Шпаргалка по "Ценообразованию"

Одна из основных особенностей земли в качестве товара заключается в том, что количество земли, предлагаемой на рынке, естественным образом ограничено. В связи с  этим цена на землю определяется главным  образом спросом. Спрос на землю, как правило, формируется на основе уровня цен на продукцию, производимую на земельных участках. Например, если понижаются цены на зерновые культуры, то и спрос, являющийся производным  от этих цен, также понизится, а следовательно, упадет цена на землю. На величину спроса на землю воздействуют экономические, природно—климатические и другие факторы.

В процессе определения  цены на землю также необходимо учитывать  абсолютную неэластичность ее предложения. Т. е. любой собственник земли, который заинтересован в максимизации доходов, будет предлагать землю за любую цену, иначе он рискует лишиться ренты вообще.

Дж. Риккардо вывел  следующие следствия из абсолютной неэластичности предложения земли  на рынке:

1. Неверно мнение, что цены на продукцию, выращенную на земле (зерно), высокие, так как землевладельцы устанавливают высокую ренту. Здесь действует обратная связь: цена земли потому высокая, что устанавливаются высокие цены на продукцию, выращиваемую на ней.

2. Рост налогов на доходы собственников земли не вызывает повышения цен на продовольствие, а только уменьшает размер их ренты.

3. Стоимость земли целиком определяется стоимостью продукции, которая на ней выращивается, а не наоборот.

Земля представляет собой особый объект рыночных отношений. Земельный рынок позиционирует  землю в качестве особой ценности, обладающей многообразным набором  свойств, которые необходимо эффективно использовать. Земля классифицируется по категориям согласно ее целевому назначению, что дает возможность применять  дифференцированный подход к рыночным сделкам.

41. Виды стоимости и цены земли

Стоимость объекта недвижимости– это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции или при совершении другой подобной операции (страхование). В качестве объекта недвижимости могут выступать земельный участок или долговременные права на его аренду. Стоимость объекта недвижимости еще называют рыночной стоимостью.

Нормативная цена земли– это стоимость земельного участка, обладающего определенным набором качественных характеристик и определенным местоположением, рассчитанная на основе потенциального дохода за расчетный период окупаемости.

Нормативная цена земли  определяется на основе:

1) ставки налога на землю, причем должны учитываться повышающие коэффициенты;

2) уровня цены.

При определении  нормативной цены не учитываются: льготы по налогу на землю, повышение налога за превышение норм отвода земель.

По конкретным участкам нормативная цена рассчитывается как 200–кратная ставка налога на землю  на единицу площади участка с  соответствующим целевым назначением.

Субъекты РФ имеют  право устанавливать повышающие коэффициенты к нормативной цене земли, но таким образом, чтобы она  в конечном итоге не была больше, чем 75 % рыночной цены земель данной категории и зоны.

Местная власть может  изменять установленную нормативную  цену земли не более чем на 25 %.

Необходимо учесть также, что при продаже заложенных участков по суду для цен не устанавливается  ограничений.

Нормативная цена земли  применяется в следующих случаях:

1) при передаче земли в собственность;

2) при установлении сверх неоплачиваемой нормы общей совместной собственности;

3) при передаче по наследству;

4) при дарении;

5) при использовании участка в качестве залога для получения кредита;

6) при изъятии земельного участка для государственной или общественной необходимости;

7) при распространении прав собственности на строение или жилой дом;

8) в других случаях, предусмотренных законом. Понятие нормативной цены земли и алгоритм ее

расчета утверждены в Законе РФ «О плате за землю».

Рыночная  стоимость земельного участка – это цена земельного участка, которая является наиболее вероятной при его продаже на открытом рынке в условиях конкуренции и осознанных рациональных действий покупателей и продавцов, получающих полный объем достоверной информации и избавленных от воздействия непредвиденных чрезвычайных обстоятельств.

На рыночную стоимость  влияют:

1) полезность;

2) спрос;

3) отчуждаемость;

4) дефицитность;

5) ликвидность.

Равновесная рыночная стоимость определяется взаимодействием  перечисленных факторов. Ее можно  считать объективной характеристикой  земельного участка на данный период времени и для сложившейся  рыночной ситуации.

Оценочная цена земельного участка– это цена уже заключенной конкретной сделки по купле—продаже. На цену сделки, кроме объективных факторов, могут также влиять: особая заинтересованность покупателя именно в этом участке, реклама, недостаточная информация о конъюнктуре рынка и т. д.

42. Методы оценки рыночной стоимости земли

Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предполагает, что земельный участок будет использован самым эффективным и приводящим к наибольшей стоимости способом, выбранным из всего набора возможных и законных вариантов и являющимся физически возможным и финансово осуществимым.

В процессе анализа  наилучшего и наиболее эффективного использования сопоставляются между  собой все возможные альтернативные варианты освоения (или застройки) данного  земельного участка. Для каждого  из рассматриваемых вариантов определяется остаточная стоимость участка земли. Вариант, при котором получается самая высокая остаточная стоимость, и является вариантом его наилучшего и наиболее эффективного использования.

Капитализация земельной ренты. Для расчета стоимости участка земли данным методом арендная плата на землю капитализируется посредством использования коэффициента капитализации для земли, который определяется из рыночных данных.

Метод разбивки на участки. Расчет стоимости земельного участка с помощью данного метода производится следующим образом:

1) определяются количество участков в разбивке и их размеры на основе физических и юридических возможностей, а также экономической целесообразности;

2) вычисляется предполагаемый доход от реализации или сдачи в аренду полученных участков;

3) вычисляется чистый доход от реализации (разность потенциального дохода от реализации и суммы издержек на устройство участков).

Метод сравнения  продаж. Наиболее предпочтителен и общеприменим. Необходимо выбрать единицу сравнения на основе рыночной информации, а затем скорректировать цены продаж по элементам сравнения. Основные элементы сравнения для земли:

1) права собственности;

2) месторасположение;

3) коммунальные услуги;

4) физические характеристики;

5) условия продажи;

6) условия финансирования;

7) условия зонирования.

Можно брать несколько  единиц сравнения и корректировать цену каждой из них. В итоге получится  несколько значений стоимости, которые  будут определять диапазон стоимости.

Метод распределения. Данный метод основывается на утверждении, что для любого типа объектов недвижимости есть нормальное соотношение стоимости земельного участка и стоимости построек. Это соотношение более достоверно для новых улучшений, отражающих наилучшее и наиболее эффективное использование земли. По мере увеличения давности построек, отношение стоимости земельного участка к совокупной стоимости объекта растет.

Использование метода распределения не позволяет получить точную рыночную стоимость.

Метод выделения. Является разновидностью метода распределения. Стоимость земли рассчитывается как разность между стоимостью недвижимости и стоимостью улучшений с учетом износа.

Техника остатка для земли. Применяется, если нет данных о продаже свободных участков земель.

Для расчета стоимости  нужно знать:

1) стоимость постройки;

2) чистый операционный доход от недвижимости;

3) коэффициенты капитализации.

43. Цена капитальных активов

Ценой труда является ставка заработной платы, ценой земли  – рента, ценой капитала – процент. Это цены на услуги факторов производства. Эти цены являются прокатными ценами и формируют текущие доходы собственников факторов производства.

Прокатные цены– это цены найма или аренды фактора производства за единицу времени.

Капитальные цены– это цены на фактор производства, по которым он покупается или продается.

Капитализация– процесс перехода от прокатных к капитальным ценам.

Прокатная цена фактора  производства на товарных и факторных  рынках при условии наличия совершенной  конкуренции представляет собой  ценность предельного продукта данного  фактора производства.

Если потребителю  услуг фактора нужно принять  решение, покупать или нет данный фактор производства, то ему необходимо сравнить дополнительный доход от использования  новой единицы фактора с прокатной  ценой этого фактора. Предприятие  или фирма будут покупать услуги фактора производства до того момента, пока прокатная цена будет меньше дополнительного дохода, получаемого  за счет использования этого фактора.

Покупая фактор производства по его капитальной цене, фирма  или физическое лицо покупает его  услуги за весь будущий срок использования, т. е. перед принятием решения о покупке необходимо соизмерить капитальную цену фактора производства с дополнительным доходом, который можно получить за весь период эксплуатирования фактора. Но покупку фактора нужно оплачивать в текущий момент, а доход от эксплуатирования фактора будущий владелец получит только через определенный промежуток времени, на протяжении которого он будет использовать этот фактор. Задачу соизмерения затрат на покупку с потоком будущих доходов можно решить посредством сегодняшней ценности потока будущих доходов или дисконтирования.

Будущие доходы можно  трансформировать в их сегодняшнюю  ценность (сегодняшний эквивалент) при помощи меры трансформации.

Мера трансформации– это величина (1 + i), где i – рыночная процентная ставка.

Сегодняшняя ценность (PV) дохода (С), который предполагается получить через год, рассчитывается по формуле:

PV = C / (1 + i).

Если доход предполагается получить через n лет, то сегодняшняя и будущая (FV) ценности будут рассчитываться по следующим формулам:

PV = FV / (1 + i) n;

FV = PV х (1 + i) n.

Множитель 1 / (1 + i)n называется коэффициентом дисконтирования, а (1 + i) n – коэффициентом наращения. Значения этих множителей при различных n и i приводятся в специальных таблицах.

Равновесие на рынке  факторов производства установится  при условии равенства капитальной  цены и сегодняшней ценности дохода, который ожидается получить с  течением времени при эксплуатировании данного фактора производства. Причем сегодняшняя ценность потока будущих  доходов, распределенного во времени, напрямую зависит от ставки дисконтирования (рыночной процентной ставки).

Коэффициент дисконтирования (или процентная ставка) играет роль затрат упущенных возможностей, ее также называют альтернативной стоимостью капитала.

44. Сущность цены кредита

В современных условиях взаимосвязь ценообразования и  кредита проявляется под воздействием следующих факторов:

1) спроса и предложения на банковские услуги;

2) конъюнктуры товарного, валютного и фондового рынков;

3) роста темпов инфляции, обусловленных девальвацией рубля.

Значительное воздействие  на данную зависимость оказывает  также стратегия банка в отношении  определения уровня доходности предоставляемых  услуг, в частности предоставляемых  ссуд. Таким образом, важным моментом в деятельности банка является установление порядка расчета за предоставленные  ссуды. Плата за выделенные ссуды  является ценой кредита.

Предложение ссудного капитала в значительной мере определяется уровнем развития кредитной системы  и существующим объемом свободных  кредитных ресурсов. Таким образом, чем больше имеется в наличии  свободных кредитных ресурсов, тем  больше возможностей у банков и других кредитных учреждений выделять ссуды  заемщикам по относительно низким процентным ставкам. Такие условия создаются  обычно при проведении Центральным  банком политики кредитной экспансии.

Но большие объемы свободных ресурсов, присутствующие в экономике, приводят к падению  спроса на банковские ссуды, т. е. на величину процентной ставки оказывает существенное воздействие государственное регулирование экономики и рыночные силы.

Банк, как и всякая организация, стремится к максимизации прибыли от проводимых операций. Такимобразом, цели и интересы банка требуют, чтобы цены на его продукт устанавливались на максимально возможном уровне.

Но банку необходимо также соблюдать интересы клиентов, т. е. устанавливать на свой продукт реальные и доступные для потенциальных клиентов цены. Следовательно, банк должен установить цену за использование своих ресурсов на оптимальном уровне, для определения которого следует принимать во внимание необходимость регулирования ставок процента, чтобы они могли обеспечить нормальный уровень рентабельности и ликвидности.

Самый точный показатель цен на банковскую продукцию (на ссуды  в данном случае) – это норма процента, или ставка процента. Она рассчитывается по следующей формуле:

Ставка процента = (Доход / Величина предоставляемого кредита) х 100 %.

Как правило, процентная ставка (ее еще называют маржей) указывается  в форме годовых процентов. Если процентная ставка повышается, то кредит дорожает, а если понижается, то соответственно кредит дешевеет. Динамика стоимости  кредита существенно влияет не только на клиентов банка и на сам банк, но и на экономику страны в целом. Если стоимость кредита растет, то источники для расширения производства сокращаются.