Сбытовая политика предприятия

     Одним из важнейших факторов анализа результатов  сбытовой деятельности является динамика заключения контрактов по следующим  направлениям: в целом по всем сбытовым операциям; по видам (типам) строящихся объектов; по видам контрактов; по способам получения подряда. Анализируя динамику совокупных сбытовых операций, маркетолог, прежде всего, рассматривает число заключенных контрактов за прошлые 2 – 5летс тем, чтобы установить темп изменения интенсивности сбытовой деятельности. Хотя показатель числа контрактов и не характеризует объем сбыта строительной продукции, но очень хорошо отражает изменение уровня спроса на объекты, предлагаемые данной строительной организацией.

     Понижение числа контрактов может порой  свидетельствовать о понижении  конкурентоспособности организации, несмотря на то, что стоимостный объем контрактов при этом даже увеличивается за счет роста единичной стоимости контрактов. Определяется годовой темп прироста заключенных контрактов на региональном уровне с учетом контрактов, заключенных ведущими подрядными организациями. Кроме того, определяется доля строительной организации в общем числе заключенных контрактов по каждому виду потребителя-заказчика.

     Аналогичным образом анализируется стоимостный  объем контрактов, заключенных строительной организацией, с тем, чтобы определить изменение объема сбытовой деятельности. Если число контрактов характеризует интенсивность сбыта, то их общий объем определяет сбытовой потенциал организации, ее способность не только расширить число контрактов, но и увеличить объем строительных работ по каждому контракту. Тем самым выявляется производственная мощность организации в сравнении с емкостью рынка. [16, 57]

     Выводы, полученные для деятельности организации  в целом, затем уточняются для  структуры сбыта по видам (типам) строительной продукции. При этом по каждому виду продукции проводится сопоставление по числу и объему контрактов с показателями рынка, и формируются выводы относительно соответствия динамики результатов деятельности строительной организации с тенденциями изменения спроса на каждый вид объекта.

     Наконец, заключительный анализ динамики заключенных  контрактов – это анализ способов их заключения.

     Выделяют  число и стоимостный объем  контрактов, заключенных на основе переговоров с заказчиком – прямой сбыт; а также число и стоимостный объем контрактов, заключенных на основе торгов – «тендеров».

     Одним из основных показателей анализа  результатов сбыта является доля строительной организации в том  или ином регионе в целом и  по каждому виду строительной продукции и изменение этой доли. Доля – удельный вес от всего объема продукции, представленной на рынок всеми организациями.

     Анализ  результатов сбытовой деятельности строительной организации завершается  прямым сопоставлением производственно-сбытовых возможностей организации с ключевыми факторами спроса на рынке строительной продукции в целом и, что особенно важно, - на региональном рынке. [16, 64]

     Таким образом, налицо достаточное число  ключевых факторов успеха у строительной организации. Сокращение рыночной доли происходит в силу ограниченных возможностей обеспечить поставщику важных видов строительных конструкций, стройматериалов и длительных сроков сооружения объектов. Необходима перестройка стратегии в отношениях с партнерами и пересмотр организации по проектам.

     При этом, для повышения конкурентоспособности  предприятия необходимо учитывать  обеспеченность населения жильем и  тенденции развития рынка жилья  в регионе и перспективы развития первичного рынка жилой недвижимости г.Волгограда. 

     1.4 Перспективы развития рынка жилья в России и г. Волгограде 

     Чтобы показать перспективы развития рынка  жилья в нашем городе и стране в целом, необходимо проанализировать обеспеченность населения жильем и  тенденции развития рынка жилья в регионах России и первичный рынок жилой недвижимости г. Волгограда. 

     1.4.1 Обеспеченность населения  жильем и тенденции  развития рынка жилья в регионах России

     Решение жилищной проблемы населения многие годы остается одной из ключевых задач  государственной политики в России. В последнее десятилетие существенные изменения произошли в региональной динамике городского населения. Если ранее преобладающей тенденцией был опережающий рост городского населения в северных и восточных регионах, то в 1990-е гг. именно они отличаются наибольшей интенсивностью убыли.

     Основные  черты урбанизации России прослеживаются по динамике населения городов, обследованных  в 2002 г. НИ НП «Город-Регион-Семья» по заданию  Центра ООН по населенным пунктам  и Госстроя России (таблица 3). В их число вошли 10 городов различного ранга – от города-гиганта Москвы до региональных центров и города-спутника (Пушкин), ставшего недавно административным районом Санкт-Петербурга. 

     Таблица 3 - Динамика численности населения  городов в 1926 – 2001 гг.

     Исследования  показали, что последнее десятилетие  ХХ и начало XXI в. характеризуется  в целом по стране негативными  тенденциями в сфере жилищного  строительства. На протяжении 1990-х гг. новое строительство было низким по сравнению с предыдущими периодами, в течении десяти лет не проводилось ремонтных работ и имеет место износ многих существующих квартир. Так, по данным АИЖК, объем ввода в строй жилья с 61,7 млн. кв.м в 1990 г. до 33,8 млн.кв.м в 2002 г., т.е. падение объемов жилищного строительства составило 45%. Если в 2001-2003 гг. стала проявляться тенденция к постепенному росту объемов жилищного строительства, то интенсивное выбытие жилищного фонда продолжается, что отражается на средней обеспеченности населения жильем. По данным Главного контрольного управления (ГКУ) Президента РФ, в 2002 г. выбытие фонда жилья достигло 50% вновь введенного в строй жилья.

     Основная, ставшая традиционной, причина сложившейся ситуации – недостаток финансирования. Государство принимает слабое участие в процессе массового жилищного строительства, а ввод жилья за свой счет, несмотря на рост, сдерживается низким уровнем доходов населения.

     Рост  объемов строительства новых  жилых зданий ограничен из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

     Объем жилой площади, приходящейся на одного жителя России, по данным Госкомстата, составил в 2002 г. около 19,8 кв.м. По сравнению с 1998 г. этот показатель вырос всего на 5%, причем весь жилищный фонд России существенно уступает почти всем странам Европы. В России в среднем приходится 0,7 комнаты на человека, в то время как в странах Вышеградской группы (Венгрия, Словакия, Чехия) – 1,3-1,5 комнаты.

     Показатель  обеспеченности жильем растет в значительной мере за счет уменьшения численности населения (по сравнению с 1998 г. численность населения сократилась на 1,85%). Другим подтверждением данного вывода может служить тот факт, что на фоне роста показателя обеспеченности населения жильем в 2001 г. сократилось число и площадь проданных физическим лицам жилых помещений.

     Износ жилищного фонда в последние  годы составляет 70-75%. В России 40 млн.человек  проживают в неблагоустроенных домах, а 4,16 млн. человек – в ветхом и аварийном жилье. При этом ввод в действие нового жилья не перекрывает старение жилищного фонда. Если в 1995 г. ветхий и аварийный фонд составлял 37,7 кв.млн.м., то в 2002 г. он насчитывал 87,8 млн.кв.м. При этом 20% всего жилищного фонда нуждается в переоборудовании или реконструкции, а в малых городах 50% домов не имеют инженерного обеспечения. В улучшении жилищных условий в той или иной мере нуждается более 80% населения страны. [6, 15]

     Сложившаяся ситуация на рынке жилья свидетельствует о существовании значительного потенциального спроса.

     Анализ, проведенный специалистами АИЖК в 2002 г., выявил ситуацию в ряде регионов РФ: пропорциональную зависимость между  уровнем доходов населения и  обеспеченностью жильем. Коэффициент корреляции между данными показателями составляет 0,74. С ростом доходов населения повышается обеспеченность жильем, что является следствием увеличения числа сделок на рынке жилья.

     Вместе  с тем реальный платежеспособный спрос со стороны населения на рынке недвижимости значительно ниже потенциального. Это связано с тем, что, несмотря на наблюдаемый в последнее время рост доходов, общий уровень жизни населения России остается низким.

     Основным  показателем, характеризующим состояния рынка жилья с точки зрения возможности приобретения квартир гражданами, является коэффициент доступности жилья, измеряемый как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м.) к среднему годовому доходу семьи (3 чел.). Коэффициент доступности составляет 5,55, т.е. для покупки квартиры среднестатистической семье необходимо осуществить накопления (не производя другие траты) в течении более пяти с половиной лет. [6, 18]

     Рынок обслуживания капиталов частных  лиц существовал и раньше, но только в последние год-два, в связи с легализацией состояний (благодаря налоговой реформе) и выделению личных средств из корпоративного бизнеса, он стал активно развиваться.

      1.4.2 Первичный рынок  жилой недвижимости  г. Волгограда

     По  данным комитета строительства и жилищной политике администрации города за 2006 год на территории Волгограда было введено в эксплуатацию 271,88 тыс.кв.м. жилья (предварительные данные). Это почти на 79,5 тыс.кв.м. больше, чем за 2005 год (192,50 тыс.кв.м.) Характеристика динамики ввода жилья по городу за 2002-2006 гг. представлена в Приложении 1. [6, 42]

     Новостройками 2006 года стали 23 многоэтажных жилых  дома с общим количеством квартир 2168, общая площадь многоквартирного жилья составила 179,15 тыс.кв.м.

     В лидирующие позиции по сдаче жилья вышли Дзержинский и Краснооктябрьский районы, где сдано соответственно 61,38 тыс.кв.м. (734 квартиры) и 45,54 тыс.кв.м. (621 квартир) жилья. Характеристика ввода многоквартирного жилья по районам города за 2006 год представлена в Приложении 2. [6, 43]