Долгосрочное банковское кредитование и его особенности

В качестве подтверждения  платежеспособности, Заемщиками по кредиту  филиал предоставлены справки о  среднемесячной заработной плате за последние 6 месяцев. Средний чистый доход Губанова Е.Г. составляет 37 351,46 рублей, средний чистый доход Губановой О.А. составляет 7 314,20 рублей

 

Кредитная история в ОАО «Россельхозбанк», а также в других банках

Согласно отчета, полученного  из ЦККИ Губанов Е.Г. имеет кредитную историю:

- В НБКИ: по закрытому  кредиту в сумме 16 250 руб., просроченных платежей не допускалось. Данные так же отражаются в «EQUIFAX».

- в Experian-интерфакс: имеет действующий кредит в сумме 250 000 руб., срок с 21.02.2008 г. до 28.01.2013 года, остаток ссудной задолженности – 115 412 руб., ежемесячное обязательство – 6 270 руб., в период кредитования допускались просроченные платежи в августе, сентябре и ноябре 2009 года сроком до 2-х месяцев, в январе 2010 года сроком 1 месяц. С момента последней просроченной задолженности прошло более 12 месяцев.

Действующих обязательств по поручительству не имеет.

 

Согласно отчета, полученного из ЦККИ Губанова О.А. имеет кредитную историю:

- В НБКИ: по двум закрытым  кредитным договорам, по одному  из них просроченных платежей  не допускалось, по второму  в с октября 2009 по январь 2010 года допускался просроченный  платеж сроком до 89 дней.

- в «EQUIFAX» имеет кредитную историю по пяти закрытым кредитным договорам, просроченных платежей не допускалось.

Действующих кредитов нет. Обязательств по поручительству не имеет.

Квалификационные соотношения

Сведения о соотношении  суммы испрашиваемого кредита и  максимально возможной суммы  кредита, исходя из среднемесячного  дохода за последние 6 месяцев и долговых обязательств Заемщика, в соответствии с нормативными документами Банка:

(руб.)

1.	Максимально возможная сумма ипотечного кредита	2 997 430,70
2.	Расчет максимально возможной  суммы ипотечного кредита	38 395,66 *0,7*300/(1+0,135/12*(300+1)/2) =  38 395,66 *0,7*300/2,69
3.	Величина среднемесячного (совокупного) дохода Заемщика на период кредитования (с учетом удержаний и выплаты  долговых обязательств)	38 395,66
4.	Сумма испрашиваемого ипотечного кредита	1 615 000,00

 

Выводы по платежеспособности

Для определения платежеспособности Заемщика по рассматриваемому кредиту, т.е. способность своевременно погасить кредит, необходимо рассчитать коэффициент  К/З (Кредит/Залог) и коэффициент  П/Д (Платеж/Доход).

Коэффициент К/З показывает соотношение между суммой кредита  и стоимостью залогового имущества. Его предельное значение должно составлять не более 0,85. По рассматриваемому кредиту, данный коэффициент равен 0,85, что является допустимым значением.

Коэффициент П/Д показывает отношение ежемесячных расходов Заемщика по кредиту (включая ежемесячные  платежи по страхованию) к ежемесячным  совокупным доходам Заемщика (за вычетом  налоговых и иных удержаний). Предельное значение данного коэффициента должно составлять до 0,7, при условии, что  коэффициент К/З меньше или равен 0,85. По рассматриваемому кредиту данный коэффициент равен 0,57. Это означает, что в погашение кредита и  начисленных процентов по нему Заемщик  может направить до 57 % от своих  доходов.

В соответствии с порядком расчета, исходя из доходов Заемщика, максимально возможная сумма  кредита составляет 2 997 430,70 рублей.

Запрашиваемая сумма кредита 1 615 000 рублей, что в 1,85 раза меньше максимально  возможной суммы кредита.

Исходя из коэффициентов  платежеспособности и максимально  возможной суммы кредита, считаем  возможным предоставить кредит в  сумме 1 615 000,00 рублей.

Ликвидность обеспечения

К приобретаемому жилому дому подведены коммуникации: водоснабжение - централизованное, электроснабжение – централизованное, канализация - центральная, индивидуальная система отопления, нагревательные элементы - чугунные радиаторы, газификация - централизованное от газовой магистрали, система вентиляции - естественного побуждения в стволовых каналах. В двухэтажном кирпичном доме двухкомнатная квартира, площадью 48,6 кв.м.; кухня – площадью 9,1 кв.м., прихожая – площадью 9,7 кв.м.; ванная – 2,5 кв. м.; туалет - площадью 0,9 кв.м.; жилая комната - площадью 16,7 кв.м, жилая комната- площадью 11,7 кв.м.

Стоимость 1 кв. м. приобретаемой квартиры составляет 39 095 руб., в настоящее время на рынке вторичного жилья в Калининском районе 1 кв. м. жилья стоит от (по данным сайта «из рук в руки»: стоимость 1-комнатной квартиры в п. Квакшино 3/4, площадь: 30 кв. м. общ., 18 кв. м. жил., с/у совмещен – 1 200 000,00 (1 кв. м. – 40 000,00) руб.; стоимость 2-комнатной квартиры в п. Савватьево 1/2, площадь: общ. 41.7 кв. м.  – 1 500 000,00 (1 кв м. – 35 971,22) руб.; стоимость 1-комнатной квартиры в п. Эммаус 2/4, площадь: 23,6 кв. м. общ., 14,1 жил., с/у раздел – 1 400 000,00 (1 кв м. – 59 322,03) руб.;

Вывод: Имущество, предложенное в качестве обеспечения по рассматриваемому кредиту в виде недвижимого имущества, а именно: двухкомнатная квартира общей площадью 48,6 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м. по стоимости приобретения 1 900 000,00 руб., залоговой стоимостью 900 000,00 руб. является ликвидным.

Количественный анализ

Рыночная стоимость обеспечения, а именно: двухкомнатной квартиры 1 900 000,00 рублей, что подтверждается договором купли продажи недвижимого имущества. Согласно п. 3.4.7 Инструкции 24-И, при возникновении ипотеки жилого помещения в силу закона стоимость предмета залога может определяться исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи жилого помещения (с ипотекой в силу закона), поэтому залоговая стоимость имущества равна стоимости имущества, указанной в договоре купли-продажи и составляет 1 900 000,00 рублей.

Сумма запрашиваемого кредита  – 1 615 000,00 рублей, проценты за период пользования  кредитом в течение 1 года пользования  составят 118 096,88 рублей. Т.е., общая сумма выдаваемого кредита и процентов за первый год пользование составит 1 733 096,88 рублей.

Заемщиками в качестве обеспечения по кредиту предложен объект недвижимого имущества, приобретаемое ими по договору купли-продажи на сумму 1 900 000,00 рублей, по залоговой стоимости на сумму 1 900 000,00 рублей, а именно: двухкомнатная квартира общей площадью 48,6 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м. по стоимости приобретения 1 900 000,00 руб.

Передаваемое в качестве обеспечения по кредиту объект недвижимого  имущества находится в собственности  – Молчановой И. В., Волковой В. М., что подтверждено Свидетельствами о государственной регистрации права: серии 69-АА № 856671 от 10.05.2006 г.

Задолженности по оплате за коммунальные услуги по состоянию на 01.06.2011 г. не имеется, что подтверждается справкой от 19.05.2011г. № 773 из ООО «Заволжское», задолженности за потребленный природный газ по состоянию на 01.06.2011 г. не имеет, что подтверждается справкой из ООО «ГАЗПРОМ МЕЖРЕГИОНГАЗ» Территориальный участок г. Тверь.

В двухкомнатной квартире, находящейся по адресу: Тверская обл., Калининский район, Заволжское сельское поселение, пос. Дмитрово-Черкассы, ул. Спортивная, д.10а, кв.9 зарегистрированы и проживают: Молчанова Ирина Валентиновна и Волкова Валерия Михайловна, что подтверждено справкой, выданной администрацией муниципального образования «Заволжское сельское поселение» Калининского района Тверской области от 17.05.2011 г. № 758.

Вывод: Для обеспечения возврата выдаваемого кредита в сумме 1 615 000,00 рублей, процентов за весь период пользования кредитом и компенсации возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав, достаточно имущества, приобретаемого Губановым Е. Г. и Губановой О. А. по договору купли-продажи на сумму 1 900 000,00 руб. по рыночной стоимости.

Качественный анализ

Двухкомнатная квартира с  кадастровым номером 69:10:00:00:6-865:0009/А, общей площадью 48,6 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м. находится не в аварийном состоянии. К жилому дому подведены коммуникации: водоснабжение - централизованное, электроснабжение – централизованное, скрытая проводка, канализация - центральная, индивидуальная система отопления, нагревательные элементы - чугунные радиаторы, газификация - централизованное от газовой магистрали, система вентиляции- естественного побуждения в стволовых каналах. Предложенное в залог имущество в залоге у других банков не состоит, обременение третьих лиц отсутствует. Условия хранения отвечают установленным  требованиям.

Вывод: Предложенное Губановым Е.Г и Губановой О.А обеспечение по кредиту является качественным.

Контроль обеспечения  в период кредитования

Контроль за состоянием залога будет осуществлять сотрудник, занимающийся сопровождением кредита, путем проведения проверок залогового имущества 1 раз в год с выездом на место. Заемщики с указанным режимом контроля согласны.

Резюме

На основании вышеуказанного возможно предоставить Губанову Е.Г. и Губановой О.А. кредит на приобретение объекта недвижимости с кадастровым номером 69:10:00:00:6-865:0009/А, общей площадью 48,6 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м., на следующих условиях:

Наименование параметров кредитования	Параметры кредитования
Сумма кредита:	1 615 000,00 (один миллион шестьсот пятнадцать тысяч)  рублей
Процентная ставка	13,5 % годовых, уплата процентов ежемесячно
Срок кредита:	300 месяцев
Срок возврата (график):	Погашение ссудной задолженности  ежемесячно (по 10 числам) равными долями начиная с «11» июля 2011 года по  5 401,34 рублей,  последний срок погашения «10» мая 2036 года 5 400,68 рублей.
Целевое использование	Приобретение  объекта недвижимости, а именно: двухкомнатной квартиры с  кадастровыми номером 69:10:00:00:6-865:0009/А, общей площадью 48,6 кв.м., жилой площадью 28,2 кв.м.
Обеспечение:	Залог приобретаемого объекта недвижимости стоимостью по договору купли-продажи 1 900 000 руб., по залоговой стоимости 1 900 000 руб.
Страхование обеспечения:	Предмет залога, а именно объект двухкомнатной  квартиры будет застрахован в  одной из аккредитованных Банком страховых компаний от: - пожара, в том числе  произошедшего вне застрахованного  помещения; - взрыва бытового газа; - залива водой или иной  жидкостью в результате аварии  в системах водоснабжения, отопления,  канализации или пожаротушения;  залива жидкими, газо- и пенообразными средствами пожаротушения,  а также при страховании жилых помещений в многоквартирных домах – дополнительно проникновения воды из помещений, не принадлежащих Страхователю (или залогодателю), включая чердачное помещение, и протечки крыши; - стихийного бедствия (удар  молнии, наводнение; землетрясение;  оползень, оседание или иное движение  грунта; движение воздушных масс  со скоростью более 17 м/с; атмосферные  осадки, носящие необычный для  данной местности характер); - конструктивных дефектов  здания (сооружения, постройки), о которых  на момент заключения договора  страхования не было известно  страхователю (выгодоприобретателю); - падения летательных  аппаратов или их частей и  иных предметов; - противоправных действий  третьих лиц (актов вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ  или боеприпасов, неосторожных  действий).
Категория качества обеспечения	II категория качества после государственной  регистрации права собственности
Категория качества ссуды	II категории качества.
Расчетный размер резерва	ПФИпотечФизПроч - до государственной регистрации права собственности, ПФИпотечФизОб после государственной регистрации права собственности
Минимальный размер резерва	1% - до государственной регистрации  права собственности, 0,5% - после государственной  регистрации права собственности
Принадлежность к связанным с  ОАО «Россельхозбанк» лицам	Не принадлежит
Дополнительные условия:	Обязательным условием выдачи кредита:  – страхование жизни  и здоровья Заемщиков в одной из аккредитованных Банком страховых компаний.

 

Далее рассмотрим особенности долгосрочного кредитования юридических лиц в ОАО «Россельхозбанк»

 

2.2. Анализ долгосрочного кредитования юридических лиц в ОАО «Россельхозбанк»

Россельхозбанк предлагает следующие кредитные продукты юридическим лицам:

• Кредиты под залог приобретаемой техники и/или оборудования
• Кредит на строительство, реконструкцию и модернизацию мощностей для первичной подработки и хранения зерна
• Кредит на строительство жилья для граждан, работающих в сельской местности
• Кредиты в форме овердрафта по банковскому счету Клиента
• Вексельное кредитование
• Кредит на приобретение молодняка сельскохозяйственных животных под его залог
• Кредит на приобретение земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения под их залог
• Кредит на проведение сезонных работ под залог продукции будущего урожая сельскохозяйственных культур
• Кредит на приобретение зерна под его залог
• Кредит под залог приобретаемого имущества для сельскохозяйственных кооперативных рынков
• Кредитование рыбоводных хозяйств
• Кредиты на создание семейных ферм и/или цехов по переработке продукции животноводства
• Кредитование предприятий пищевой и перерабатывающей отрасли
• Рефинансирование кредитов, предоставленных сторонними кредитными организациями
• Кредит на приобретение зерна из федерального интервенционного фонда [14].

Особенности долгосрочного кредитования юридических лиц мы рассмотрим на примере выводов менеджера дополнительного офиса Тверского РФ ОАО «Россельхозбанк» по условиям предоставления кредита на инвестиционные цели ООО «ДРУЖБА» [19].

Вид кредита	Кредит по целевой программе  ОАО «Россельхозбанк» №126-П  «Кредит на приобретение племенного молодняка с\х животных под его залог».
Сумма лимита выдачи:	11 084 000,00 рублей.
Назначение:	на приобретение племенного молодняка  сельскохозяйственных животных
Срок возврата:	5 лет;  до 20 октября  2016 года согласно  следующему графику: ежемесячно, начиная с  октября 2013 года  по сентябрь 2016 года в сумме 300 000 руб.,  октябрь  2016 года – 284 000 руб.
Процентная ставка:	14%годовых, уплата процентов ежемесячно.
Комиссия за открытие  и ведение  Кредитором счетов по кредитной сделке	0,8% от суммы кредита (основного  долга), (в соответствии с Тарифами  комиссионного вознаграждения на  услуги ОАО «Россельхозбанк»)
Комиссия за обслуживание кредита	0,5% годовых от  остатка ссудной  задолженности по кредиту, уплачивается  одновременно с уплатой процентов  по кредиту в соответствии  с графиком. Комиссия уплачивается не позднее последнего рабочего дня  календарного месяца, в котором оканчивается период, за который уплачивается комиссия, а за последний  период – в  дату возврата (погашения) Кредита (основного  долга).
Виды обеспечения: 1. Залог имущества, приобретаемого ООО «Дружба» в будущем на общую сумму 13 855 100,00 руб., по рыночной стоимости, и на сумму 13 162 345,00 руб. по залоговой стоимости 2. Залог права (требования) по договору банковского вклада юридического лица ООО «Дружба»  на сумму 3 326 000 руб.	Категория качества обеспечения:       2 категория        1 категория	Стоимость обеспечения с учетом категории  качества (Obi), которая может быть использована в целях минимизации резерва:  6 581 172,50 руб.       3 326 000,00 руб.
Страхование обеспечения:	Страхование предмета залога подлежит обязательному страхованию в  страховой компании, аккредитованной  в ОАО «Россельхозбанк» на срок действия кредитного договора. Предмет залога (сельскохозяйственные животные)  должен быть застрахован  от  следующих рисков: 1.Гибель в результате: - инфекционных болезней, -противоправных действий третьих лиц, стихийных бедствий, - несчастных случаев (удушение (асфиксия), замерзание, тепловой удар, отравление, повреждение водой из водопроводных, канализационных, отопительных и противопожарных систем) Пожара 2.Вынужденный забой по  распоряжению специалиста ветеринарной  службы в связи: - с проведением мероприятий по борьбе с эпизоотией - с неизлечимыми заболеваниями, исключающими возможность дальнейшего использования животных - с несчастным случаем с угрозой неминуемой гибели 3.Хищение (кража, грабеж) 4.Гибель, вынужденный забой  в результате: - инвазионных, незаразных болезней - несчастных случаев(падение в ущелье, нападение диких животных, укус змей и т.д.).
Дополнительные условия:	Предусмотреть в  кредитном договоре условие, устанавливающее обязательство ООО «Дружба»  о поддержании в течение срока действия кредитного договора регулярных кредитовых оборотов по  счету, открытому в  Тверском РФ ОАО «Россельхозбанк» ежеквартально- не менее 100% от общего объема кредитовых оборотов, но не менее 2000000 (Двух) миллионов рублей, и последствия неисполнения данного условия. Периодичность проверки залогового обеспечения не реже 1 раза в  месяц Оформление соглашения к договору банковского счета о безакцептном списании со счета ООО «МК Юникс» № 407028109024002301701, открытому в Екатеринбургском филиале «Номос-Банка» до выдачи кредита, и со счетов, открытых в других банках, в течение двух месяцев с даты выдачи кредита В день заключения договора права требования по договору банковского вклада ООО «Дружба» составить сообщение в соответствии с п.2.2.2 Правил 85-П «Правила внутреннего контроля ОАО «Россельхозбанк» в целях противодействия легализации доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма»  и вместе с копией договора передать в отдел финансового мониторинга.
Поручительство, в том числе и  поручительство  руководителей	Поручительство юридического лица ООО «Медицинская компания Юникс» г. Екатеринбург на сумму обязательств в полном объеме Поручительство учредителя ООО «Дружба»  Фарманян Гаяне Алфридиковны на сумму обязательств в полном объеме;
Банковская гарантия	Нет
Классификация кредита по категории  качества ссуды,	2  категория  качества
Размер расчетного резерва %	1%
Размер минимального резерва (%)	0,69992782%
Размер формируемого резерва (рублей)	77 580,00 рублей