гл. XIV ЗК РФ);

2) земли поселений (гл. XV ЗК РФ);

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения             (гл. XVI ЗК РФ);

4) земли особо охраняемых  территорий и объектов (гл. XVII ЗК  РФ);

5) земли лесного фонда  (ст. 101 ЗК РФ);

6) земли водного фонда  (ст. 102 ЗК РФ);

7) земли запаса (ст. 103 ЗК  РФ).

Отнесение  земель  к  той  или  иной  категории,  перевод  их  из  одной  категории  в  другую  и  порядок  перевода  регламентируются  как  ЗК РФ,  так  и  иными  законами. В частности, ст. 8 ЗК РФ говорит, что решение о переводе земель из одной категории в другую в отношении земель, находящихся в  федеральной собственности, принимается Правительством РФ. Земли, находящиеся в собственности субъектов РФ, и земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в муниципальной собственности переводятся в  другую категорию по решению органов исполнительной власти субъектов РФ. В свою очередь, земли муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, могут быть переведены в другую категорию на основании решения органов местного самоуправления.

В отношении земель, находящихся  в частной собственности, решение  о переводе их в другую категорию  принимается либо органами исполнительной власти субъектов РФ – для земель сельскохозяйственного назначения, либо органами местного самоуправления – для земель иного целевого назначения. Порядок перевода земель из одной  категории в другую устанавливается  федеральными законами.

Правовой режим земель различных категорий формируется  на основе глав XIV–XVIII ЗК РФ, в которых определяются состав, использование и порядок предоставления земель той или иной категории, выделяются виды земель с особым режимом использования и охраны. 

Земельный кодекс РФ выделяет следующие виды земель особо охраняемых территорий:

- особо охраняемых природных  территорий;

- лечебно-оздоровительных  местностей и курортов;

- природоохранного назначения;

- рекреационного назначения;

- историко-культурного назначения;             

- иные особо ценные  земли. 

2.2. Классификация  жилых объектов недвижимости 

 

Применительно к жилым  объектам недвижимости возможно несколько  типологических построений, например:

1. В зависимости от предпочтений  целевых групп потребителей жилья  и уровня их платежеспособности (маркетинговый подход) принято выделять:

1.1. Жилье высокой степени комфортности (элитное). Каждой эпохе и стране присущи свои представления об элитности жилья. Отечественные специалисты рынка недвижимости выделили восемь критериев элитности, отсутствие хотя бы одного из которых существенно снижает шансы дома называться элитным:

- место, светлое, чистое, с хорошей энергетикой. Придомовая  территория обязательно с зелеными  насаждениями, местом для отдыха  и детской площадкой, относительно  открытая, но огороженная и охраняемая. Близость городского сквера и  т.д., хороший вид из окон: на  воду и/или зеленые насаждения, близость к центру;

- дом должен быть построен  из надежных экологических материалов, с применением современных технологий, иметь интересное архитектурное решение, небольшое количество квартир (от 5 до 30). Часто элитность дома определяет имя архитектора;

- «клубность»: важно не только, где вы живете, но и социальный, культурный, финансовый уровень соседей. В элитном доме, как правило, живут представители наиболее высокодоходной группы жителей (не представители «среднего класса»);

- наличие инженерных сетей,  позволяющих комплексно решать  вопросы энерго- и теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, вентиляции и кондиционирования. Отопление предполагает возможность выбора одной из трех систем: воздушное, радиаторное, через пол или их комбинированное использование. Электронные системы, спутниковое телевидение, оптоволокон-ная система связи, выделенные интернет-линии, современная система охранной и пожарной сигнализации, расширенная сеть внутренних коммуникаций. Современные электронные системы доступа, видеонаблюдения, компьютерная диспетчеризация. Бесшумные лифты ведущих производителей. Наличие этих систем должно закладываться на стадии проектирования с возможностью их развития и дополнения. Инженерные системы должны быть выполнены из экологически чистых материалов, иметь большой эксплуатационный срок;

- инфраструктура дома  должна включать подземный паркинг,  из которого можно попасть  в квартиру или на этаж, внутренний  дворик или придомовую зеленую  зону, магазины, прачечные, службу  консьержей, уборки квартир, быта, бассейны, сауны, спортивные центры, салоны красоты, детскую игровую  комнату, причем все это должно  быть закрыто для «внешнего  мира» и вписано в структуру  объекта недвижимости, чтобы жильцы  могли получить услуги, не выходя  за пределы дома;

- элитное позиционирование  дома. Настоящий элитный дом –  это бренд с присущими ему  свойствами: название, легенда, уникальность, отличие от аналогов и т.д.;

- управление недвижимостью.  Престиж складывается не только  из выше перечисленных критериев, но и из уровня управляющей компании, которая должна обеспечивать повседневный комфорт на таком уровне, чтобы жильцы постоянно ощущали свою избранность;

- цена чаще всего является  основным признаком элитности жилья. Разброс цен от 1000 до 5000 долларов США за м² и выше зависит от рассмотренных выше критериев.

Местоположение – основной критерий элитности – является и основным фактором ценообразования. Цена одинаковых домов в разных районах города будет различной (получить «пятна» застройки в историческом центре очень трудно, поэтому стоимость квартиры там всегда будет выше, чем в других районах). На цену влияют также проект и развитость инфраструктуры, которые могут частично компенсировать недостатки месторасположения.

Для малоэтажных домов  коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как расстояние от города должно быть в пределах 1 часа.

1.2. Жилье повышенной комфортности ориентируется на запросы и доходы граждан, которых принято называть «средним классом». Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает:

- возможность размещения  в различных (не только наиболее  престижных) районах города, кроме  мест массового строительства  дешевого панельного жилья;

- хороший вид из окон;

- индивидуальную планировку (перегородки ставятся по желанию  владельцев);

- минимальный размер квартир  50 – 60 м², а максимальный определяется заказчиком;

- деление на жилую и  нежилую (гостевую) зоны;

- наличие нескольких санузлов;

- высокую степень звуко- и теплоизоляции;

- эффективную приточно-вытяжную  вентиляцию, кондиционеры, теле-коммуникационные сети, скоростной лифт, регулируемое отопление и пр.;

- наличие двух и более  изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой  кухни (площадью не менее 15 м²);

- круглосуточную охрану;

- деревянные или пластиковые  окна со стеклопакетами известного  своим качеством производителя;

- надежные металлические  двери;

- конструкцию пола с  бетонной стяжкой и системой  подогрева либо утеплителем;

- инженерные коммуникации  из металлопластика;

- парковку для машин.

Малоэтажные дома, расположенные  в пригородной зоне, должны отличаться высокой прочностью, долговечностью и низкой теплопроводностью стен, а также наличием инженерных сетей.

1.3. Типовое жилье (жилье эконом-класса). Для него характерно: разме-щение в любом районе города; соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам; по конструктивно-технологическим параметрам – это панельные и кирпично-монолитные дома.

Для малоэтажной пригородной  застройки существенны не только технические характеристики, но и  обеспеченность основными объектами  социально-бытового назначения.

1.4. Жилье низких потребительских качеств (низший эконом-класс). Требования к жилью этого типа весьма невысоки, так как оно предназначено для населения с низкой платежеспособностью:

- размещено в не престижных  районах;

- удалено от основных  транспортных коммуникаций;

- принадлежит к зданиям  «старого» фонда, не подвергшимся  капи-тальным и ремонтно-строительным работам, и домам первого поколения индустриального домостроения;

- квартиры размещены в  первых этажах домов других  типов;

- заниженные архитектурно-планировочные  характеристики и т.д.

2. На основании градостроительных  ориентиров выделяют:

- дома «старого» фонда,  построенного в дореволюционный  период;

- дома постройки 1917 –  конца 30-х гг., отличающиеся лаконизмом  архитектурно-планировочных решений и расположенные в непосредственной близости к местам приложения труда того периода, малопрестижные в настоящее время, но обладающие высокими конструктивно-технологическими характеристиками;

- «сталинские» дома, расположенные  преимущественно в престижных, удаленных  от промышленных зон районах;

- дома первого поколения  индустриального домостроения («хрущевки» 60-х гг.), с заниженными архитектурно-технологическими параметрами;

- дома второго поколения  индустриального домостроения, построенные  в 1970 – 1980-х гг., когда в градостроительном  проектировании использовались  более высокие нормы и стандарты;

- современные жилые дома, отличающиеся большим разнообразием  характеристик.

3. В зависимости от материала  наружных стен здания различают:  дома с кирпичными стенами,  панельные, монолитные, деревянные  и дома смешанного типа.

4. В зависимости от продолжительности  и характера использования выделяют  жилье: первичное – место постоянного  проживания; вторичное – загородное  жилье, используемое в течение  ограниченного периода; третичное  – предназначено для кратковременного  проживания (гостиницы, мотели и  т.д.).

Применительно к загородным объектам недвижимости общей классифи-кации нет. Однако риэлторские организации, работающие на рынке недвижи-мости, придерживаются того или иного деления домов чаще всего по ценовым критериям.

Признаки классификации  жилых объектов недвижимости, послужившие  основой для группировки, различны, как различны мотивации. Предпочтения и условия платежеспособности. Использовать единый типологический критерий, интегрирующий  влияние всех факторов, не представляется возможным. Поэтому на практике применяют  несколько критериев, дающих обоснованное представление об объекте недвижимости.  

 

2.3. Характеристика  коммерческих объектов недвижимости  

 

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята классификация  коммерческих объектов недвижимости (рис. 6), в отечественной практике пока нет единой системы классификации.

Рынок коммерческих объектов недвижимости в России стал формиро-ваться только с началом приватизации предприятий. Сектор коммерческих объектов намного меньше, чем жилых, поэтому и сделок меньше, хотя во всем мире коммерческие объекты считаются наиболее привлекательными. Преобладающей формой сделок в этом секторе является аренда.