Определение физического износа объекта недвижимости

              Срок экономической жизни — время, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, и этот вклад превышает затраты на улучшения и носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря капитальному ремонту, современной модернизации и обслуживанию.

              В отечественной практике для экономических целей устанавливается нормативный срок жизни здания, который используется для расчета нормы амортизации.

              Нормативный срок по существу близок к понятию «срок экономической жизни». На практике определяется на основании нормы амортизации, которая берется из классификаторов ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов) или ЕНАОФ (Единые нормы амортизационных отчислений основных фондов).

              Эффективный возраст определяется на основании фактического состояния объекта.

              Эффективный возраст больше фактического, если по мнению оценщика объект эксплуатировался в усиленном режиме, что отрицательно отразилось на его состоянии, а также не выполнялся ремонт либо проводился с периодичностью меньше нормативной.

              Эффективный возраст меньше фактического, если объект находится в хорошем физическом состоянии, и капитальные ремонты проводились в срок или чаще нормативных значений.

              Эффективный возраст равен фактическому при нормальной эксплуатации объекта.

              Нормативный срок по существу близок к понятию «срок экономической жизни». На практике определяется на основании нормы амортизации, которая берется из классификаторов ОКОФ (Общероссийский классификатор основных фондов) или ЕНАОФ (единые нормы амортизационных отчислений основных фондов).

Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:

СЭЖ = 100 / НА, где

НА – норма амортизации, %.

              Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

Износ = ЭВ / СЭЖ * 100%

2.3. Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам

              Для расчета физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам используем формулу:

, где

И к.э. - износ конструктивного элемента, %;

Уд к.э. - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания.

              Износ конструктивного элемента рассчитывается по формуле:

И к.э. = ЭВ к.э. / СЭЖ к.э.

              Срок экономической жизни конструктивного элемента определяем по Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» из Приложения 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

2.4. Определение физического износа нормативным методом

              Для расчета физического износа нормативным методом используем формулу:

 , где

Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

              Данный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В качестве примера таких инструкций можно назвать ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», применяемые Бюро технической инвентаризации в целях оценки физического износа жилых зданий при технической инвентаризации, планировании капитального ремонта жилищного фонда независимо от его ведомственной принадлежности. В указанных правилах дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

              Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах 1-71 «Правил оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р).

              Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания (в процентах) обычно принимают по укрупненным показателям восстановительной стоимости жилых зданий, утвержденных в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей, по их сметной стоимости.

              Данная методика применяется исключительно в отечественной практике. При всей наглядности и убедительности ей присущи следующие недостатки:

- по причине своей «нормативности» она изначально не может учесть нетипичные условия эксплуатации объекта;

- трудоемкость применения по причине необходимой детализации конструктивных элементов здания;

- невозможность измерения функционального и внешнего износа;

- субъективность удельного взвешивания конструктивных элементов.

3. Расчет физического износа объекта недвижимости

Определение физического износа методом эффективного возраста

              Для расчета физического износа методом эффективного возраста используем формулу:

Износ = ЭВ / СЭЖ * 100%

              Согласно ЕНАОФ выбираем группу и вид основных фондов и соответствующую норму амортизационных отчислений: «здания производственные и непроизводственные», «здания деревянные,  каркасные и  щитовые, контейнерные,  деревометаллические,  каркасно-обшивные и панельные одно-, двух- и более этажные; здания глинобитные, сырцовые,  саманные,   камышитовые  и   другие аналогичные», норма амортизационных отчислений – 5% в год.

              Эффективный возраст определяется на основании фактического состояния объекта. В данном случае эффективный возраст равен фактическому возрасту, так как объект находится в хорошем физическом состоянии, условия эксплуатации надлежащие, ремонты проводились в срок.

              Срок экономической жизни рассчитывается по формуле:

СЭЖ = 100 / НА, где

НА – норма амортизации, %.

Таблица 3.1

              В результате расчета физического износа методом эффективного возраста данная величина составила 15%.

Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам

              Для расчета физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам используем формулу:

, где

И к.э. - износ конструктивного элемента, %;

Уд к.э. - удельный вес конструктивного элемента в общей стоимости здания.

Износ конструктивного элемента рассчитывается по формуле:

И к.э. = ЭВ к.э. / СЭЖ к.э.

              Срок экономической жизни конструктивного элемента определяем по Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» из Приложения 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».

Таблица 3.2

              В результате расчета физического износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам данная величина округленно составила 17%.

Определение физического износа нормативным методом

              Для расчета физического износа нормативным методом используем формулу:

, где

Иф - физический износ здания, %;

Иi - физический износ i-го конструктивного элемента, %;

Li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n – количество конструктивных элементов в здании.

              Данный метод расчета физического износа предполагает использование Ведомственных строительных норм ВСН 53-86 (р) «Правила оценки физического износа жилых зданий» (утв. Приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР от 24.12.1986 N 446), где дана характеристика физического износа различных конструктивных элементов зданий и их оценка.

Таблица 3.3