Розничное кредитование в РК

Займы на неотложные нужды предоставляются физическим лицам на срок не более 3-х месяцев.

Заем выдается при наличии положительного решения  филиала (в пределах лимитов самостоятельного кредитования) и надлежащего оформления и регистрации договоров займа  и залога.

Условия предоставления ипотечных займов имеют свои особенности

Предоставление  займов на приобретение жилья (далее - заем) осуществляется на коммерческой основе на условиях срочности, возвратности, платности, обеспеченности и использования по целевому назначению. Заем предоставляется в тенге и в долларах США на срок до 5-ти лет - по согласованию с заемщиком. Максимальная сумма предоставляемого займа определяется исходя из доходов заемщика и достаточности обеспечения.

Ставка вознаграждения устанавливается полномочным органом головного офиса и может быть фиксированной и плавающей. При установлении фиксированной ставки вознаграждения расчет и суммы платежей по займу остаются неизменными и действуют в период всего срока кредитования до полного погашения.

Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит, выдаваемый под залог недвижимости, включая земельную собственность, является также одной из форм кредитования широко используемой в рыночной экономике, обеспечивающей надежность сделки. Его развитие способствует наращению инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Многие экономисты считают, что ипотека - современный  вид кредитования, возникший в  странах с развитой рыночной экономикой. Однако история свидетельствует, что в Греции еще до нашей эры появился новый вид обеспечения кредита - земельный залог. На границе заложенного участка заимодавец ставил столб с надписью, что это имущество служит ему обеспечением претензии на такую-то сумму. Этот столб и назывался «ипотекой».

Ипотека широко развивалась в разных странах. Подобная форма кредитных отношений распространена в странах с развитой рыночной экономикой, прежде всего в США  и Европе. Это связано с тем, что ипотечный кредит обладает существенными преимуществами по сравнению с другими видами кредита: он уменьшает степень риска для обеих сторон. Должник получает кредит на весьма длительные сроки и при этом имеет возможность сохранить за собой заложенную недвижимость, не рискуя остальным имуществом. Кредитор получает беспроигрышный вариант возмещения ссуды. Заложенная недвижимость может продолжать приносить доход: сдаваться в аренду, использоваться как производственный объект и т. д. И таким образом за время действия договора можно уменьшить, или полностью покрыть сумму долга.

Единство потребительского и ипотечного кредита заключается  в том, что в обоих случаях  предполагает кредитование конечных потребителей, т.е. физических лиц. Это служит основанием отнесения ипотечного кредита в  разряд потребительского, однако формы обеспечения, способы предоставления, сферы использования обоих видов кредита весьма различны. Значение ипотечного кредита выходит за рамки потребительского, поскольку ссудой широко пользуются предприятия, фирмы.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

- непосредственную выдачу  ипотечных кредитов хозяйствующим  субъектам и населению;

- продажу ипотечных  кредитов на вторичном рынке,  которая обеспечивает дополнительное  привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются банки, вторым - финансовые компании, фонды, (в РК - ипотечная  компания), скупающие активы ипотечных  банков, обеспеченные залогом имущества, и затем выпускающие от своего имени на их базе ценные бумаги. Ипотечные кредиты всегда обуславливаются залогом недвижимости - ипотеки.

Ипотека, как один из способов обеспечения обязательств, дает право  залогодержателю в случае неисполнения залогодателем обязательств получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Юридическое оформление сделок имеет большое значение для ипотечного кредитования, поскольку в основе этих сделок лежит право собственности или право хозяйственного владения на закладываемую недвижимость.

Субъектами  договора о залоге являются:

- стороны договора  о залоге;

- регистрирующий  орган.

Договор об ипотеке  заключается в письменной форме  и нотариально удостоверяется. Он может содержать действия залогодателя:

- возможность  отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству;

- сдачу имущества  в аренду;

- обременение  имущества новыми долгами.

Договор об ипотеке  должен содержать:

- наименование  залогодателя и залогодержателя  и места их нахождения;

- название кредитного договора или иного обязательства;

- указание суммы  основного обязательства, обеспеченного  ипотекой;

- указание сроков  уплаты сумм;

- описание закладываемого  недвижимого имущества и его  денежную

оценку;

- наименование  документов, подтверждающих право  собственности на

закладываемое имущество;

- указание на  то, что закладываемое имущество  не обременено другими

обязательствами;

- подписи залогодателя  и залогодержателя; 

- наименование  органа, зарегистрировавшего ипотеку  с указанием даты,

места регистрации, номера.

С переходом  к рыночной экономике в Республике Казахстан наблюдается зарождение основ ипотеки, идет процесс формирования свойственной нашей стране модели.

Начало развитию ипотеки было положено указом Президента Республики Казахстан, имеющим силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества» от 23 декабря 1995 года № 22723. Данный указ определил ипотеку как вид залога, при котором заложенное недвижимое имущество или доля в нем остаются во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.

В нашей республике используется модель ипотечного кредитования подобно принятой в Великобритании, Франции и Испании. Кредиты юридическим и физическим лицам выдаются на различные цели под залог недвижимости исключительно за счет собственных капиталов банков, депозитов клиентов, межбанковских кредитов и т. п.

В последнее  время коммерческие банки Казахстана начали предоставлять ипотечные  кредиты физическим лицам на приобретение жилья и коммерческой недвижимости. В процессе организации ипотечного кредита принимают участие ипотечные, риэлторские, страховые и оценочные компании, конечно же, сами заемщики. Ипотечная компания помогает заемщику выбрать банк для заключения кредитного договора на приемлемых условиях. Риэлторская компания предоставляет заемщику услуги по юридическому оформлению документов, необходимых для получения кредита, проводит регистрацию ипотек в центре по недвижимости. Оценочная компания проводит рыночную оценку объекта ипотеки. При ипотечном кредитовании заемщиком заключаются договоры со страховой компанией на страхование приобретаемой недвижимости, а также страхование жизни и работоспособности самого заемщика. Это обязательное требование кредитного договора банка.

Порядок получения  ипотечного кредита несложен. Заемщик  должен обратиться в ипотечную компанию, где квалифицированные специалисты объяснят, что представляет собой кредитный договор с банком, выдающим ипотечные кредиты. Предварительно эксперты компании оценят платежеспособность заемщика с целью обеспечения возврата кредита, а также разработают индивидуальную схему возврата кредита. Учитываются следующие обстоятельства: среднемесячный основной доход заемщика, возможность дополнительных источников дохода, его профессия, стаж работы, состав семьи, имеющийся бизнес и т. п. После заключения предварительного договора заемщиком вносится первоначальный денежный взнос за приобретаемую квартиру, составляющий не менее 30% от ее стоимости. Затем заключается договор купли-продажи и договор залога (ипотеки). Сумма основного кредита, выдаваемого под залог приобретаемой квартиры, не может быть больше 70% стоимости квартиры. Возврат кредита и выплата по нему процентов осуществляется ежемесячно, причем проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита. Кроме всего прочего, заемщику предоставляется право досрочного погашения кредита в соответствии с договором займа, если у него появится такая возможность.

Условия ипотечного кредита позволяют заемщику пользоваться приобретенной квартирой (или другой недвижимостью) как собственной, почти без ограничений, однако продать, подарить или обменять квартиру заемщик сможет после снятия на нее залога, после полного погашения кредита, либо переоформления договора на нового собственника с согласия кредитора.

Правительство Республики Казахстан постановлением «Об утверждении программы долгосрочного финансирования жилищного строительства и развития системы ипотечного кредитования» от 28 ноября 2000 года N21774 наметило ряд мер, направленных на стимулирование жилищного строительства и ипотечного кредитования. Правительство сочло наиболее приемлемой для Казахстана немецкую и малазийскую модели ипотечного кредитования.

Немецкая модель действует по принципу кассы взаимопомощи. Кредитные ресурсы банка формируются  за счет привлечения сбережений будущих  заемщиков. Только клиент банка имеет право на получение ипотечного кредита, причем в размере, примерно равном сумме сбережений. Эта модель меньше стимулирует приобретение недвижимости, так как момент приобретения передвигается во времени, но в то же время не зависит от колебания на финансовом рынке и цен заемных средств. Лица, желающие улучшить жилищные условия, должны позаботиться об этом заранее. В течение 2-10 лет до момента приобретения квартиры или дома они должны начать делать целевые накопления в специализированных банках. Когда накопится приблизительно 45% от стоимости недвижимости, ее покупатели получают государственную дотацию в размере 10% от стоимости недвижимости, а также льготный кредит на 10-15 лет для оставшейся части выплат.

Малазийская модель функционирует путем создания ипотечной компании, которой коммерческие банки могут продавать ипотечные облигации и на полученные деньги продолжать предоставлять кредиты на покупку жилья. В отличие от немецкой модели момент приобретения недвижимости не отодвигается во времени.

Правительством  не исключено использование в  Казахстане американской модели ипотечного кредитования через организованный рынок ценных бумаг.

Американская  модель построена на двух основных принципах кредитования: строительства  и покупки жилья. Банк предоставляет подрядной фирме строительный заем для покупки земли, оплаты проектных и строительных работ. Затем к процессу строительства подключается непосредственно покупатель, которому под залог будущего дома выдается ипотечный кредит. Кредит выдается под низкий процент на период от 15 до 30 лет в зависимости от дохода заемщика. Кредит оформляется закладной или актом передачи по опеке, по которым в случае неуплаты долга права собственности перейдут к кредитору. Закладную кредитор может продать Федеральной национальной ассоциации ипотечного кредитования и тем самым иметь возможность продолжать выдачу кредитов за счет полученных от этого денег. Последняя приобретает у финансовых учреждений закладные и выпускает ипотечные ценные бумаги. Для страхования ипотечных кредитов существует федеральная жилищная администрация. Эта модель используется также для развития коммерческого кредитования малого бизнеса под залог имущества.

Несмотря на определенные различия, все вышеприведенные  модели ипотечного кредитования представляют для соответствующих стран удачные варианты стимулирования приобретения жилья.

В условиях переходной экономики для Казахстана при  отсутствии стабильных доходов у  большинства населения ипотечное  кредитование способствует развитию рынка недвижимости и всей экономики. Наибольшее развитие получили жилищные ипотечные кредиты.

В настоящее  время коммерческие банки могут  выдавать три вида жилищных ипотечных  кредитов:

а) краткосрочный  или долгосрочный кредит, предоставляемый  заемщикам на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство, земельный кредит;

б) краткосрочный  кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ, строительный кредит;

в) долгосрочный кредит для приобретения жилья - кредит на приобретение жилья.

Жилищное кредитование осуществляется при соблюдении основных принципов кредитования: целевого использования, обеспеченности срочности. Сумма выдаваемого банком кредита не должна, как правило, превышать 70% стоимости приобретения и обустройства земли, строительства или стоимости приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств в размере не менее 30% стоимости кредитуемого объекта.

Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении ссуды, являются кредитный договор и договор о залоге (об ипотеке). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи и погашения ссуды, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение обязательств заемщика, условия страхования ссуды, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика.

Кредитные условия  жилищного кредитования устанавливаются  банком по согласованию с заемщиком. При этом возможно использование  плавающей процентной ставки, индексирование суммы основного долга, отсрочка платежей заемщика.

Основной формой обеспечения возврата жилищного  ипотечного кредита является ипотека:

- залог готового  индивидуального жилья вместе  с земельным участком, на котором  оно находится;

- залог земельного  участка под строительство жилого объекта;

- залог объекта  незавершенного жилищного строительства  вместе с земельным участком;