Долгосрочное кредитование

- кредитор  имеет возможность широкой диверсификации  кредитования, учитывая неоднородность кредитополучателей, отличия географических регионов, различия целей, особые способы и условия залога имущества, выдачи кредитов;

- кредитополучателю  (залогодателю) создаются условия  для решения производственных, социально-бытовых  проблем;

- существует  возможность повторного (неоднократного) использования недвижимости кредитополучателем  для получения кредита при  возврате первого. Допускается повторный залог с получением залогодателем дополнительного кредита, если ценность имущества не исчерпалась предыдущей кредитной сделкой по ипотеке и должник имеет экономическую возможность уплачивать процент и погашать долг;

- залогодатель (кредитополучатель) сохраняет право  на владение и использование заложенного имущества;

- для защиты  интересов кредитополучателя обычно  предусматривается дополнительный  период, в течение которого он  может выкупить свое заложенное имущество до его продажи кредиторам.

Развитие  ипотеки, ипотечного кредитования имеет  значение для экономики страны, поскольку:

- позволяет включить в рыночный оборот недвижимость;

- содействует процессу мобилизации капитала для строительства и реконструкции объектов производственного и бытового назначения;

- способствует решению социальных проблем;

- создает условия для развития рынка ценных бумаг, в том числе вторичного (купля-продажа закладных, других ценных бумаг ипотечных организаций);

- расширяет перечень услуг, оказываемых кредитными организациями;

- дает стимул развитию финансовой инфраструктуры рынка недвижимости в форме ипотечных банков, специализированных финансовых компаний и др.

Вместе с  тем ипотечное кредитование предполагает значительный объем аналитической и технической работы. При оценке недвижимости возникает много проблем, так как рыночную стоимость, как правило, точно определить можно только при фактической продаже. К тому же такие кредиты даются на сравнительно длительный срок, поэтому должны быть тщательно изучены все возможности будущих изменений цен. Реализация банком закладываемого имущества зачастую требует судебного разбирательства, нарушаются в будущем отношения между банком и кредитополучателем.

Для развития ипотечного кредитования важными являются: совершенствование рынка капиталов, недвижимости, фондового рынка; формирование должного ипотечного законодательства; повышение уровня жизни населения и платежеспособности предприятий; поддержание развития ипотеки государством, реализация концепции ипотечного жилищного кредитования.

Огромная  социальная значимость ипотечного кредитования жилищных проектов делает ипотеку важным элементом государственной политики.

Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования в Республике Беларусь предполагает следующие основополагающие положения:

- доступность ипотечных кредитов для граждан со средними доходами, вовлечение в систему более широких слоев населения;

- сочетание ипотечных кредитов с другими источниками приобретения жилья (собственные средства граждан; накопительные, целевые счета; государственные субсидии);

- использование международного опыта при ипотеке жилья;

- применение одноуровневой модели ипотеки (банк–клиент) с переходом в перспективе к двухуровневой системе, вовлечение в процесс многих участников;

- использование ипотечного механизма, как для долгосрочного кредитования граждан, так и для кредитования застройщика;

- стимулирование инвестиционной активности через процент, сроки кредитования;

- рыночную основу взаимоотношений между участниками;

- создание правовой базы, инструкционной инфраструктуры, необходимых для развития ипотечных отношений.

Ипотечное кредитование решает не только социальную проблему обеспечения населения жильем, но и стимулирует инвестиционную активность, способствует развитию строительного комплекса и связанных с ним отраслей промышленности, формирует слой мелких собственников [12, c. 25-27].

Осуществление крупных инвестиционных проектов, техническое  переоснащение и модернизация отраслей экономики, внедрение новых и высоких технологий требуют значительных кредитных ресурсов. Ограниченность собственных средств банков и сложности привлечения кредитных ресурсов долгосрочного характера снижают возможности отдельного банка по предоставлению крупного долгосрочного кредита. Установленные Национальным банком Республики Беларусь экономические нормативы ликвидности, максимального риска на одного заемщика, максимального размера крупных кредитных рисков ограничивают кредитование в крупных объемах.

При кредитовании на длительный срок и в больших  размерах усиливается риск невозврата кредитов и уплаты процентов по нему кредитополучателем. Для решения перечисленных проблем в случае необходимости кредитования крупных проектов может быть использован принцип консорциального кредитования, предусматривающий концентрацию ресурсов нескольких банков на условиях солидарной ответственности.

Под консорциальным (синдицированным) кредитом понимается предоставление кредита одному кредитополучателю двумя и более кредиторами – консорциумами (синдикатами) банков. Коммерческие банки объединяют кредитные ресурсы и предоставляют кредиты субъектам хозяйствования на консорциальной основе через один ведущий банк (банк-агент). Это поддерживает ликвидность банков, снижает возможный риск потерь в случае неплатежеспособности заемщика.

Общими подходами  при организации консорциального  кредитования являются:

- проверка надежности кредитополучателя и экспертиза финансируемого проекта;

- получение согласия других банков консорциума на участие в кредитовании;

- твердое определение срока предоставления кредита, порядка его выдачи и погашения;

- определение валюты кредита;

- прогноз возможных рисков, определение путей их снижения и т.д.

Консорциальные  кредиты не являются самостоятельной  формой кредита, они базируются на тех же принципах, что и другие виды банковских кредитов. При этом меняются только механизм аккумуляции кредитных ресурсов и техника предоставления кредита.

Для консорциальных кредитов характерны значительные размеры, длительные сроки, многочисленность кредиторов (до нескольких сотен).

Консорциальный  кредит может быть "клубным", когда  в состав кредиторов входит ограниченный и определенный круг банков, или "открытым", если привлекаются средства всех желающих банков и количество участников консорциума зависит только от размера предоставляемого кредита, возможностей каждого банка и заинтересованности в сделке.

Максимальная  доля каждого участника в совместном кредитовании проектов ограничивается максимально возможным риском на одного заемщика для данного банка, рассчитываемым исходя из размера собственного капитала банка. Привлеченные для консорциального кредитования ресурсы банков-участников не рассматриваются как межбанковские кредиты.

Риск для  каждого банка значительно сокращается  при расширении числа привлекаемых участников. Степень риска снижается  и в случае получения гарантий от кредитополучателя, переложения части риска его неплатежеспособности на вышестоящие инстанции, государственные институты и другим путем.

Консорциальный  кредит может быть частью кредитного соглашения по проектам, в которых  участвуют наряду с банками Правительство  Республики Беларусь, иностранные банки  и др.

Консорциальные  кредиты предоставляются на реализацию программ и инвестиционных проектов в области:

- структурной перестройки экономики страны;

- развития производственной и социальной инфраструктуры;

-создания новых и модернизации существующих экспорто-ориентированных и импортозамещающих производств;

- реструктуризации и приватизации государственных предприятий;

- конверсии, внедрения ресурсосберегающих технологий и промышленного освоения инноваций;

- крупного жилищного строительства и производства строительных материалов;

- создания современной системы телекоммуникаций;

- производства транспортных средств. Консорциальные кредиты  могут предоставляться одному

- кредитополучателю для полного или частичного финансирования одного проекта, нескольких технологически и территориально взаимосвязанных проектов, а также группы проектов одного целевого назначения.

При этом за счет консорциальных кредитов могут  финансироваться как проекты, ориентированные  на получение коммерческой выгоды, так и проекты, имеющие социальную значимость.

Кредитополучатель, осуществляющий высокоэффективные  инвестиции и желающий получить на эти цели кредит, самостоятельно выбирает банк, который взял бы на себя ответственность  за организацию банковского консорциума и выполнение функций руководителя кредитной сделки. Как правило, ведущим избирается крупный банк, обладающий опытом проведения долгосрочных кредитных операций, располагающий достаточным штатом квалифицированных сотрудников, способный предложить заемщику выгодные условия, а также пользующийся значительным влиянием на рынке. Ведущий банк-агент (глава консорциума) выполняет функции связующего звена между заемщиком и другими банками-участниками и действует от имени и в интересах всех его участников.

Взаимоотношения банков-участников с банком-агентом  по выдаче консорциального кредита строятся на основе соглашения (договора) между ними о совместном кредитовании.

В соглашении о совместном кредитовании между  банком-агентом и банками-участниками  указываются: список участников и цель кредитования; сумма и валюта кредита; доля (квота) каждого участника в  общем объеме консорциальной сделки; соотношение собственности; представительство  и руководство сделкой; права  и обязанности участников; финансовые условия заключения консорциальной сделки и условия ее завершения; обязательства банков-участников по отношению к банку-агенту, касающиеся размера, сроков и порядка взносов средств, перечисления процентов и комиссионных и других совместных операций; формы имущественной и другой ответственности за соблюдение условий соглашения [13, c. 10-13].

Все формы  долгосрочного кредита хорошо развиты  в Республике Беларусь. Немалое значение имеет умение работников банка проводить маркетинговые исследования, а кредитополучателей разрабатывать эффективный инвестиционный проект и качественный бизнес-план. В свою очередь коммерческие банки, предоставляют долгосрочные кредиты, так как располагают достаточным собственным капиталом.

 

1.3 Способы обеспечения  кредита

 

 

Способы обеспечения  исполнения обязательств по возврату кредита являются вторичными и вступают в силу только тогда, когда не получены первичные источники. Понятие «обеспеченность», или «материальное обеспечение кредита», вытекает из его экономической сущности. Как известно, в основе возврата кредита лежит кругооборот и оборот фондов кредитополучателей. Кредит обслуживает движение реально существующей стоимости. Источниками возврата кредитов, предоставленных в текущие активы, является выручка, полученная предприятием за счет завершения тех операций, для которых они были выданы. Если же к моменту наступления срока погашения кредита у кредитополучателя отсутствуют средства, причиной такого положения, как правило, являются возникшие финансовые затруднения как объективного, так и субъективного характера. Невозврат кредита означает, что кредит не сыграл той роли, которая ему предназначалась. Если выручка от объема продаж предприятием не получена (первичный источник обеспечения обязательств по кредитному договору), банк приступает к вторичному обеспечению возврата кредита.

Под способом обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору понимается конкретный дополнительный источник погашения  задолженности банку, юридическое оформление права кредитора на его использование, организацию контроля банка за ликвидностью, достаточностью и приемлемостью данного источника.

Основными способами  обеспечения исполнения обязательств кредитополучателя по кредитному договору являются:

1) гарантийный  депозит денег;

2) страхование  кредитодателем риска невозврата  кредита;

3) перевод  на кредитодателя правового титула (на имущество и имущественные права); 

4) поручительство;

5) гарантия  и другие способы, предусмотренные  законодательством или кредитным  договором;

6) залог недвижимого  и движимого имущества.

Кредитополучатель может использовать один или одновременно несколько способов обеспечения, что закрепляется в кредитном договоре. Документы, подтверждающие обеспечение по возврату кредита, представляются в банк в период заключения кредитного договора [14, c. 105-106].

1) Гарантийный  депозит денег. Для обеспечения  обязательств по кредитному договору кредитополучатель может передать кредитодателю денежные средства в белорусских рублях или иностранной валюте, находящиеся на счетах кредитополучателя. Средства, передаваемые для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору, могут храниться на счетах, открытых кредитополучателем. В случае неисполнения кредитополучателем своих обязательств по кредитному договору кредитодатель вправе самостоятельно удовлетворить свои имущественные претензии за счет депонированных сумм.